N° RG 24/02468 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GL3L

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Copie certifiée conforme

à :

M^e Jean françois CABIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 26, [U] [F],

[G] [F], en sa qualité de caution

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [M]

né le 04 Janvier 1967 à CHARTRES (28000),

demeurant 29 MONTBEAU – 28120 ST AVIT LES GUESPIERES

représenté par Maître Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [F]

né le 05 Juin 1994 à PROVINS (77160),

demeurant 8 rue Yves Hervé Cloyes sur le Loir – 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N280852024003432 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représenté par M^e Jean françois CABIN, demeurant 41 Rue des Changes – Mail : jfc@cabin28.fr – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 26

Monsieur [U] [F], en sa qualité de caution

né le 26 Mars 1966 à LA FERTE GAUCHER (77320),

Madame [G] [F], en sa qualité de caution

née le 18 Juin 1939 à ABBEVILLE ST LUCIEN (60480),

demeurant tous deux 1 rue de Savoie – 77320 LA FERTE GAUCHER

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [D] [T] en présence d'[X] [H], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 07 Octobre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 8 octobre 2023, Monsieur [O] [M] a donné à bail à Monsieur [K] [F] un logement meublé situé 8 rue Yves Hervé 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES, pour un loyer mensuel de 540 € charges comprises, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction pour la même période.

Par acte de cautionnement du même jour, Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] se sont portés caution solidaire des engagements de Monsieur [K] [F] en cas de défaillance de ce dernier dans ses obligations locatives.

Par courrier du 13 novembre 2023, Monsieur [K] [F] a donné un congé pour un départ effectif au 13 décembre 2023.

Par procès-verbal en date du 14 décembre 2023, Monsieur [O] [M] a fait constater par commissaire de justice que Monsieur [F] se maintenait dans les lieux.

En raison d’échéances de loyer impayées, Monsieur [O] [M] a fait délivrer le 21 février 2024 à Monsieur [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour une somme totale de 2.295,15€. Cet acte a ensuite été dénoncé le 28 février 2024 à Monsieur [U] [F] et à Madame [G] [F], en leur qualité de cautions.

Ce commandement a été également dénoncé à la CCAPEX le 22 février 2024.

Par assignation en date du 23 juillet 2024, Monsieur [O] [M] a fait citer Monsieur [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, et d’un serrurier dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir;

— autoriser le transport des meubles et objets et le dépôt en garde-meubles

— de condamner solidairement Monsieur [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] au paiement:

— de la somme de 2.160€ au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au 30 juin 2024, outre les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 540€ de la date de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,

— d’une somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

— d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront le coût du commandement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 novembre 2024 puis mise en délibéré.

Par jugement mixte en date du 25 février 2025, Monsieur [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] ont été solidairement condamnés à verser à Monsieur [O] [M] la somme de 1.919,35€ au titre de l’arriéré de loyers et de charges avec intérêts à compter de la signification de la décision. La réouverture des débats a ensuite été ordonnée afin d’inviter Monsieur [O] [M] à produire le constat des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice au départ du locataire le 8 octobre 2024, de l’enjoindre, eu égard au nombre des postes de réparation réclamés et afin de permettre une plus grande clarté des demandes, à établir un tableau comprenant le poste réclamé, sa description dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, la facture ou devis afférent pour déterminer les sommes pouvant être mises à la charge du locataire et de l’inviter à indiquer la suite donnée à la plainte déposée auprès la brigade de CHATEAUDUN suite à l’altercation du 13 novembre 2023.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [M] est représenté par son conseil et dépose ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit. Il sollicite de condamner solidairement Monsieur [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] au paiement:

— de la somme de 1.935,35€ au titre des loyers et charges impayés du 1er mars 2024 au 08 octobre 2024 jusqu’au 30 juin 2024,

— la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,

— d’une somme de 9.101,29 € au titre des dégradations locatives.

Il sollicite la condamnation de Monsieur [K] [F] au paiement d’une somme de 2.160€ au titre du préjudice subi du fait de ne pas pouvoir relouer immédiatement le logement et d’une somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

Il réclame enfin aux défendeurs la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement et la dénonciation aux cautions.

Monsieur [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] sont représentés par leur conseil. Ils s’opposent aux demandes du bailleur, sollicitant de:

— constater que la somme de 1.919,35€ correspondant à l’arriéré locatif a été réglée, de sorte que la demande à ce titre n’a plus d’objet,

— débouter Monsieur [O] [M] de sa demande de 3.000€ au titre du préjudice moral,

— débouter Monsieur [O] [M] de sa demande en paiement de la somme de 9.101 € au titre des réparations locatives ainsi que celle afférant au préjudice tiré de l’impossibilité de relouer le bien,

— débouter Monsieur [O] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— statuer sur les dépens.

Il convient de renvoyerà leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande au titre de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Selon l’article 125 de ce même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] produit un décompte arrêté au 8 octobre 2024 démontrant que Monsieur [K] [F] restait devoir la somme de 1.919,35 € au titre des loyers dûs et charges restants dus, déduction faite de la somme de 2.000 euros.

Monsieur [K] [F] a reconnu être redevable de l’arriéré de loyer et a été condamné au paiement de cet arriéré par jugement de ce tribunal en date du 25 février 2025. Il verse par ailleurs aux débats un extrait de compte de M. et Mme [F] attestant de l’encaissement le 20 novembre 2024 d’un chèque de 1.919,35 euros.

Compte-tenu de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 25 février 2025, il y a lieu de déclarer Monsieur [O] [M] irrecevable à agir au titre de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré des loyers et de charges dûs au 8 octobre 2024.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En vertu de l’alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes exonératoires sus mentionnées dont la vétusté (cf : D. n° 2016-382, 30 mars 2016 sur la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale).

En l’espèce, il est produit d’une part, un état des lieux d’entrée en date du 8 octobre 2023 et un inventaire des meubles et équipements du même jour et d’autre part, ces mêmes documents annotés en rouge. Il est également versé aux débats procès-verbal d’un état des lieux de sortie en date du 8 octobre 2024, établi contradictoirement par commissaire de justice.

Monsieur [O] [M] produit également :

— des photographies non datées de l’intérieur et de l’extérieur du logement ainsi que du mobilier et des équipements,

— des factures de différentes enseignes de 2020 et 2021 concernant l’achat d’ustensibles et de biens d’ameublement divers,

— des devis datés d’octobre 2024 pour des prestations de ménage, de peinture, de menuiserie, de remplacement de la baie vitrée,

— des factures de diverses enseignes de bricolage, d’équipement électroménager et d’ameublement datées d’octobre 2024 à janvier 2025,

— des factures de différents entrepreneurs (ébenisterie, électricité, plomberie, coordonnerie…) datées d’octobre 2024 à janvier 2025.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état de lieux de sortie, après une année de location, permet de constater:

— qu’à l’entrée dans les lieux, le logement est en bon état général, le logement ayant été refait à neuf 3 ans auparavant;

— qu’à la sortie des lieux, le logement est en état général d’usage dans un important état de saleté avec certains éléments en mauvais état, dégradés ou manquants.

Il est ainsi relevé que :

— le volet de la baie vitrée a été forcé et doit être remplacé,

— l’entourage de la porte des WC a été déterioré,

— le papier-peint de la chambre est très endommagé sur plusieurs côtés de la pièce,

— la porte coulissante à deux ventaux a été forcée,

— des coups sur le mur sont visibles sur le mur intérieur du salon,

— le lavabo est désolidarisé de son pied, que le mitigeur fuit et que le flexible de douche est usé.

En conséquence, il convient de faire droit :

— à la prestation de ménage pour un montant de 403,92€

— au changement des volets en bois devant la porte coulissante, au changement des joints et à la réfection de la porte des WC pour un montant de 701,50€ et au changement des cylindres pour un montant de 293,70 euros

— au remplacement de la porte coulissante à deux ventaux pour un montant de 2.543,73€

— à la prestation de peinture pour un montant de 1.366,75 €

— aux réparations du lavabo, mitigeur et changement de flexible pour un montant total de 538,26€

soit un montant de 5.847,76 euros.

S’agissant des éléments manquants dont l’inventaire produit atteste de leur état et de leur quantité, il convient de mettre à la charge du locataire:

— les ustensiles et vaisselles manquants pour un montant de 254,82 euros

— les cintres pour un montant de 4 euros,

— les rideaux de la baie vitrée pour 32,70 euros

— la télévision et les bras de soutien pour un montant de 428,99 euros

— la tondeuse électrique pour un montant de 103,90 euros

— le porte-rouleau destoilettes pour un montant de 18,95 euros

— l’aspirateur pour un montant de 53,24 euros

— la bonde du lavabo pour un montant 12,47 euros

soit un montant de 909,07 euros.

Le nettoyage et les menus réparations justifient de retenir la somme de 368,20 euros au titre des produits de ménage et de bricolage selon les justificatifs produits.

S’agissant des éléments dégradés ou hors d’usage ainsi qu’il résulte des constatations et des photographies, il convient de procéder au remplacement:

— de la couette et du protège-matelas pour un montant de 91,66 euros

— du meuble à 3 tiroirs de la cuisine pour un montant de 101,99€

— du détecteur de fumée pour un montant de 14,90 euros

— du casier en bambou pour un montant de 12,47 euros

— du matelas pour un montant de 399,99 euros

— des 6 chaises de bistro pour un montant de 315 euros

— des lunettes de WC pour un montant de 29,95 euros

— du canapé BZ de la terrasse pour un montant de 349,98 euros

— des doubles des clés pour la somme de 40 euros,

soit la somme de 1.355,94 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu à changer les volets persiennes de la porte d’entrée, ni le canapé du salon qui n’était pas neuf à l’entrée dans les lieux et qui est usé, ni la table carrée qui était en état d’usage à l’entrée.

En conséquence, il convient de retenir à la charge de Monsieur [P] [F] la somme de 8.480,97 euros au titre des réparations locatives.

En vertu de l’acte de cautionnement du 8 octobre 2023, Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] se sont portés caution des engagements de Monsieur [K] [F] en cas de défaillance de ce dernier dans ses obligations locatives et notamment en ce qui concerne les réparations et les dégradations locatives.

En conséquence, Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] seront solidairement condamnés avec Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 8.480,97 euros au titre des réparations locatives.

Sur l’imputation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des sommes restant dues à Monsieur [O] [M] au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros ne sera pas restitué au locataire et viendra en déduction des sommes dues.

Sur les frais d’établissement du constat locatif

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat, est joint au contrat.

En l’espèce, compte-tenu du montant du procès verbal de sortie des lieux qui s’élève à la somme de 420 euros, Monsieur [U] [F], Madame [G] [F] et Monsieur [P] [F] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 210 euros.

Sur l’octroi de dommages et intérêts

Monsieur [O] [M] réclame la somme de 2.160 euros en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de relouer le logement pendant 4 mois.

En l’espèce, il est relevé que les dégâts causés à la baie vitrée ont empêché la fermeture totale du logement et donc sa sécurité.

En conséquence, il sera accordé à M. [O] [M] en réparation de ce préjudice, deux mois de loyer, soit la somme de 1.000 euros.

Monsieur [O] [M] sollicite également la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral compte-tenu de l’altercation avec M. [K] [F] le 13 novembre 2023 et au vu des difficultés rencontrées avec ce dernier dans le cadre de la location.

Il est produit un mail du 16 avril 2025 faisant état d’un classement sans suite de la procédure initiée par M. [M]. En raison de ce classement et en l’absence d’éléments contradictoires relatifs aux circonstances des blessures, la responsabilité de M. [P] [F] ne peut être retenue.

Cependant, compte tenu des difficultés rencontrées par M. [M] avec M. [P] [F] et dans la mesure où il n’a pu récupérer son logement à l’issue du congé donné par le locataire lui-même en décembre 2023, il lui sera alloué la somme de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [U] [F], Madame [G] [F] et Monsieur [P] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer du 21 février 2024 et sa dénonciation aux cautions.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Il est tenu compte de la nécessité pour M. [M] d’entreprendre des démarches judiciaires afin de faire valoir ses droits. Il lui sera alloué la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de condamnation au paiement des loyers et charges impayés formée par Monsieur [O] [M] irrecevable;

CONDAMNE solidairement M. [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] à verser à Monsieur [O] [M] la somme de 7.480,97 euros (sept mille quatre cent quatre vingt euros et quatre-vingt-dix-sept cents), déduction faite du montant du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives;

CONDAMNE M. [K] [F] à verser à Monsieur [O] [M] la somme de 1.400 euros (mille quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts;

DIT que le dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros reste acquis à Monsieur [O] [M] ;

CONDAMNE M. [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] in solidum aux dépens de l’instance comprenant la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, les frais du commandement de payer du 21 février 2024 et sa dénonciation aux cautions;

CONDAMNE M. [K] [F], Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] in solidum à verser à M. [O] [M] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION