TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HEBER-SUFFRIN (D1304)

M^e WINCKLER (E0649)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/10086

N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

N° MINUTE : 5

Assignation du :

12 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Virginie HEBER-SUFFRIN de la S.E.L.A.R.L. HSA ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1304

DÉFENDERESSE

S.A.S. ESA (RCS de Paris 349 416 537)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Hugo WINCKLER de l’A.A.R.P.I. EVERGREEN LAWYERS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0649, M^e Patrice AMEZIANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0364

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 1999, Monsieur [E] [Z], Madame [S] [C], Madame [L] [X] et Monsieur [Y] [W], aux droits desquels vient Monsieur [V] [U], ont donné à bail commercial à la S.A.S. ESA des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1998, moyennant un loyer annuel de 200.000 francs hors taxes et charges, pour l’exercice d’une activité de « habillement en général, pour hommes, femmes et enfants, accessoires s’y rapportant et objets d’art et curiosités ».

Le prix du loyer renouvelé au 1er octobre 2007 a été fixé judiciairement par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 juin 2009 à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et charges.

Par jugement rendu le 22 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a, notamment, dit que le prix du bail renouvelé le 16 janvier 2018 entre Monsieur [V] [U] et la S.A.S. ESA devait être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable au cours du bail expiré des facteurs locaux de commercialité et a fixé à la somme de 135.796 euros en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 16 janvier 2018, le prix du bail renouvelé.

Par acte extrajudiciaire des 27 et 29 mai 2024, Monsieur [V] [U] a fait délivrer à la S.A.S. ESA une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 juin 2024, la S.A.S. ESA répond à la sommation en indiquant :

« - être dans la plus stricte observance des clauses du bail commercial.

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

— que la fermeture du local a pour cause le rafraîchissement et le réaménagement du local devenu vétuste en 25 ans.

— que les aménagements en cours sont les suivants :

• reprise intégrale de la peinture ;

• reprise de l’isolation phonique et l’ignifugation du local ;

• changement des luminaires ;

• changement du carrelage et du parquet flottant ;

• mise en conformité PMR du local en raison de l’évolution de la réglementation,

• mise aux normes de l’installation électrique en raison de l’évolution de la réglementation.

— qu’elle ne réalise aucun travail sur la structure du local nécessitant l’autorisation du bailleur au sens de l’article 14 du bail commercial. A ce titre aucun mur ou cloison n’est percé et aucun changement de destination n’a lieu,

— qu’elle n’installe aucun nouveau moteur dans le local.

— que la fermeture exceptionnelle, pour cause de rénovation, est de courte durée et que le local sera ouvert au public d’ici la fin du mois de juin.

— que la société ESA n’a pas changé son activité et l’activité dans le local reste et restera celle indiqué dans le bail commercial de commerce en détail de vêtements.

Alors que le bail commercial ne formule aucune obligation en ce sens au preneur, la société ESA aux fins d’assurer votre parfaite information vous transmet copie des présentes :

— La copie de l’attestation d’inscription au tableau de l’architecte DPLG en charge de la nouvelle décoration ;

— L’assurance de l’architecte ;

— L’assurance de l’entrepreneur en bâtiment."

Par ordonnance en du 31 juillet 2024, Monsieur [V] [U] a été autorisé à assigner à jour fixe la S.A.S.ESA.

Par acte extrajudiciaire du 12 août 2024, Monsieur [V] [U] a assigné la S.A.S. ESA devant la présente juridiction. Il demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1217 et 1728 du code civil et L. 145-31 du code de commerce, de :

A titre principal

— ordonner à la S.A.S.ESA, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, de cesser immédiatement tous travaux dans les locaux et les parties communes de l’immeuble,

— ordonner à la S.A.S.ESA de lui transmettre, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

* Le descriptif complet et les plans des travaux,

* Les devis acceptés et factures des entreprises en charge de la réalisation des travaux,

* La déclaration préalable des travaux,

— ordonner à la S.A.S.ESA, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

* de procéder au retrait du sanibroyeur installé sans autorisation,

* de procéder au retrait du ballon d’eau installé sans autorisation,

* de réinstaller l’estrade située à l’arrière de la boutique,

* de procéder à la dépose du raccordement sauvage effectué sur la conduite des eaux usées de l’immeuble,

* de procéder à la dépose des nouvelles enseignes lumineuses et à la réinstallation des anciennes enseignes,

* de procéder au retrait des câbles et au rebouchage des percements effectués sans accord du bailleur de la copropriété,

— ordonner à la S.A.S. ESA, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de laisser l’architecte de l’immeuble, le Syndic ainsi que toutes entreprises qu’ils viendraient à mandater accéder aux locaux et réaliser tous travaux nécessaires à la préservation de l’intégrité de l’immeuble,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. ESA ainsi que tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la Force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— dire qu’à défaut, par le locataire, d’avoir libéré les lieux loués, il est autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.S. ESA,

— condamner la S.A.S. ESA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 2 juillet 2024 fixée au montant du loyer conventionnel, soit la somme de 13.993,3 euros TTC par mois, taxes et charges en sus jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal ne constatait pas l’acquisition de la clause résolutoire,

* prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

* dire qu’à défaut par le locataire d’avoir libéré les lieux loués, il est autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.S. ESA,

*condamner la S.A.S. ESA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 2 juillet 2024 fixée au montant du loyer conventionnel, soit la somme de 13.993,3 euros TTC par mois, taxes et charges en sus jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

En tout état de cause,

— juger que le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance lui sont acquis,

— condamner la S.A.S. ESA au paiement de la somme de 4.151,26 euros au titre du remboursement des honoraires et droits proportionnels résultant du règlement des arriérés entre les mains de l’huissier,

— débouter la S.A.S. ESA de ses éventuelles demandes,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner la S.A.S. ESA au paiement de la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.S. ESA au entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation et des dénonciations aux créanciers inscrits.

