Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 11 décembre 2025, n° 25/01170

TJ Paris 11 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI SUDI INVEST n'a pas démontré avoir satisfait à son obligation de paiement, et a donc condamné la SCI au paiement des charges dues.
Accepté
Mauvaise foi dans le non-paiement des charges
Le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges par la SCI a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser ces frais à la charge de la copropriété, et a donc condamné la SCI à les rembourser.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 11 déc. 2025, n° 25/01170
Numéro(s) :	25/01170
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATDavid GOLDSTEIN
Cabinet(s) :	MONCEAU LITIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. SUDI INVEST

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître David GOLDSTEIN

Copie certifiée conforme à :

— Maître David GOLDSTEIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01170

N° Portalis 352J-W-B7J-C644R

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société DEBERNE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0402

DÉFENDERESSE

S.C.I. SUDI INVEST

[Adresse 6]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/01170 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644R

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI SUDI INVEST est propriétaire des lots de copropriété n°102 et 155 de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 14ème arrondissement.

Par exploit Maitre [W] [Z], commissaire de justice, signifié le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner la SCI SUDI INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 13 février 2025.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

“-Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 16.437,04 euros au titre des charges de copropriété restées impayées au 1er avril 2024, outre les intérêts légaux à compter du 20 décembre 2023 ;

— Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 20 décembre 2023 dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

En toute hypothèse :

— Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner la SCI SUDI INVEST au entiers dépens dont distraction au profit de M^e Goldstein. »Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/01170 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644R

Par conclusions signifiées à la SCI SUDI INVEST le 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 15.494,29 euros au titre des charges de copropriété restées impayées au 29 avril 2025, outre les intérêts légaux à compter du 20 décembre 2023;

Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 20 décembre 2023 dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

En toute hypothèse :

Condamner la SCI SUDI INVEST au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner la SCI SUDI INVEST au entiers dépens dont distraction au profit de M^e Goldstein. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La SCI SUDI INVEST a été citée à personne suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 9 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/01170 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644R

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SUDI INVEST est propriétaire des lots 102 et 155 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 avril 2019, 20 octobre 2020, 5 mai 2021, 29 mars 2022 et 24 avril 2023 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et fixé les budgets prévisionnels des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 29 avril 2025 ;

— le contrat de syndic à effet du 29 avril 2023 au 30 juin 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI SUDI INVEST, déduction faite des frais de recouvrement et des condamnations judiciaires antérieures, est débiteur de 9.800,79 euros.

La SCI SUD INVEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9.800,79 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 29 avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus).

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La lettre de mise en demeure en date du 13 décembre 2023 n’ayant pas été envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis, les intérêts, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.693,50 euros qu’il inclut dans ses demandes de condamnation au titre de l’arriéré de charges de copropriété se décomposant comme suit :

-18/07/2019: honoraires Me [H] signification assignation : 96,48 € ;

-07/08/2019 : condamnation article 700 suite jugement :500,00€

-07/08/2019: condamnation dommages et intérêts suite jugement : 500,00 €;

-08/09/2019: honoraires Me [H] signification assignation :262,54 €;

-16/12/2019: honoraires SCP DEGUAY-SUDI signification jugement : 87,97 €;

-04/02/2020: SCP [H] assignation :262,54 €;

-04/03/2022: frais condamnation article 700 jugement : 500,00€;

-04/03/2022: frais condamnation dommages et intérêts suite jugement : 500,00 €;

-04/03/2022: intérêts échus condamnation : 79,58 €;

-13/12/2022: contentieux : 288,00 €;

-20/02/2023 : MONCEAU LITIS MED AVOCAT : 32,21 €;

-09/01/2024 : MONCEAU LITIS mise en demeure :188,39 €;

-22/04/2024 : MONCEAU LITIS étude dossier : 1.440,00 €;

-12/06/2024 : CHERKI assignation : 55,79 €;

-17/09/2024 : MONCEAU LITIS signification : 72,00 €;

-16/12/2024 : mise en demeure : 288,00 €;

-18/02/2025 : MONCEAU LITIS audience 13/02/2025: 540,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la delivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il en est de même des demandes au titre des frais de signification (soit 613,05 euros) exposés dans le cadre de procédures judiciaires antérieures et des condamnations judiciaires prononcées (article 700, dommages et intérêts et intérêts échus) réclamées dans le cadre de la présente instance (soit 2.000 euros).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI SUDI INVEST de ses obligations.

Il est établi que la SCI SUDI INVEST n’a procédé à aucun règlement depuis mars 2022 et ne règle plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SUDI INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI SUDI INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SUDI INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème la somme de 9.800,79 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 29 avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts légaux à compter du 12 juin 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI SUDI INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SUDI INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI SUDI INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre David Goldstein ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente