DU 20 Décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00336 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NS3E

Code NAC : 30B

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

C/

S.A.S. BOUCHERIE LA CHENE

S.A.R.L. LAMIRAD et en son établissement sis [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anaelle PRADE juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Cabinet DDS AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154;

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. BOUCHERIE LA CHENE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

constituée avocat par Maître Sami LANDOULSI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 136

S.A.R.L. LAMIRAD et en son établissement sis [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 27 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe

le 26 novembre 2024 prorogé au 20 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 22 décembre 2021, l’E.P.C.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VAL D’OISE HABITAT (ci-après dénommé OPH VAL D’OISE HABITAT) a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. LAMIRAD portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 8.316 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier du 17 mai 2023, la S.A.R.L. LAMIRAD a sollicité de l’OPH VAL D’OISE HABITAT l’autorisation de céder le droit au bail à la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE.

Le 26 juin 2023, l’OPH VAL D’OISE HABITAT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. LAMIRAD, portant sur la somme totale de 6.188,03 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 12, 15 et 18 mars 2024, l’OPH VAL D’OISE HABITAT a fait assigner en référé la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— « Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail ;

— Ordonner la résiliation du bail commercial ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des sociétés LAMIRAD et BOUCHERIE LA CHENEE des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir ;

— Fixer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues en cas de continuation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement les sociétés LAMIRAD et BOUCHERIE LA CHENEE au paiement de ladite indemnité ;

— Ordonner la séquestration des marchandises et mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus ;

— Condamner solidairement les sociétés LAMIRAD et BOUCHERIE LA CHENEE au paiement, par provision, de la somme de 15.564,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2024 à parfaire au jour de l’audience ;

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer soit au 26 juin 2023 et, pour le surplus à compter du prononcé de la décision ;

— Condamner solidairement les sociétés LAMIRAD et BOUCHERIE LA CHENEE à payer à VAL D’OISE HABITAT la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer ».

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce, en date du 29 janvier 2024, ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 septembre 2024 à laquelle la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE, citées par remise de l’acte à étude, n’étaient pas représentées.

L’OPH VAL D’OISE HABITAT maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 22 décembre 2021 stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 juin 2023, que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 26 juin 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 27 juillet 2023.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 15.564,77 euros comme il résulte du décompte arrêté au 4 mars 2024 versé aux débats.

Il résulte des éléments du dossiers, notamment de l’extrait K-bis de la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE, que le siège social déclaré par cette société est situé [Adresse 4] à [Localité 3], correspondant à l’adresse des locaux, objets du contrat de bail commercial litigieux. Ces éléments attestent de la réalisation du projet de cession de droit au bail, en date du 17 mai 2023, entre la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE.

Il y a donc lieu de condamner solidairement la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT la somme provisionnelle de 15.564,77 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 4 mars 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 juin 2023 et, pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Le versement de l’indemnité d’occupation n’ayant pas vocation à perdurer, la demanderesse bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion, il convient de condamner solidairement la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au double du montant du loyer mensuel, augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail, soit le 27 juillet 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner solidairement les défendeurs, parties succombant, à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 décembre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. LAMIRAD et de la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE à l’E.P.C.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VAL D’OISE HABITAT, à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au double du montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE à payer à l’E.P.C.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VAL D’OISE HABITAT la somme provisionnelle de 15.564,77 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 mars 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 juin 2023 et, pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE à payer à l’E.P.C.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VAL D’OISE HABITAT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. LAMIRAD et la S.A.S. BOUCHERIE LA CHENEE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE