TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00533 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé des 2, 4 et 7 juin 2022, ayant pris effet le 4 juin 2022, Monsieur [B] [K] a donné à bail à Madame [Y] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 450 euros et 30 euros de provisions sur charges, payables d’avance et au plus tard le 2 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [K] a fait signifier, par procès-verbal remis à étude, le 14 mars 2024 à Madame [Y] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.520 euros, selon décompte en date du 1er mars 2024.

Le même acte a fait commandement à la locataire de communiquer le contrat d’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 juin 2024, Monsieur [B] [K] a fait assigner en référé Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2022 entre Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [L] concernant le logement situé [Adresse 5], à la date du 15 avril 2024 ;Dire que Madame [Y] [L] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;Ordonner l’expulsion à défaut de départ volontaire de Madame [Y] [L] ainsi que de tout occupant en leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [Y] [L] à verser à Monsieur [K] la somme provisionnelle de 1.980 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail le 15 avril 2024 ;Condamner Madame [Y] [L] à une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 480 euros égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié, le 15 avril 2024, et jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [Y] [L] aux entiers dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [K], représenté par son avocat, a indiqué que l’assurance n’as pas été produite. Il a également indiqué que la dette a été actualisé jusqu’au mois de mai 2024 et qu’il s’en rapporte aux termes de son assignation.

Citée à étude, Madame [Y] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors de l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’action n’a pas pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024.

Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu les 2, 4 et 7 juin 2022 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article VIII, page 4).

Le 14 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [Y] [L], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Madame [Y] [L] avait jusqu’au 15 avril 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement, le 14 avril 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’attestation d’assurance ait été produite par la défenderesse.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 16 avril 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [L] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [Y] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, cause un préjudice à Monsieur [B] [K] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, à savoir la somme de 480 euros, comme demandé dans l’assignation.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [L] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [B] [K] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, incluant l’échéance du mois de mai 2024, évalue la dette locative à la somme de 2.460 euros.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 2.460 euros.

Absente à l’audience, Madame [Y] [L] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Cependant, les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.

Il en résulte une dette locative pouvant être fixée, à titre de provision, à la somme de 2.460 euros.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.460 euros à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [B] [K], Madame [Y] [L] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu les 2, 4 et 7 juin 2022 entre Monsieur [B] [K], d’une part, et Madame [Y] [L], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est donc résilié à cette date;

DISONS que Madame [Y] [L] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [Y] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Madame [Y] [L] à Monsieur [B] [K] à compter du 16 avril 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 480 euros ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [Y] [L] à verser à Monsieur [B] [K] la somme provisionnelle de 2.460 euros (selon décompte incluant l’échéance du mois de mai 2024), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [B] [K] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 480 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection