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Jugement N°

du 29 Janvier 2025

N° RG 22/01707 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FWXP

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[D] [E]

C/

S.A.R.L. NO.GES.TIM

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e BORDIER T6

— M^e VOITELLIER T52

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [D] [E]

née le 04 Janvier 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6] ;

représentée par M^e Odile BORDIER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. NO.GES.TIM

Société au capital de 16.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CHARTRES sous le numéro 343.439.667, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège ; dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

représentée par M^e Thierry VOITELLIER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 06 juin 2024, à l’audience du 04 Décembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 29 Janvier 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 29 Janvier 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] a confié à la société NO.GES.TIM un mandat de gestion locative, aux fins de gérer la location de sa maison sise [Adresse 4] à [Localité 7] (28). Ce bien a été donné à bail à Madame [H] le 11 septembre 2020 moyennant un loyer de 430 €, après établissement d’un état des lieux à la même date. Les loyers étant impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 24 février 2021, et un procès-verbal de constat a été établi le 30 avril 2021. Les clés ont été restituées par la locataire le 09 juin 2021.

Des loyers demeurant impayés, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 juin 2021, Madame [E] a réclamé à la société NO.GES.TIM l’acte de cautionnement de Madame [N] [K], qui avait adressé des pièces justificatives de sa solvabilité en tant que caution avant l’entrée de la locataire dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12/07/2022, Madame [D] [E] a fait assigner la S.A.S NO.GES.TIM aux fins principales de voir reconnaître la responsabilité contractuelle de cette dernière dans le cadre de son mandat de gestion locative, et de la voir condamnée à lui payer la somme de 16.896,05 € en réparation de son préjudice outre 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 19 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Madame [D] [E] maintient l’intégralité de ses demandes.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 12 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la S.A.S NO.GES.TIM demande au tribunal de dire qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune faute de sa part, d’aucun préjudice actuel et certain subi par Madame [E], et débouter celle-ci en conséquence de l’ensemble de ses demandes. Elle demande également que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante. Enfin, elle demande la condamnation de Madame [E] à lui régler 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure est en date du 06/06/2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 04 décembre 2024 pour être mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur les demandes principales

1°) Sur le principe de la responsabilité contractuelle du mandataire

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon 'article 1984 du Code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

L’article 1992 du Code civil dispose encore que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1353 du Code Civil dispose enfin que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et l’article 9 du Code de Procédure Civile précise que : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il est constant qu’avant la signature du bail par la locataire, un dossier avait été constitué en vue du cautionnement de Madame [K]. Il résulte des pièces versées au débat qu’en effet, la demanderesse produit les pièces justificatives adressées par courriel par Madame [K] dont la défenderesse ne conteste pas qu’il s’agissait de la caution prévue pour ce bail.

Or, la société NO.GES.TIM ne conteste pas qu’aucun acte de cautionnement n’ait finalement été régularisé mais estime que cet acte n’est pas obligatoire et qu’il ne peut être retenu de faute à son encontre. Cependant, la commune intention des parties était en réalité de constituer un cautionnement visant à garantir la propriétaire des impayés de loyers, ainsi que la constitution du dossiers de pièces justificatives de Madame [K] suffit à en témoigner. En outre, Le bail d’habitation vise des annexes parmi lesquelles est expressément prévu « le ou les engagements de caution souscrits par actes séparés ». Dès lors, Madame [E] pouvait légitimement considérer que dans le cadre de son mandat, la société défenderesse avait procédé à la vérification du caractère complet du dossier avant de confier les clés du bien immobilier à la nouvelle locataire. Il importe donc peu que le contrat de bail ne prévoie pas obligatoirement un contrat de gestion, ni que cette garantie soit rendue légalement obligatoire. Il y a lieu de souligner cependant que les annexes prévoyaient une telle garantie, et celles-ci portent la même force obligatoire que le contrat. En tout état de cause, ce n’est pas le contrat de bail qui doit être examiné en l’espèce mais le contrat de mandat de gestion locative, seul liant les parties à la présente instance. Or, Madame [E] démontre en effet suffisamment que, selon la loi des parties dans le cadre du mandat de gestion locative, l’acte de cautionnement devait être constitué et relevait en conséquence de la responsabilité du mandataire. Il importe peu également de considérer que la locataire était solvable au regard des prestations sociales perçues pendant les trois mois précédant le bail, dès lors qu’il était prévu un cautionnement dans le cadre du mandat de gestion locative. Il n’est pas démontré par la défenderesse, en revanche, qu’elle ait averti Madame [E] de l’absence de cautionnement, et que Madame [E] ait ainsi renoncé à cette garantie.