A l’audience, Monsieur [V] [U] a sollicité à titre subsidiaire en cas de résiliation du bail que soit ordonnée l’expulsion de la S.A.S. ESA ainsi que tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin. Il a également demandé que la S.A.S. ESA soit condamnée à le garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de réparation à la suite des travaux effectués par la S.A.S. ESA dans les locaux loués.

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 11 septembre 2024, la S.A.S. ESA demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1188, 1190, 1217, 1231-1, 1147 et 1718 du code civil et L. 145-31, L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce, de :

« A titre principal :

Dire et juger que la Société SA SAS a satisfait par acte notifié le 14 Juin 2024 aux différentes demandes de communication et d’information sollicitées par le bailleur en sa sommation du 29 Mai 2024

Dire et juger la Société ESA SAS fondée à ne pas satisfaire les autres injonctions unilatérales du bailleur relatives à différentes remises en état, consécutifs à des travaux dont la conformité aux règles de l’art n’a pas été contestée par l’architecte de l’immeuble ce dont le bailleur ne justifiant pas du contraire

Dire que la Société ESA a satisfait à la seule obligation contractuelle de garnissement et d’exploitation visée dans la sommation et l’assignation, l’exploitation commerciale s’étant poursuivie en l’espèce

Dire la Société ESA SAS fondée à ne pas satisfaire à des injonctions ne relevant pas d’obligation contractuelle telle que l’obtention d’autorisation s’agissant de travaux ERP dont la déclaration en mairie a été effectuée le 13.06.2024 et affichée en l’espèce

Dire et juger que le bailleur ne justifiant pas d’une quelconque persistance de manquement du locataire, à la dite sommation du 29.05.2024

Dire qu’en conséquence la clause résolutoire y relative ne saurait être acquise en l’espèce

Voir rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adverses

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Voir dire et juger générale et imprécise sinon source d’interprétation l’obligation relative aux travaux justifiant de l’autorisation écrite du bailleur

Voir dire et juger accessoire une telle obligation contractuelle selon l’interprétation civiliste des articles 1190 et 1188 du Code Civil

Dire et juger que l’inexécution d’une telle obligation accessoire ne saurait justifier la résiliation judiciaire du bail commercial

Dire et juger qu’en tout état de cause et de plus fort la résiliation judiciaire dudit bail doit être écartée, le bailleur ne justifiant pas de la gravité de tout manquement contractuel en cause corroboré de surcroit par la bonne foi de la société locataire ESA SAS et aux circonstances de l’espèce

Voir rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adverses

Dire et juger réputée non écrite la clause contractuelle visant l’autorisation du bailleur relative de la cessibilité du fonds de commerce

Dire, subsidiairement sur ce point, qu’à défaut, cette clause contractuelle, visant la créance de loyers et charges devant s’interpréter très restrictivement, s’agissant de la règle d’ordre public de cessibilité du fonds de commerce, ne saurait s’appliquer à la créance de nature différente de l’espèce des frais et honoraires du Commissaire de justice

Dire et juger de ce chef injustifiée l’opposition du bailleur à la cession du fonds de commerce projetée par la Société ESA SAS à la société Meilleur Moment [Localité 3], et ce, d’autant plus au vu de la solvabilité justifiée de celle-ci

Voir dire et juger un tel comportement du bailleur, Monsieur [V] [U] amplifié par la multiplicité des actes de commissaire de justice successifs non conforme à l’exigence de bonne foi requise par l’article 1104 du code civil

Le condamner au titre de sa responsabilité civile contractuelle, à réparer le préjudice financier et moral subi par la Société ESA SAS pour n’avoir pu percevoir, dès janvier 2024, le prix de cession de 950.000 € correspondant à la valeur dudit fonds de commerce

Le condamner de ce chef à payer à la Société ESA SAS la somme de 20.000 € au titre de réparation du préjudice financier et moral subi par la société locataire.

Sur la demande dénommée en tout état de cause

— Voire dire et juger que la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou par décision judiciaire devant être écartée, l’acquisition du dépôt de garantie ne saurait se justifier et doit être rejetée

— Donner acte à la Société ESA SAS de sa volonté d‘effectuer le paiement de la somme de 4.151,26 € au titre de remboursement des honoraires et droits proportionnels en sollicitant l’octroi des délais de 2 mois à compter de la décision à intervenir

— Dire et juger compte tenu de la complexité et nature de cette affaire n’y avoir lieu à exécution provisoire des locaux.

— Condamner Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du C.P.C

— Le condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de différents actes extra judiciaires intervenus tel que coût de la réponse à sommation du 14 juin 2024 et les différents procès-verbaux de constat du ….et du …. (sic)" ..

À l’audience, le tribunal a proposé aux parties une médiation ou de comparaître à une audience de règlement amiable. La S.A.S. ESA a donné son accord pour une médiation. Monsieur [V] [U] s’y est opposé.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire à été plaidée à l’audience collégiale du tribunal de céans du 11 septembre 2024.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de cessation des travaux, de transmissions de documents et de remise en état des lieux sous astreinte

Monsieur [V] [U] sollicite que soit :

— ordonné à la S.A.S. ESA, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, de cesser immédiatement tous travaux dans les locaux et les parties communes de l’immeuble,

— ordonné à la S.A.S. ESA de lui transmettre, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir le descriptif complet et les plans des travaux, les devis acceptés et factures des entreprises en charge de la réalisation des travaux, la déclaration préalable des travaux,

— ordonné à la S.A.S. ESA, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir de procéder au retrait du sanibroyeur installé sans autorisation, de procéder au retrait du ballon d’eau installé sans autorisation, de réinstaller l’estrade située à l’arrière de la boutique, de procéder à la dépose du raccordement sauvage effectué sur la conduite des eaux usées de l’immeuble, de procéder à la dépose des nouvelles enseignes lumineuses et à la réinstallation des anciennes enseignes, de procéder au retrait des câbles et au rebouchage des percements effectués sans accord du bailleur de la copropriété, – ordonner à la S.A.S. ESA, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de laisser l’architecte de l’immeuble, le Syndic ainsi que toutes entreprises qu’ils viendraient à mandater accéder aux locaux et réaliser tous travaux nécessaires à la préservation de l’intégrité de l’immeuble.

Il soutient que la S.A.S. ESA a effectué des travaux dans les locaux sans son accord ; qu’il l’a faite sommer d’arrêter les travaux ; que la S.A.S. ESA a refusé d’arrêter les travaux ; qu’elle n’a pas transmis les plans ni les devis des travaux envisagés ; que si un descriptif sommaire a été indiqué, celui-ci est lacunaire ; que la S.A.S. ESA a modifié la façade, retiré et remplacé les enseignes par des enseignes lumineuses sans aucune autorisation ; qu’elle a démoli l’estrade en bois située à l’arrière du local ; qu’elle a installé un sanibroyeur dans les locaux ; qu’une telle installation est prohibée compte tenu des nuisances engendrées par ce type d’installation ; que l’article 47 du règlement sanitaire de [Localité 3] dispose que l’installation d’un cabinet d’aisances comportant un dispositif de désagrégation des matières dans des bâtis anciens n’est autorisée qu’en l’absence d’autre possibilité technique de raccordement et après autorisation des autorités sanitaires ; que cette installation est également soumise à l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et du bailleur ; que la S.A.S. ESA a procédé à des percements sauvages des gros murs et des cloisonnements.

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

La S.A.S. ESA s’oppose aux demandes de Monsieur [V] [U]. Elle soutient qu’elle a cessé les travaux et posé des étais comme préconisé par l’architecte de l’immeuble ; que l’architecte de l’immeuble s’est rendu dans les locaux le 19 juin 2024 pour vérifier, à la suite de l’affaissement du plancher au 1er étage, l’état des plafonds en fond de boutique et en partie centrale ; que la demande du bailleur relative à l’accès des locaux par l’architecte de l’immeuble a été satisfaite ; que des plans préliminaires ont été établis par l’architecte avec une situation « Avant et Après travaux »; qu’une déclaration préalable auprès de la Mairie de [Localité 3] a été effectuée et affichée, et ce, tel que l’établit à la requête du bailleur le procès-verbal de constat qui le mentionne ; que la prétention du bailleur à solliciter une telle autorisation préalable ne peut prospérer ; que cette obligation du locataire n’est pas visée dans le bail ; que sur les injonctions du bailleur relatives à différents retraits à opérer du sanibroyeur, du ballon d’eau, des câbles et la dépose de raccordement des eaux usés, et de la nouvelle enseigne lumineuse, une telle prétention du bailleur ne saurait être justifiée en l’espèce, à défaut d’avoir justifié de la non-conformité des travaux y relatifs ; que les retraits sollicités auraient des conséquences financières éminemment préjudiciables pour la société locataire, alors même que de tels travaux étaient de nature à s’imposer en leur état d’usage pour une exploitation sereine et optimisée des locaux.

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En outre, en application des dispositions de l’article 1221 du même code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule au paragraphe 4° de la partie intitulée « LE PRENEUR A L’OBLIGATION » que le preneur a l’obligation "d’occuper les lieux conformément aux articles 1728 et 1729 du Code Civil, honorablement et paisiblement et conformément au règlement usuel de la maison ; de se conformer, si l’immeuble est en copropriété, au règlement de copropriété dont il déclare avoir pris connaissance."

Le paragraphe 14 de la même partie stipule que le preneur a l’obligation « de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, percement de mur ou de cloison, et plus généralement de n’y faire exécuter aucun travail sans l’accord écrit du bailleur ».

Sur la demande de cessation des travaux

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 9 septembre 2024 produit par la S.A.S. ESA que les travaux sont achevés et qu’à l’arrière boutique le plafond a été étayé.

Monsieur [V] [U] ne démontre pas que les travaux se sont poursuivis après cette date. Il sera donc débouté de sa demande visant à ordonner à la S.A.S. ESA, sous astreinte de cesser immédiatement tous travaux dans les locaux et les parties communes de l’immeuble.

Sur la demande de transmission de documents

En l’espèce, la S.A.S. ESA produit les plans de l’architecte. Par ailleurs, dans le procès-verbal de constat du 18 juin 2024, le commissaire de justice, mandaté par le bailleur, indique que « derrière l’une des vitrines est affiché un panneau mentionnant une déclaration préalable n° 075 104 25 V0146 en date du 13/06/2024 » et fait figurer dans le procès-verbal la photographie du panneau. Ainsi, le bailleur était en mesure s’il le souhaitait de consulter la déclaration préalable en mairie.

En tout état de cause, si le contrat de bail stipule que le preneur ne peut exécuter de travaux sans l’autorisation du bailleur, il n’est en revanche pas précisé que le preneur est tenu de produire certains documents, et en particulier le descriptif complet et les plans des travaux, les devis acceptés et factures des entreprises en charge de la réalisation des travaux ainsi que la déclaration préalable des travaux.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [V] [U] de transmission sous astreinte du descriptif complet, des plans des travaux, des devis acceptés et factures des entreprises en charge de la réalisation des travaux ainsi que de la déclaration préalable des travaux.

Sur la demande de remise en état

S’agissant de la demande de Monsieur [V] [U] de retrait du sanibroyeur installé sans autorisation, des câbles et de rebouchage des percements effectués sans accord du bailleur et de la copropriété, ainsi que du ballon d’eau installé sans autorisation, de réinstallation de l’estrade située à l’arrière de la boutique et de dépose du raccordement sauvage effectué sur la conduite des eaux usées de l’immeuble ainsi que des nouvelles enseignes lumineuses et à la réinstallation des anciennes enseignes, il y a lieu tout d’abord de relever que Monsieur [V] [U] n’a pas mis en demeure ou fait de sommation à la S.A.S. ESA de procéder à ces remises en état avant l’assignation devant la présente juridiction.

S’agissant du sanibroyeur et du ballon d’eau installés sans autorisation, Monsieur [V] [U] produit de simples photographies d’un sanibroyeur et d’un ballon d’eau qu’il indique avoir été prises dans les locaux le 12 juillet 2024, mais dont le tribunal ne peut vérifier l’authenticité ni la date à laquelle elles ont été effectuées.

S’agissant des autres travaux (percements effectués, raccordement sauvage effectué sur la conduite des eaux usées de l’immeuble, installation de nouvelles enseignes lumineuses), seul un procès-verbal de constat comportant des photographies en date du 28 juin 2024 est produit. D’autres photographies datées des 5 et 12 juillet 2024 figurent dans le corps des conclusions mais n’ont pas été produites dans le dossier de plaidoirie, notamment s’agissant de la modification de l’enseigne et de l’estrade en bois.

Monsieur [V] [U] indique par ailleurs sans le justifier que l’installation d’un sanibroyeur serait contraire au règlement sanitaire de [Localité 3]. Il allègue également sans le démontrer que les travaux litigieux auraient été effectués sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, il est au contraire démontré par la S.A.S. ESA que les travaux ne nécessitaient pas un tel accord. En effet, dans le procès-verbal de constat du 19 juin 2024, le commissaire de justice mentionne que l’architecte de l’immeuble a constaté que les différents travaux « sont de purs aménagements d’intérieur ne nécessitant pas l’autorisation de la copropriété (…) » que « Dans la partie avant de la boutique, aucun sinistre n’est apparent. » et que « les travaux de la partie avant et médiane peuvent continuer. (…) » Par ailleurs, il y a lieu de relever que le syndic de copropriété, dans un courrier en date du 26 juin 2024, fait uniquement état des travaux nécessaires à effectuer à la suite de l’affaissement du plancher et ne mentionne pas d’autres travaux qui auraient été effectués sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et dont il demanderait la remise en état.

Au demeurant, s’il n’est pas contesté que ces travaux ont été effectués sans l’autorisation du bailleur, force est de constater que le tribunal ne peut apprécier l’authenticité des photographies produites ni identifier avec précision les travaux qui nécessiteraient une remise en état antérieure, faute de précisions quant à l’état antérieur des locaux et ainsi d’examiner l’existence ou non d’une disproportion manifeste entre le coût de tels travaux pour la locataire, dont la mauvaise foi n’est pas démontrée, et son intérêt pour le bailleur, ce d’autant que ce dernier ne démontre nullement que ces travaux lui ont porté préjudice.

Dès lors, Monsieur [V] [U] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes de travaux de remise en état sous astreinte.

Sur la demande visant à laisser l’accès libre à l’architecte de l’immeuble

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat du 19 juin 2024 que l’architecte de l’immeuble a pu accéder librement aux locaux loués pour vérifier l’état des plafonds en fond de boutique.

Monsieur [V] [U], quant à lui, ne démontre pas que la S.A.S. ESA ait refusé l’accès des locaux à l’architecte de l’immeuble. Elle ne justifie pas davantage que la S.A.S. ESA ait refusé l’accès au syndic ou à des entreprises qu’il aurait mandatées.

Il n’y a donc pas lieu en l’état de faire droit à la demande de Monsieur [V] [U] visant à ordonner à la S.A.S. ESA, sous astreinte, de laisser l’architecte de l’immeuble, le Syndic ainsi que toutes entreprises qu’ils viendraient à mandater accéder aux locaux et réaliser tous travaux nécessaires à la préservation de l’intégrité de l’immeuble.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [V] [U] soutient que la S.A.S. ESA n’a pas déféré à la sommation ; qu’elle a refusé de cesser les travaux ; qu’elle n’a pas transmis les plans ni les devis des travaux envisagés ; que si un descriptif sommaire a été indiqué, celui-ci est mensonger et dissimule la démolition des cloisons, d’une estrade, la création d’une salle d’eau/point d’eau dans les locaux sans autorisation, l’installation d’un sanibroyeur, la modification de la façade, la mise en place de nouvelles enseignes ainsi que la démolition de l’estrade en bois située à l’arrière du local ; qu’elle n’a pas transmis l’autorisation de travaux pourtant nécessaire aux travaux dans un ERP ; qu’il ressort de la carte des demandes d’autorisations établies par la Mairie de [Localité 3], que la S.A.S. ESA n’a déposé une demande que le 13 juin 2024 soit près d’un mois après le début des travaux ; que la déclaration apparaît indiquer n’emporter aucune modification de l’aspect extérieur alors qu’elle a commencé à le modifier ; qu’elle a procédé à des destructions de cloisons qui ont affecté la structure du bâtiment dès le 6 juin 2024 ; qu’elle a soutenu dans le cadre de sa réponse à sommation du 14 juin 2024 n’avoir réalisé aucuns travaux concernant le cloisonnement ni la structure de l’immeuble ; qu’elle poursuit les travaux sans solliciter son autorisation.

La S.A.S. ESA soutient que l’application de la clause résolutoire ne saurait concerner le défaut d’autorisation du bailleur à l’exécution des travaux car le bailleur ne lui a pas notifié la moindre sommation y relative ; qu’elle a satisfait dans le délai légal d’un mois au moyen de la réponse à sommation par acte extrajudiciaire du 14 juin 2024 corroboré par le procès-verbal de constat du 19 juin 2024 ; que l’acquisition de la clause résolutoire nécessite la preuve de la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai imparti ; qu’elle justifie avoir cessé les travaux ; qu’elle a produit les attestations d’assurances ; qu’elle a justifié le défaut d’exploitation par l’exécution de travaux d’aménagement ; que la déclaration préalable a été demandée et affichée comme le démontre le procès-verbal de constat produit par le bailleur.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi, compte tenu de la gravité des effets d’une clause résolutoire, les conditions d’application d’une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction clairement formulée dans le bail. La mise en demeure de cesser l’infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ainsi que l’a souhaité le législateur. Elle doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ou le mettre en demeure précisément d’exécuter une obligation déterminée. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence et de la persistance de l’infraction pour que la clause résolutoire soit acquise.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire des 27 et 29 mai 2024, Monsieur [V] [U] a fait délivrer à la S.A.S. ESA une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire. Cet acte faisait sommation à la S.A.S. ESA de :

« 1° CESSER IMMEDATEMENT TOUS TRAVAUX DANS LES LOCAUX,

2° D’AVOIR A TRANSMETTRE AU BAILLEUR LES PLANS, DESCRIPTIFS ET DEVIS DES TRAVAUX ENVISAGES,

3° D’AVOIR A JUSTIFIER DE L’OBTENTION PRÉALABLE DES AUTORISATIONS DE TRAVAUX NÉCESSAIRES A LA RÉALISATION DE TRAVAUX DANS UN ERP,

4° D’AVOIR A JUSTIFIER DES ASSURANCES DÉCENNALES DES ENTREPRISES MANDATEES AINSI QUE DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES

5° D’AVOIR A RESPECTER LES CLAUSES DU BAIL NOTAMMENT QUANT A L’OBLIGATION DE GARNISSEMENT ET D’EXPLOITATION."

Par acte extrajudiciaire en date du 14 juin 2024, la S.A.S. ESA a répondu à la sommation en indiquant:

« - être dans la plus stricte observance des clauses du bail commercial.

— que la fermeture du local a pour cause le rafraîchissement et le réaménagement du local devenu vétuste en 25 ans.

— que les aménagements en cours sont les suivants :

• reprise intégrale de la peinture ;

• reprise de l’isolation phonique et l’ignifugation du local ;

• changement des luminaires ;

• changement du carrelage et du parquet flottant ;

• mise en conformité PMR du local en raison de l’évolution de la réglementation,

• mise aux normes de l’installation électrique en raison de l’évolution de la réglementation.

— qu’elle ne réalise aucun travail sur la structure du local nécessitant l’autorisation du bailleur au sens de l’article 14 du bail commercial. A ce titre aucun mur ou cloison n’est percé et aucun changement de destination n’a lieu,

— qu’elle n’installe aucun nouveau moteur dans le local.

— que la fermeture exceptionnelle, pour cause de rénovation, est de courte durée et que le local sera ouvert au public d’ici la fin du mois de juin.

— que la société ESA n’a pas changé son activité et l’activité dans le local reste et restera celle indiqué dans le bail commercial de commerce en détail de vêtements.

Alors que le bail commercial ne formule aucune obligation en ce sens au preneur, la société ESA aux fins d’assurer votre parfaite information vous transmet copie des présentes :

— La copie de l’attestation d’inscription au tableau de l’architecte DPLG en charge de la nouvelle décoration ;

— L’assurance de l’architecte ;

— L’assurance de l’entrepreneur en bâtiment."

Le contrat de bail stipule qu'« A défaut de paiement de toute somme due à son échéance ou d’exécution d’une seule des clauses du présent bail, il sera résilié de plein droit, si bon semble du au bailleur, un mois après une sommation d’exécuter les conditions demeurée sans effet et sans qu’il soit besoin de s’adresser aux Tribunaux pour faire prononcer cette résiliation, l’expulsion et la vente auront lieu en vertu d’une ordonnance de référé, sans que des offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause. »

Par ailleurs, la partie intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » stipule que "Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le locataire accepte expressément sans diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire, à peine de résiliation, et bien qu’elles puissent n’être pas imposées aux autres locataires de la maison ; elles n’auront leur valeur qu’autant qu’elles peuvent concorder avec la disposition de la maison ou du local loué et s’appliquer à des services qui sont ou seront installés dans l’immeuble, à savoir :

« LE PRENEUR A L’OBLIGATION : »

«  3° De tenir les lieux loués garnis de meubles, agencement et marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des conditions du bail, ils resteront toujours ouverts à la clientèle achalandée.

4° D’occuper les lieux conformément aux articles 1728 et 1729 du Code Civil, honorablement et paisiblement et conformément au règlement usuel de la maison ; de se conformer, si l’immeuble est en copropriété, au règlement de copropriété dont il déclare avoir pris connaissance."

(…)

« 14° De ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, percement de mur ou de cloison, et plus généralement de n’y faire exécuter aucun travail sans l’accord écrit du bailleur ».

(…)

« 22° de n’installer aucun moteur quelle qu’en soit la source d’énergie ».

Les cinq infractions reprochées dans le commandement doivent être examinées successivement.

Sur les infractions relatives à l’absence de cessation immédiate des travaux dans les locaux et de garnissement et d’exploitation des locaux

Seule la persistance, dont la preuve incombe au bailleur, des infractions aux clauses contractuelles auxquelles devait remédier le preneur dans le délai d’un mois après la signification du commandement peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire.

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

Or, il ressort du procès-verbal de constat en date du 9 septembre 2024 produit par la S.A.S. ESA que cette dernière a cessé les travaux et que « la boutique est actuellement ouverte au public ». Monsieur [V] [U], quant à lui, ne rapporte pas la preuve, qu’après cette date, les travaux se sont poursuivis et que les locaux ne sont ni garnis ni exploités, étant précisé qu’il est démontré que l’absence de garnissement et d’exploitation, était la conséquence des travaux d’aménagements et n’a été que ponctuelle, ce que la S.A.S. ESA avait indiqué, dans le délai d’un mois, dans sa réponse à la sommation.

Dès lors, il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire sur ces motifs.

Sur les autres infractions

L’acte extrajudiciaire des 27 et 29 mai 2024 faisait également sommation à la S.A.S. ESA :

— « D’AVOIR A TRANSMETTRE AU BAILLEUR LES PLANS, DESCRIPTIFS ET DEVIS DES TRAVAUX ENVISAGES »,

— « D’AVOIR A JUSTIFIER DE L’OBTENTION PRÉALABLE DES AUTORISATIONS DE TRAVAUX NÉCESSAIRES A LA RÉALISATION DE TRAVAUX DANS UN ERP »,

— « D’AVOIR A JUSTIFIER DES ASSURANCES DÉCENNALES DES ENTREPRISES MANDATEES AINSI QUE DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES ».

Il convient de relever qu’aucune clause du contrat de bail ne met à la charge du preneur les obligations ci-dessus énumérées.

S’agissant de ces reproches, force est de constater qu’ils ne peuvent donner lieu à acquisition de la clause résolutoire, faute de violation d’une clause expresse du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [V] [U] sera débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Monsieur [V] [U] sollicite la résiliation judiciaire du bail. Il soutient que la réalisation de travaux sans autorisation constitue une violation grave du contrat de bail ; qu’elle est d’autant plus grave qu’ils ont été réalisés dans des conditions de légèreté blâmable, sans aucune autorisation administrative et sans aucune mesure conservatoire ; que les travaux ont affecté la structure de l’immeuble ; que si elle a été rappelée à l’ordre, la locataire a poursuivi les travaux et réalisé de nombreux percements complémentaires.

La S.A.S. ESA s’oppose à cette demande. Elle soutient que si elle n’a pas sollicité l’autorisation écrite du bailleur, la disposition contractuelle prévoyant cette autorisation est générale et imprécise ; qu’elle nécessite une interprétation ; que l’expression « travail » est imprécise et nécessite une interprétation sur la nature et l’étendue des travaux pouvant être réalisés sans l’autorisation du bailleur ; que les travaux litigieux relèvent de simples aménagements intérieurs ; que si les travaux ont consisté en la dépose partielle d’une cloison ayant entrainé l’affaissement du plancher pour le 1er étage, cette cloison n’était pas porteuse ; que l’affaissement est dû à une défaillance de la structure de l’immeuble ; que l’inexécution de l’obligation d’autorisation doit s’apprécier selon l’ampleur, la nature et les caractéristiques des travaux et surtout selon qu’ils sont susceptibles d’affecter ou non la solidité de l’immeuble, notamment pour concerner les murs porteurs ; que conformément à l’article 1190 du code civil , cette stipulation doit s’interpréter dans le sens des intérêts du locataire ; que conformément à l’article 1188 du code civil l’autorisation du bailleur n’est pas requise s’agissant de travaux de rafraîchissement qui ne touchent pas les murs porteurs et qui ne nécessitent pas d’autorisation administrative de permis de construire ; que l’obtention de l’autorisation s’agissant d’exécution de travaux mineurs relève d’une obligation accessoire ; qu’elle ne saurait entrainer la résiliation du contrat ; que l’objet de cette obligation n’est pas déterminée contractuellement ni réellement déterminable en ce qui concerne le type, la nature et l’étendue et l’ampleur des travaux devant être concernés par l’obligation d’une autorisation du bailleur ; qu’en tout état de cause, le bailleur ne justifie pas de la gravité du manquement et de son préjudice ; qu’elle est de bonne foi.

En l’espèce, la partie intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » stipule que "Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le locataire accepte expressément sans diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire, à peine de résiliation, et bien qu’elles puissent n’être pas imposées aux autres locataires de la maison ; elles n’auront leur valeur qu’autant qu’elles peuvent concorder avec la disposition de la maison ou du local loué et s’appliquer à des services qui sont ou seront installés dans l’immeuble, à savoir :

« LE PRENEUR A L’OBLIGATION : »

(…)

« 14° De ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, percement de mur ou de cloison, et plus généralement de n’y faire exécuter aucun travail sans l’accord écrit du bailleur ».

(…)

L’article 1741 du code civil dispose que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

L’article 1217 du code civil du même code dispose que "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Enfin l’article 1217 du même code dispose que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Le preneur ne conteste pas avoir effectué les travaux sans l’autorisation du bailleur. Contrairement à ce que soutient ce dernier, le paragraphe 14 du contrat de bail est clair et précis et stipule que tous travaux dans le local commercial doivent faire l’objet d’une autorisation du bailleur.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le preneur a effectué un changement de distribution en ce qu’une cloison non porteuse a été déposée.

La dépose de cette cloison, bien que non porteuse, a selon le rapport de l’architecte de l’immeuble en date du 24 juin 2024, entrainé l’affaissement "du plancher haut et une fissuration du plafond R+2" .

L’architecte relève que « cette cloison, non porteuse, participait de la stabilité du plancher. D’après les sondages réalisés en sous face, nous constatons qu’une la (sic) poutre visible est fortement gercée, ce qui explique la souplesse du plancher. (…) Le bascula plâtre de la zone est d’origine et en état vétuste. Consécutivement au mouvement du plancher, il d’est (sic) déformé et menace de chuter dans plusieurs zones ».

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

L’architecte précise qu’il « aurait été nécessaire de prévenir immédiatement le syndic de l’état du plancher haut, et surtout de ne pas procéder à des démolitions sans mesures conservatoires, ni de mettre en oeuvre des faux plafonds sur des supports déjà instables ». L’architecte a demandé à court terme de mettre un étaiement provisoire sous la poutre gercée, de déposer le faux plafond en cours d’installation et de purger l’ensemble des basculas de cette zone afin de contrôler et renforcer le plancher haut.

Le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 19 juin 2024 dans lequel il dresse constat de la visite de l’architecte indique que « la cloison n’étant pas porteuse, sa dépose ne nécessitait pas d’autorisation de la copropriété. Néanmoins, la solive étant gercée et la structure de l’immeuble défaillante, cette dépose partielle a entrainé un affaissement du plancher du premier étage et une fissure dans un mur chez le propriétaire du premier étage ».

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les travaux litigieux ont en l’état donné lieu à un recours du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ni du ou des propriétaires du premier étage.

La S.A.S. ESA justifie, quant à elle, avoir cessé les travaux et s’être conformée aux préconisations de l’expert, notamment en étayant le plafond. Elle justifie également participer aux opérations d’expertise. Elle produit à cet effet des échanges de courriels entre assureurs et notamment son assureur responsabilité civile afin de fixer une date de réunion d’expertise.

S’agisant des autres travaux, comme démontré dans les développements précédents, il s’agit de simples travaux d’aménagements. Les « percements complémentaires dans les parties communes » allégués par Monsieur [V] [U] ne sont pas démontrés au vu des pièces produites aux débats. Au demeurant, ils n’ont fait l’objet d’aucune mise en demeure par la copropriété et n’ont pas été relevés par l’architecte de l’immeuble.

Par ailleurs, il y a lieu de relever qu’il n’existe aucun arriéré de loyer et que le bailleur ne justifie d’aucun autre manquement contractuel en sus de celui d’avoir réalisé des travaux sans autorisation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la réalisation de travaux sans l’autorisation du bailleur, présente, en l’espèce, une gravité moyenne, qui ne peut à elle seule justifier la résiliation du bail.

Monsieur [V] [U] sera donc débouté de sa demande de résiliation ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration du mobilier, de condamnation de la S.A.S. ESA au paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de remboursement des honoraires et droits proportionnels

Monsieur [V] [U] sollicite la condamnation de la S.A.S. ESA au paiement de la somme de 4.151,26 euros au titre du remboursement des honoraires et droits proportionnels résultant du règlement des arriérés entre les mains du commissaire de justice.

La S.A.S. ESA ne s’est pas opposée à cette demande. Elle sollicite qu’il lui soit donné acte de sa volonté d’effectuer le paiement de cette somme et que lui soit octroyé un délai de deux mois à compter du jugement pour les payer. A l’audience, Monsieur [V] [U] ne s’est pas opposé à cette demande.

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

Dès lors, il y a lieu de condamner la S.A.S. ESA à payer à Monsieur [V] [U] la somme de 4.151,26 euros au titre du remboursement des honoraires et droits proportionnels résultant du règlement des arriérés entre les mains du commissaire de justice et de lui accorder un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour s’acquitter de cette somme.

Sur la demande d’appel en garantie

Monsieur [V] [U] a sollicité à l’audience la condamnation de la S.A.S. ESA à le garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de réparation à la suite des travaux effectués par la S.A.S. ESA dans les locaux loués.

La S.A.S. ESA n’a pas répondu à cette demande à l’audience.

En l’espèce, en l’absence de recours de la copropriété ou du ou des propriétaires ayant subi l’affaissement de leur plancher à l’encontre de Monsieur [V] [U], la demande d’appel en garantie de ce dernier est prématurée et à ce stade injustifiée.

Monsieur [V] [U] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur la demande à titre reconventionnel de condamnation du bailleur au titre du préjudice financier et moral

La S.A.S. ESA sollicite la condamnation de Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier et moral. Elle soutient que Monsieur [V] [U] s’est opposé à la cession du fonds de commerce au titre de la créance résiduelle de frais et honoraires de commissaire de justice d’un montant de 4.151,26 euros sur le fondement de la stipulation contractuelle indiquant qu'« en tout cas aucun apport ou cession ne pourra être fait s’il est du des loyers et charges par le preneur » ; que cette clause qui autorise le bailleur à s’opposer à la cession du fonds de commerce est de nature à être qualifiée de réputée non écrite ; que le comportement du bailleur est fautif et l’expose à réparer tout préjudice au titre de sa responsabilité contractuelle ; que si cette clause ne devait pas être considérée comme réputée non écrite, elle s’estime fondée à contester l’application d’une telle clause au cas d’espèce ; que la clause vise expressément les loyers et charges ; que le bailleur a invoqué cette clause alors qu’aucune créance de loyer ou charge subsistait ; que ce sont seulement des frais et honoraires de commissaire de justice ; qu’une telle opposition réitérée du bailleur à ladite cession du fonds de commerce était d’autant plus contestable qu’il a été justifié des capacités et solvabilité du cessionnaire dont le solde bancaire était supérieur à 5 million d’euros ; que par ailleurs la cession était projetée pour un prix de 950.000 euros ; que l’opposition illégale du bailleur a eu pour effet de retarder le projet de cession et a contraint la société cessionnaire à faire acquérir par ses associés l’intégralité des parts de la S.A.S. ESA ; qu’elle a été contrainte de consentir une garantie au passif d’usage dans la cession du fonds de commerce ; que le bailleur a multiplié les actes de commissaire de justice ; qu’il a exercé une pression morale et intolérable à son encontre.

Sur la demande visant à réputer non écrite la stipulation du bail relative à la cession du fonds de commerce

Monsieur [V] [U] n’a pas répondu à cette demande.

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 24/10086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKR

L’article L. 145-16 du code de commerce dispose que « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. »

Le contrat de bail stipule dans la partie intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » que "Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le locataire accepte expressément sans diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire, à peine de résiliation, et bien qu’elles puissent n’être pas imposées aux autres locataires de la maison ; elles n’auront leur valeur qu’autant qu’elles peuvent concorder avec la disposition de la maison ou du local loué et s’appliquer à des services qui sont ou seront installés dans l’immeuble, à savoir :

« LE PRENEUR A L’OBLIGATION : »

(…)

21° De ne pas céder son droit au présent bail ou sous-louer en tout ou partie.

De ne le céder seulement avec l’autorisation préalable expresse et par écrit du bailleur qu’en totalité à son successeur dans son fonds de commerce ou son industrie ainsi qu’il est précisé à l’article 5 ci-dessus à l’exclusion de toute autre, et à charge de rester garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous concessionnaires successifs immédiats ou médiats du paiement des loyers échus et à échoir et de l’exécution des charges et conditions du présent bail.

Dans le cas où la cession ou l’apport serait fait à une société à responsabilité limitée, le ou les gérants de ladite société seront conjointement et solidairement responsables avec la société et tous cessionnaires successifs immédiats ou médiats du paiement des loyers échus et à échoir et de l’exécution des charges et conditions du présent bail.

En tout cas, le preneur et tous les cessionnaires successifs immédiats ou médiats resteront conjointement et solidairement responsables entre eux vis-à-vis du bailleur.

La cession ou l’apport ne pourra être fait moyennant un loyer, des charges et des conditions autres que ceux stipulés aux présentes. Un exemplaire de l’acte de cession ou d’apport devra être remis gratuitement au bailleur dix jours au plus tard après l’expiration du délai d’opposition.

En tout cas, aucun apport ou cession ne pourra être fait s’il est dû des loyers et charges par le preneur."

Par ailleurs, la partie intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » stipule que « tous frais de procédures, de poursuite ou de mesure conservatoire ainsi que tous frais de levée d’état et de notification s’ils sont nécessaires conformément à la Loi du 17 mars 1909, resteront à la charge du preneur et seront considérés comme supplément et accessoires du loyer ».

Il est constant que la prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce prévue à l’article L. 145-16 du code de commerce ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession, et non à de simples clauses limitatives ou restrictives, telles que les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et écrit du bailleur ou celles prévoyant l’obligation de régler les loyers et charges avant toute cession, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la S.A.S. ESA de réputer non écrite la stipulation du bail relative à la cession du fonds de commerce.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des deux stipulations rappelées ci-dessus, le bailleur était en droit de s’opposer à la demande de cession du fonds de commerce, la S.A.S. ESA restant redevable de la somme de 4.151,26 euros au titre des frais et honoraires de commissaire de justice, ces frais étant assimilés par le contrat de bail commercial à un supplément et accessoires du loyer.

Dès lors, la S.A.S. ESA ne démontre pas que Monsieur [V] [U] ait commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en soumettant son accord à la cession du fonds de commerce au paiement des frais et honoraires de commissaire de justice. Au surplus, elle ne justifie pas de son préjudice moral et financier.

La S.A.S. ESA sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [U] au titre de son préjudice financier et moral.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [U], qui succombe à titre principal, sera condamné à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût de la réponse à sommation du 14 juin 2024. S’agissant des procès-verbaux de constat, la S.A.S. ESA ayant simplement précisé dans ses conclusions « les différents procès-verbaux de constat du ….et du …. (sic) » et n’ayant pas apporté de précisions à l’audience de plaidoirie, il n’y a pas lieu de les inclure dans la condamnation aux dépens de Monsieur [V] [U].

L’équité commande de condamner Monsieur [V] [U] à payer à la S.A.S. ESA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [V] [U] sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande visant à ordonner à la S.A.S. ESA, sous astreinte de cesser immédiatement tous travaux dans les locaux et les parties communes de l’immeuble,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande de transmission sous astreinte du descriptif complet et des plans des travaux, des devis acceptés et des factures des entreprises en charge de la réalisation des travaux ainsi que de la déclaration préalable des travaux,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande de retrait du sanibroyeur, de retrait du ballon d’eau, de réinstallation de l’estrade située à l’arrière de la boutique, de dépose du raccordement effectué sur la conduite des eaux usées de l’immeuble, de dépose des nouvelles enseignes lumineuses et à la réinstallation des anciennes enseignes et de retrait des câbles et de rebouchage des percements effectués sous astreinte,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande visant à ordonner à la S.A.S. ESA, sous astreinte, de laisser l’architecte de l’immeuble, le Syndic ainsi que toutes entreprises qu’ils viendraient à mandater, accéder aux locaux et réaliser tous travaux nécessaires à la préservation de l’intégrité de l’immeuble,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration du mobilier, de condamnation de la S.A.S. ESA au paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.A.S. ESA à payer à Monsieur [V] [U] la somme de 4.151,26 euros au titre du remboursement des honoraires et droits proportionnels résultant du règlement des arriérés entre les mains du commissaire de justice,

ACCORDE à la S.A.S. ESA un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour s’acquitter de cette somme,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme exact, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande de condamnation de la S.A.S. ESA à le garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de réparation à la suite des travaux effectués par la S.A.S. ESA dans les locaux loués,

DÉBOUTE la S.A.S. ESA de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause contractuelle visant l’autorisation du bailleur relative de la cessibilité du fonds de commerce,

DÉBOUTE la S.A.S. ESA de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [U] au titre de son préjudice financier et moral,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la S.A.S. ESA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [V] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] en tous les dépens, en ce compris le coût de la réponse à sommation du 14 juin 2024,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA