N° RG 25/00017 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GP5V

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [D], [V] [Y]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 27 Mai 2025

DEMANDEUR :

Etablissement NOGENT PERCHE HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE,

dont le siège social est sis 14 rue du champs Bossu – 28400 NOGENT LE ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Olivier BAHOUGNE, demeurant 5 rue Lalo – 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [D]

Madame [V] [Y],

demeurant tous deux 1 rue Louis Pasteur – Appt 02 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE en présence de [N] [C], greffier stagiaire

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 22 Avril 2025 et mise en délibéré au 27 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2021, l’oph NOGENT PERCHE HABITAT a consenti à Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] un bail portant sur un logement sis à Nogent-Le-Rotrou.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 18 octobre 2024 , d’avoir à payer la somme de 4 139,22€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 14 février 2025, le bailleur a fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision de la somme de 5 163,83€ au titre des loyers échus au 31 janvier 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 4 743,83 € au 31 mars 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Cités à l’Etude de l’huissier de justice, les locataires ne comparaissent pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Par courrier reçu par le tribunal, les défendeurs indiquent au tribunal qu’ils ne pourront pas être présents à l’audience en raison de leur état de santé et qu’un échéancier a été pris avec l’huissier de justice Maître [Y] ;

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 17 février 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 18 octobre 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 19 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement d’une provision de 4 743,83 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mars 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du rapport de diagnostic social que Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] sont tous deux handicapés et perçoivent des allocations pour un total de 1492,05 €. Leurs difficultés proviennent de ce qu’ils ont du avancer des frais de transport importants pour visiter leur enfant hospitalisée en région parisienne ;

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que les locataires ont repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience (terme d’avril 2025 payé) ;

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et ce en premier ressort, par mise à disposition au greffe;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 1, Rue Louis Pasteur 28400 NOGENT-LE-ROTROU, sont réunies à la date du 19 décembre 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] à payer à l’oph NOGENT PERCHE HABITAT, à titre provisionnel la somme de 4 743,83 € euros (quatre mille sept cent quarante cinq euros et quatre vingt trois centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mars 2025 ;

ACCORDONS à Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 131 euros (cent trente et un euros) , le premier le 5 juillet 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] à payer à L’OPH NOGENT PERCHE HABITAT en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [V] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 27 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI