TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [N] [D]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BJ2E, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 octobre 2015 à effet le 9 octobre suivant, la SCI BJ2E a donné à bail à Monsieur [N] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 710 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BJ2E a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1158,44 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SCI BJ2E a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [N] [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 novembre 2024, soit la somme de 1975,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%,

— condamner Monsieur [N] [D] à 1000 euros de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BJ2E expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 septembre 2024, et ce pendant plus de 2 mois.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025.

A cette audience, la SCI BJ2E, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1249,20 euros, selon décompte en date du 25 février 2025. Elle a indiqué que le loyer courant est payé mais elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause. Elle a en outre sollicité le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [N] [D] a comparu en personne, assisté par sa mère Madame [U] [X] épouse [D], et a fait viser des écritures qui ont été développées oralement. Il a sollicité que l’intervention volontaire de Madame [U] [X] épouse [D] soit déclarée recevable, à titre principal le rejet des demandes de la SCI BJ2E du fait de la compensation de sa dette locative avec la somme de 1249,20 euros dont est redevable la SCI BJ2E au titre de la réparation du sanibroyeur, et sa condamnation à lui payer la somme de 100 euros au titre des frais consécutifs à la saisie conservatoire indue, subsidiairement l’octroi de délais de paiement sur une période de trois mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 octobre 2015 a été conclu entre la SCI BJ2E et Monsieur [N] [D]. Le litige porte sur un impayé de loyers et de charges par le locataire, ce à quoi celui–ci oppose à son bailleur qu’il est redevable du coût de la réparation du semibroyeur le 15 juillet 2024 le rendant créancier de la SCI BJ2E à hauteur de 69,70 euros. Or Madame [U] [X] épouse [D] n’est pas partie au contrat ni au litige à l’origine de la présente instance. De même, si elle s’est engagée en qualité de caution solidaire par acte du 5 octobre 2015 communiqué aux débats, son engagement ne valait que jusqu’au 8 octobre 2018.

Sa demande d’intervention volontaire sera en conéquence déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience utile, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BJ2E justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 5 octobre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 1158,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [N] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI BJ2E produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [D] reste lui devoir la somme de 1560,50 euros à la date du 25 février 2025.

Les frais de poursuite d’un montant de 311,30 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette dette, outre qu’il estime que son bailleur lui est redevable de la somme de 1318,90 euros, selon facture du 15 juillet 2024, ce qui fera l’objet des développements ci-après. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1249,20 euros (1560,50-311,30), échéance de février 2025 incluse. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2024 sur la somme de 1158,44 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, la SCI BJ2E n’apporte aucun élément de nature à fonder l’octroi de dommages et intérêts, au-delà du simple retard dans le paiement des loyers et charges, ce qui est déjà réparé par l’octroi d’intérêts moratoires.

La demande indemnitaire de la SCI BJ2E sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

Aux termes de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son depart des lieux, leur remise en l’etat ou conserver a son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] a procédé au remplacement du sanibroyeur en date du 15 juillet 2024, pour un total de 1318,90 euros. Or, il ne justifie pas avoir obtenu l’accord du bailleur, ce qu’il admet dans ses écritures, tel que confirmé à l’audience. Pas plus il ne démontre de l’état du premier sanibroyeur dont il invoque la défectuosité et qui aurait nécessité son complet remplacement. Il ne procède pour celà que par simple allégation sans apporter aucune pièce en ce sens.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [D] visant à faire supporter par la SCI BJ2E le coût du remplacement du sanibroyeur sera rejetée, de même que celle, en corrollaire, de condamnation de la SCI BJ2E à lui payer la somme de 100 euros en réparation du coût de la saisie conservatoire.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI BJ2E démontre que Monsieur [N] [D] a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois. Madame [U] [X] épouse [D] a exposé oralement à l’audience du 3 mars 2025 le soutenir financièrement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de Madame [U] [X] épouse [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2015 entre la SCI BJ2E et Monsieur [N] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la SCI BJ2E la somme de 1249,20 euros (décompte arrêté au 25 février 2025, incluant la mensualité de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 1158,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 400 euros chacune et une 3 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI BJ2E puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [N] [D] soit condamné à verser à la SCI BJ2E une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 26 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SCI BJ2E ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la SCI BJ2E une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection