COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00345 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JW2D

Minute N° : 25/00249

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 20 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e MIOT-M^e DROUARD

le :20/05/2025

DEMANDEUR

Madame [D] [V] divorcée [E]

née le 12 Juillet 1968 à [Localité 5] (13)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Julie MIOT, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [W]

né le 04 Février 1987 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant et assisté de M^e Stéphane DROUART, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [I] [O] épouse [W]

née le 05 Mars 1996 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane DROUART, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2021, [D] [V] a consenti à [N] [W] et [I] [O] épouse [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 710,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 05 décembre 2023, [D] [V] a fait délivrer à [N] [W] et [I] [O] épouse [W] un commandement de payer la somme totale de 12780,00 euros selon décompte arrêté au 29 novembre 2023 et dont la somme de 12600,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [D] [V] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [N] [W] et [I] [O] épouse [W] par acte de commissaire de justice délivré le 04 juin 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 15300,00 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 1800,00 euros à compter du mois de mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 1er avril 2025, [D] [V], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

OU a fait état d’un accord entre les parties sur des délais de paiement.

Au cours de cette audience, [N] [W] et [I] [O] épouse [W], représentés, ont sollicité également le bénéfice de leurs écritures soutenues à l’oral et ont formulé les demandes suivantes :

in limine litis, sur l’application de la clause résolutoire, la nullité du commandement et le rejet des demandes, en tout état de cause, juger dit n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire, sur l’expulsion, sur la condamnation au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation, écarter la pièce 15 adverse des débats, le rejet des demandes, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de grâce de 3 ans, sur le congé pour reprise, juger dit avoir lieu à référer et la nullité du congé, sur les demandes reconventionnelles, enjoindre au bailleur de réaliser des travaux sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, la suspension des loyers, et à minima, leur consignation jusqu’à exécution de ceux-ci, la condamnation de la bailleresse à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 2 000,00 euros au titre du préjudice moral,le rejet des demandes, la condamnation de la bailleresse à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 04 juin 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 27 août 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 20 décembre 2023 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la mise hors des débats de la pièce 15 produite par la bailleresse

L’article 129-4 du code de procédure civil prévoit que « Le conciliateur de justice peut, avec l’accord des parties, se rendre sur les lieux et entendre toute personne dont l’audition lui paraît utile, sous réserve de l’acceptation de celle-ci.

Les constatations du conciliateur et les déclarations qu’il recueille ne peuvent être ni produites ni invoquées dans la suite de la procédure sans l’accord des parties ni, en tout état de cause, dans une autre instance ».

Au cas d’espèce, la requérante produit les échanges de courriels adressés avec le conciliateur de justice saisi aux fins de tenter de concilier les parties. Ces éléments sont tenus par la confidentialité de sorte qu’elles ne peuvent être produites dans le cadre de la présente instance. Dès lors, la pièce 15 produite par [D] [V] sera écartée.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 10 octobre 2021 contient en page 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

[D] [V] a fait signifier à [N] [W] et [I] [O] épouse [W], le 05 décembre 2023, un commandement de payer la somme totale de 12600,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

[N] [W] et [I] [W] estiment que le commandement est entaché d’une nullité liée à la procédure de surendettement dont a bénéficié [N] [W] qui lui interdisait de régulariser des dettes antérieures.

Toutefois, ce grief ne constitue pas une cause de nullité – en l’absence de démonstration de la violation des prescriptions imposées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 au sein de l’acte de commandement de payer – mais une contestation de sorte que la demande de nullité sera rejetée.

Au titre de leur contestation, ils produisent une décision de la commission de surendettement des particuliers du [Localité 10] en date du 15 novembre 2023 déclarant le dossier de [N] [W] recevable et l’adoption de mesures pour réaménager les dettes dont ce dernier sera informé dans un prochain courrier. Le courrier mentionne clairement, et ce, conformément à l’article 722-5 du code de la consommation, que [N] [W] n’a pas le droit de régler les dettes nées antérieurement à la décision de recevabilité.

Or, la bailleresse a fait délivrer le 05 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 12600,00 euros au titre des loyers impayés du mois d’octobre 2022 à novembre 2023, soit antérieurement à la décision, aux locataires. Dès lors, il ne peut être reproché à [N] [W] de ne pas avoir déféré au commandement de payer alors qu’il a été fait interdiction de régler les dettes sollicitées qui sont antérieures à la décision de recevabilité du dossier de surendettement.

Aussi, le mécanisme de la clause résolutoire ne peut jouer en l’espèce au regard cet élément.

Dès lors, sans examiner les autres contestations émises par [N] [W] et [I] [W] (notamment la validité du bail) dans la mesure où la requérante a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’il n’y a pas lieu à référer sur cette demande et toutes les demandes conséquentes à celles-ci (paiement des loyers, expulsion, indemnités d’occupation, indemnisation des préjudices) les demandes de [D] [V], celles-ci relevant de la compétence du juge du fond.

Sur la validité du congé pour reprise délivré par le bailleur

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce trois hypothèses dans lesquelles un congé peut être délivré par un bailleur : soit pour reprendre le logement pour l’habiter en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, soit pour le vendre, soit à raison d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date de notification du congé fait courir le délai de préavis imposé au bailleur, quel que soit le motif du congé, délai fixé à six mois avant le terme du bail (délai ramené à trois mois en matière de location meublée).

La date de notification retenue est celle de la signification de l’acte d’huissier au locataire, même si cette signification est faite à étude et en l’absence de retrait de l’acte dans les trois mois ou celle de la signature par le locataire de l’avis de réception de la lettre recommandée ou celle de la remise en main propre.

En cas de congé délivré pour reprise du logement, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire.

*

Les époux [W] sollicitent le prononcé de la nullité du congé pour reprise délivré le 03 octobre 2023 en raison de la violation des prescriptions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et l’absence de motif légitime et sérieux.

Or, il est important de rappeler est le juge de l’évidence de sorte qu’il est constamment admis que l’appréciation de la validité d’un congé ne relève pas de sa compétence mais de celle du juge du fond. Aussi, il n’y a pas lieu à référer sur cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [W]

Au terme de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En outre, en application de l’article 1719 du code civil, » Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) » ;

*

[N] [W] et [I] [W] sollicitent la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux au titre de la réparation du système de chauffage, de l’étanchéité, du système électrique, et de remise de la clé de la cave privative. Ils demandent également la suspension des loyers ou à minima la séquestration de ceux-ci.

Ils sollicitent également la condamnation de sa bailleresse à lui régler des sommes au titre des préjudices subis.

Or, de telles demandes relèvent de la compétence des juges du fond et non de celle-ci du juge des référés de sorte qu’il n’y a pas lieu à référer sur ces demandes. Au surplus, la bailleresse produit des pièces mettant en évidence des contestations sérieuses puisque les locataires ont refusé l’intervention des entrepreneurs qu’elle avait mandatés pour réaliser des travaux d’étanchéité qui sont au demeurant sollicités dans la présente instance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[D] [V] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [D] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 9], loué par [N] [W] et [I] [O] épouse [W] suivant contrat de bail du 10 octobre 2021,

ECARTONS la pièce 15 produite par [D] [V] des débats,

DISONS rejeter la demande de nullité du commandement de payer tirée de l’existence d’une procédure de surendettement,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire, et les demandes afférentes (expulsion, paiement de la dette locative et d’une indemnité occupation, indemnisation des préjudices).

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles (demande de condamnation indemnitaire, de suspension des loyers ou à défaut de consignation de ceux-ci, de faire réaliser des travaux),

CONDAMNONS [D] [V] aux entiers dépens,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 mai 2025

Le Greffier Le Juge