En conséquence, il y a lieu de retenir la responsabilité contractuelle du mandataire du fait de sa négligence, l’absence de prise effective de caution, dès lors qu’il lui appartenait, dans le cadre de son mandat, de vérifier la complétude du dossier avant de laisser la locataire entrer dans les lieux et signer le bail.

2°) Sur les conséquences de la responsabilité contractuelle du mandataire

* loyers impayés

La faute de l’agent immobilier ayant omis de vérifier et d’exiger la régularisation de l’acte de cautionnement s’analyse en une perte de chance pour la bailleresse d’obtenir le paiement par la caution des loyers impayés.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat, et notamment de la pièce n° 09 que les loyers restés impayés par la locataire sont d’un montant de 2733,48 €, l’engagement de caution n’ayant pas eu vocation à prendre en considération les frais de procédure, lesquels sont en tout état de cause sans lien de causalité avec la faute contractuelle du mandataire. Dès lors, l’indemnisation de la perte de chance qui en résulte pour Madame [E] est de ( 2733,48 € x 80%) 2186,78 €, laquelle sera mise à la charge de la société NO.GES.TIM.

* frais de procédure

Madame [E] réclame le remboursement de divers frais d’huissier (commandement de payer, constat, etc), lesquels sont liés à la défaillance de la locataire, mais sont sans lien direct avec la faute contractuelle de la société NO.GES.TIM relative au seul cautionnement, lequel, à défaut de preuve contraire, n’aurait pas porté sur les frais de procédure.

* frais de réparations locatives

Madame [E] réclame des frais liés à des travaux de peinture et de vitrification, lesquels ne sont pas justifiés, la demanderesse échouant à rapporter la preuve d’un lien de causalité tant avec la locataire défaillante (les pièces produites, constat d’huissier, attestation incomplète de la sœur de la demanderesse, ne permettant pas d’établir des dégradations du fait de cette locataire) qu’avec la faute contractuelle du mandataire relative au cautionnement, lequel, s’il avait existé, n’aurait pas eu vocation à porter sur les frais de réparation locative. Au surplus, Madame [E] ne conteste pas qu’elle était titulaire d’une assurance pour les réparations locatives, justifiée par la défenderesse, et dont elle ne démontre pas la mise en œuvre. Elle ne démontre pas non plus l’actualité et la réalité des frais invoqués, la plupart d’entre eux n’étant justifiés que par devis estimatif.

Cette demande à l’encontre du mandataire de gestion locative n’est donc pas fondée et sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, qui succombent pour l’essentiel l’une et l’autre à la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il sera fait masse des dépens qui seront supportés pour moitié par chacune des parties.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice. Au regard des enjeux économiques de la présente décision, la constitution d’une garantie n’apparaît pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DIT que la S.A.S NO.GES.TIM a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [D] [E] dans le cadre de son mandat de gestion locative,

En conséquence, CONDAMNE la S.A.S NO.GES.TIM à verser à Madame [D] [E] la somme de 2186,78 € en réparation du préjudice causé par la perte de chance de recouvrer les loyers impayés auprès de la caution,

DEBOUTE Madame [D] [E] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

DIT n’y avoir lieu à subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie ;

DIT n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

DIT qu’il sera fait masse des dépens, qui seront supportés pour moitié par chacune des parties.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE