N° RG 24/00465 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKLT

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[M] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [J]

demeurant 10 avenue des gloriettes – Logement n° 1 – 28120 ILLIERS COMBRAY

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [S] [V], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 octobre 2021, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [M] [J] un local à usage d’habitation situé au 10 avenue des Gloriettes logement n° 28120 ILLIERS COMBRAY, pour un loyer mensuel de 271,45€ et provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a fait signifier un commandement de payer la somme de 873,32 € et d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail le 26 mars 2024.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Monsieur [M] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 pour obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef et sa condamnation à titre provisionnel du paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1.598,63€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, outre une indemnité d’occupation et le montant de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire et l’assignation.

A l’audience du 19 novembre 2024, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.943,34€ mois de novembre inclus.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN indique ne pas s’opposer tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [J] régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à domicile comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, Il précise qu’il a été victime d’une escroquerie sur son compte bancaire et qu’il a dû porter plainte, cette situation, l’ayant mis en difficulté financière.

Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et en apurant l’arriéré locatif par le paiement de la somme mensuel de 300€ par mois en sus du loyer courant et des charges.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire (à l’article intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE ») outre une clause rappelant l’obligation de faire assurer le bien loué.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 873,32 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [M] [J] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN produit un décompte circonstancié démontrant que Monsieur [M] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.943,34 € mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [M] [J] comparant reconnaît à l’audience le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il sera donc condamné à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN cette somme de 3.943,34 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [M] [J] propose d’apurer la dette locative par le règlement d’une somme mensuelle de 300€ en sus du loyer courant et des charges.

Monsieur [M] [J] travaille et perçoit un loyer de 2.000€ par mois, il a donc la capacité financière pour tenir l’échéancier proposé, que le bailleur accepte.

Il dispose en outre d’une attestation d’assurance.

Dans ces conditions, le locataire est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes subséquentes deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [M] [J] ne se libère pas de SA dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, il sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [M] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2021 entre la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN et Monsieur [M] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au 10 avenue des Gloriettes logement n° 28120 ILLIERS COMBRAY sont réunies à la date du 27 mai 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN à titre provisionnel la somme de 3.943,34 € (trois mille neuf cent quarante trois et trente quatre cents) (décompte arrêté au 19 novembre 2024, incluant NOVEMBRE 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [M] [J] à s’acquitter de cette somme en versant, outre le loyer et les charges courants, la somme mensuelle de 300€ au titre de l’arriéré locatif en 13 mensualités outre une 13ème mensualité qui soldera la dette.

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés et qu’il n’y a aucun impayé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [J] sera condamné solidairement à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME