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Jugement N°

du 10 Septembre 2025

N° RG 23/00546 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F5TR

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S.C.I. SOCIETE OBJECTIF [Localité 5],

C/

S.C.I. D.M. G., S.A. SOCIÉTÉ FONCIA BRETTE

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e GATINEAU T31

M^e GIBIER T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE OBJECTIF [Localité 5],

RCS de [Localité 6] N° D 912 826 120, dont le siège social est sis [Adresse 3] ; représentée par M^e Virginie GATINEAU, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31, M^e François LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 474

DÉFENDERESSES :

S.C.I. D.M. G.

N° RCS D 413 832 684, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par M^e Julien GIBIER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

S.A. SOCIÉTÉ FONCIA BRETTE

N° RCS 382 830 818, dont le siège social est sis [Adresse 2]; représentée par M^e Julien GIBIER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 20 mars 2025, les dossiers ont été déposés au greffe pour l’audience du 04 Juin 2025, les avocats ayant été préalablement informés que la décision sera rendue par mise à disposition le 10 Septembre 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Alors que la création de la SCI OBJECTIF CHARTRES était en cours, son gérant Monsieur [C] [M] a, le 10 novembre 2021, signé un mandat exclusif de recherche d’immeuble à acheter avec la société FONCIA BRETTE, agence immobilière, et, le même jour, signé un compromis de vente avec Madame [Y] [J], gérante de la S.C.I DMG, pour un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à CHARTRES (28).

Le 8 septembre 2022 a été régularisé un acte authentique de prêt en vue de cette acquisition immobilière, ainsi que la réitération de la vente en la forme authentique.

Parmi les locataires de cet immeuble, se trouvait la société ATELIER D’ART LINEAIRE, qui était en redressement judiciaire lors de la régularisation de la vente, y compris antérieurement au compromis. Elle a été placée en liquidation judiciaire le 10 novembre 2022, avec une date de cessation des paiements au 31 juillet 2022.

Par actes de commissaire de justice en date du 15/02/2023, la S.C.I OBJECTIF CHARTRES a fait assigner la SCI D.M. G. et la S.A. FONCIA BRETTE devant le présent tribunal aux fins principales de les voir solidairement condamnées à lui régler une somme de 44.400 € en réparation de son préjudice et 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06/11/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, la SCI OBJECTIF CHARTRES demande au tribunal de :

— dire que la société FONCIA BRETTE a manqué à son obligation d’information et de conseil à son endroit et à son préjudice,

— dire que la société FONCIA BRETTE a manqué à son obligation de vérification des déclarations de la SCI DMG à son préjudice,

— dire que la SCI DMG a manqué à ses obligations en procédant à de fausses déclarations dans le cadre du compromis de vente en date du 10 novembre2021 qui ont été renouvelées dans l’acte de vente du 8 septembre 2022, et ce à son préjudice,

En conséquence,

— débouter la SCI DMG et la société FONCIA BRETTE de leurs demandes de condamnation de la société OBJECTIF CHARTRES pour procédure abusive,

— condamner solidairement la société FONCIA BRETTE et la SCI DMG à lui verser la somme globale de 44.400,00 € en réparation de ses préjudices,

— les condamner à lui verser 3000 € chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14/05/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la SCI D.M. G demande au tribunal de débouter la SCI OBJECTIF CHARTRES de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser 10.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14/03/2025, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la S.A. FONCIA BRETTE formule les mêmes demandes.

La clôture de la procédure est en date du 20/03/2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 04/06/2025. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 10/09/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

1 – Sur le moyen tiré d’un manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information et de conseil

Vu l’article 1112-1 du code civil relative au devoir d’information du cocontractant et l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur l’agent immobilier envers son mandant ;

La SCI OBJECTIF CHARTRES soutient que la société FONCIA BRETTE a manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard, le mandat de recherche qui lui avait été confié indiquant qu’elle devait informer le mandant de tous éléments nouveaux pouvant modifier les conditions d’achat, conseiller et assister le mandant durant toute la durée du mandat.

Il convient de rappeler en premier lieu que si le mandat de recherche avait théoriquement une durée d’un an, celui-ci aurait pu prendre fin lorsque le bien immobilier recherché a été trouvé et le compromis de vente liant les parties signé, soit le jour même de la signature du mandat de recherche, si seule la mission de recherche de biens avait été convenue. Néanmoins, les échanges de mails (pièce n°21 demanderesse) et les avenants signés entre le compromis de vente et la réitération authentique font apparaître que les conditions d’achat pouvaient continuer à être modifiées ainsi que le mandat de recherche le prévoyait d’ailleurs à la charge du mandataire, et que l’agent immobilier restait tenu d’apporter son concours, ce qu’il a effectivement fait dans le cadre de ces avenants. Il y a lieu d’en déduire, sauf à démontrer un autre mandat qui n’est pas allégué par les défenderesses, que la société FONCIA BRETTE restait tenue, dans le cadre de son mandat de recherche, des obligations d’information et d’accompagnement prévues au contrat jusqu’à la signature de l’acte authentique et en tous cas pendant un an. Dès lors, quand bien même l’objet principal du mandat (la recherche de biens immobiliers à acheter) était accompli, le mandat s’est poursuivi jusqu’au 8 septembre 2022.

En second lieu, sur le contenu du devoir d’information, la SCI OBJECTIF CHARTRES reproche à la société FONCIA BRETTE de ne pas l’avoir informée que l’une des locataires était en redressement judiciaire lors de la signature de son bail et lors du compromis de vente. Cependant, la demanderesse échoue à démontrer ce manquement dès lors que, d’une part, la locataire se trouvait in bonis lors de la signature du compromis, bénéficiant d’un plan de continuation, et que d’autre part, la société FONCIA BRETTE justifie avoir rempli son obligation d’information sur l’état des loyers et notamment sur le solde dû de cette locataire au moment du compromis comme au moment de l’acte authentique, ainsi que le révèlent ces deux actes.

En effet, la lecture du compromis, d’une part, amène les observations suivantes :

En page 3/17, il est indiqué que l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de l’état locatif faisant ressortir la date d’entrée dans les locaux des locataires ainsi que le régime locatif qui leur est applicable.

Surtout, en page 10/17, la clause litigieuse sur l’état locatif est ainsi libellée :

« Le vendeur déclare que les biens à vendre sont actuellement loués dans les conditions suivantes (sans préjudice de tout congé qui pourrait être délivré par le ou les locataires entre la date de signature du compromis et sa date de réitération en la forme authentique) :

— Nature du bail : Voir ETATS LOCATIFS en Annexes

— Date de prise d’effet du bail

— Durée du bail

— Montant du loyer et charges

Le vendeur déclare que le locataire est actuellement à jour du paiement des loyers et charges. »

Il est ainsi parfaitement lisible et clair que cette clause-type n’est pas renseignée intégralement puisqu’elle renvoie expressément aux états locatifs, dont l’acquéreur a précédemment déclaré avoir parfaite connaissance. Dès lors, pas plus la dernière phrase que les autres mentions non remplies ne constituent une information erronée, mensongère ou insuffisante, puisque des annexes détaillées la suppléent expressément.

Il n’est pas contesté que l’acquéreur a pu avoir accès, dès le compromis, ainsi que lors de la réitération authentique, à l’ensemble des états locatifs en annexes. En outre, l’achat ayant manifestement un but d’investissement locatif, et la demanderesse ne contestant pas être une professionnelle de l’immobilier, il est d’autant plus manifeste qu’elle a pu exiger que soit mise à sa disposition la totalité des informations nécessaires à la vérification de la fiabilité de son investissement.

D’autre part, au moment de la réitération en la forme authentique, le notaire précise en page 5 que les biens sont loués conformément à l’état locatif en date du 8 septembre 2022 dont une copie est demeurée annexée, l’acquéreur reconnaissant avoir reçu dès avant ce jour une copie de l’intégralité des baux et dispensant le notaire de les annexer à l’acte. Il en est de même des copies des baux, des quittances de loyers et états des lieux d’entrée.

Le bailleur a ensuite déclaré n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires et ne pas avoir connaissance ni de difficultés financières de sa part ni de litiges l’opposant avec son voisinage. (page 6) Cependant cette clause-type vient après la précédente qui renvoie expressément les parties aux états locatifs. La demanderesse produit en pièce n°16 le compte rendu de gestion concernant la locataire en cause, pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2022 : ce document faisait apparaît un restant dû de 2680,75 € et une mention manuscrite indiquant que les loyers de juillet et août n’étaient pas réglés et que les locaux étaient libérés au 30 septembre 2022. Il n’est pas contesté par la demanderesse, et même reconnu par elle en ses conclusions, que ce document figurait à l’acte en annexe. La société locataire a été placée en liquidation judiciaire par résolution du plan de redressement selon jugement du 10 novembre 2022 avec une date de cessation des paiements le 31 juillet 2022. Cependant, la demanderesse ne justifie pas que cette réalité lui ait été véritablement celée, au vu de l’état locatif produit et de la mention d’impayé y figurant visiblement.

Dès lors le moyen tiré du manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information et de conseil est inopérant.

2 – Sur le moyen tiré du manquement de l’agent immobilier à son obligation de vérification des déclarations du vendeur

Il a déjà été répondu au contenu de ce moyen relative à la rédaction de la clause précitée du compromis, clause-type non renseignée mais renvoyant expressément aux états locatifs, clause-type incomplète dont la demanderesse ne peut se prévaloir au vu de ce renvoi exprimé en caractères gras et en majuscules.

Dès lors, ce moyen échoue à faire la démonstration d’un manquement, puisque les états locatifs de l’agent immobilier lui-même gestionnaire des locations de cet immeuble, ont été transmis, ce qui n’est pas discuté. En conséquence, ce moyen est également inopérant.

3 – Sur la responsabilité de la société DMG

Les considérations relatives à la situation de redressement judiciaire de la locataire à la date de conclusion du bail ont déjà été rejetées comme inopérantes, il n’y sera pas répondu à nouveau.

Il est par ailleurs reproché à la société DMG par la société OBJECTIF [Localité 5] une déclaration erronée dans l’acte authentique en page 13, au titre de la garantie de jouissance, en ce que le vendeur déclare « qu’il n’existe pas à ce jour de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires ». Cette clause-type erronée est cependant contrecarrée par le premier aliéna de cette « garantie de jouissance », qui indique « que le bien est actuellement loué comme indiqué précédemment et ainsi qu’il résulte de l’état locatif ci-joint. ». Une fois encore, force est de constater que la société OBJECTIFS [Localité 5] ne peut se prévaloir d’une déclaration erronée ou d’un mensonge, ayant reconnu avoir reçu cet état locatif. Le moyen selon lequel cette annexe, dont elle prétend désormais contenir une information déterminante, lui soit apparue « noyée au milieu de 500 pages », ne peut être sérieusement retenu. Les défenderesses soulignent pour leur part que cet état locatif mentionnait ainsi la difficulté de paiement, le retard de loyer, et la société demanderesse n’en disconvient pas, notamment en pages 11 et suivantes de ses conclusions. Cet état locatif auquel l’acte de vente renvoie à plusieurs reprises constitue donc une dérogation aux déclarations-type générales contenues dans l’acte, pour la plupart manifestement non renseignées (l’usage du singulier concernant le locataire, à plusieurs reprises, en état l’un des éléments révélateurs), le rédacteur ayant choisi de se reporter directement aux annexes, avec le consentement exprès des parties signataires.

En conséquence, il ne saurait être retenu de responsabilité à l’égard de la société venderesse.

Il en résulte que la société OBJECTIFS [Localité 5] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les défenderesses sollicitent des dommages et intérêts sans préciser le fondement textuel de leur demande, qui semble être l’article 32-1 du code de procédure civile, selon lequel celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le fait de succomber à ses demandes dans le cadre d’une procédure judiciaire ne suffit pas à établir un abus du droit d’ester en justice. De même, une divergence d’interprétation d’un contrat, notamment quant à la portée de certaines clauses de ce contrat ou aux contradictions qu’il peut révéler, n’est pas de nature à constituer un abus de droit.

En conséquence, les défenderesses seront toutes deux déboutées de leur demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI SOCIETE OBJECTIF CHARTRES, partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer à la SCI D.M. G. et la S.A. FONCIA BRETTE la somme de 2000 euros chacune à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû exposer pour assurer leur défense.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile la SCI SOCIETE OBJECTIF CHARTRES sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DEBOUTE la S.C.I OBJECTIF [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la S .C.I DMG et la S.A FONCIA BRETTE chacune de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE la S.C.I OBJECTIF CHARTRES à payer à la SCI D.M. G. et la S.A. FONCIA BRETTE chacune la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SOCIETE OBJECTIF CHARTRES aux entiers dépens.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE