TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02539 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMBH

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[C] [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C] [D],

demeurant 14 rue du Puits Drouet – RDC – APPT.15 – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 novembre 2020 avec effet au 1er décembre 2020, C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [C] [D] un local à usage d’habitation situé au 14 rue du Puits DROUET 28000 CHARTRES pour un loyer initial de 472,22€ et actuellement d’un montant de 622,27€ outre les charges.

Puis par un deuxième contrat en date du 06 juin 2023, C’CHARTRES habitat a donné à bail à Madame [C] [D] un parking n°17 situé 80 rue Wresinski 28000 CHARTRES, moyennant un montant de 36,25€ actualisé à la somme de 40,92€

Le loyer mensuel actuel est donc d’un montant total de 663,19 € en sus des charges se décomposant comme suit : 622,27€ (pour le logement) et 40,92€ (pour le parking).

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 17 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1.569,99 dont 1.342,13 pour le logement et 227,86€ pour le parking annexe visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement de prononcer la résolution judiciaire des deux baux ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de condamner cette dernière au paiement :

— de la somme de 1.833,60 € soit 1.523,90€ pour le logement et 309,70€ pour le parking ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation des baux jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3.870,29 € dont 3.390,1 € pour le logement échéance du mois de septembre incluse et 479,58€ pour le parking.

A l’appui de ses prétentions, C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Madame [C] [D] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, et n’a pas respecté le plan d’apurement qu’il lui avait accordé et qu’il est donc fermement opposé tant à des délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 28 août 2024, Madame [C] [D] comparaît en personne.

Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a deux enfants âgés de 15 et 9 ans et qu’elle ne travaille pas, ses difficultés financières ayant commencé avec le décès de sa sœur le 22 juin 2022.

Elle propose d’apurer la dette en versant la somme mensuelle de 50€ en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et la résiliation du bail relatif au parking :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En effet, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2020 avec effet au 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire (article :« 5.6 »La résiliation"") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 1.569,99€ dont 1.342,13 € pour le logement et 227,86€ pour le parking. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 18 juillet 2024.

Le bail relatif au parking prévoit qu’il peut être mis fin au contrat en cas d’impayés. Madame [D] indique avoir rendu le parking en mai 2024, ce qui n’est pas confirmé par le bailleur.

Il convient donc si besoin de prononcer la résiliation judiciaire du contrat relatif au parking, en raison de l’impayé locatif qui perdure depuis plusieurs mois. Le bail est donc résilié depuis le 18 juillet 2024, à l’expiration du délai octroyé par le bailleur pour régulariser l’impayé.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [C] [D] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [C] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.870,29 € dont 3.390,10 € pour le logement échéance du mois de septembre 2024 incluse et 479,58€ € à la date du 02 octobre 2024.

Madame [C] [D] ne conteste pas le principe de la dette locative, elle précise simplement concernant le quantum qu’elle aurait procédé à un règlement d’un montant de 160€ quelques jours avant l’audience, qui n’aurait pas été pris en compte.

Elle indique également avoir rendu le parking en mai 2024, mais n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 3.870,29 € dont 3.390,10 € pour le logement et 479,58 € pour le parking, en deniers ou quittances valables.

— sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [C] [D] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur indique y être fermement opposé.

Il est constant qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, hormis quelques règlements sporadiques.

Madame [C] [D] a en outre déjà bénéficié d’un plan d’apurement qu’elle n’a pas respecté, ce qui est confirmé par le diagnostic social et financier. Le plan a ainsi été dénoncé en janvier 2024.

Elle indique qu’elle ne travaille pas, en outre les APL ont été suspendues.

Le loyer est manifestement trop élevé au regard de sa situation financière actuelle. Il est important que Madame [D] puisse se reloger dans un logement dont le montant du loyer sera plus en adéquation avec sa situation financière.

Les délais prévus aux articles 24-V et 24-VII de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 susvisés ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés puisque d’une part elle n’a pas repris le paiement du loyer courant et que d’autre part la proposition qui est faite est manifestement insuffisante, eu égard à son absence de revenus et charges, et au montant de la dette, impossible à respecter. L’octroi de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire n’aurait pour conséquence en l’état actuel, que de laisser croitre la dette locative.

En conséquence, l’expulsion de Madame [C] [D] sera ordonnée. Elle [D] sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Compte tenu de l’absence de délais sur le fondement des articles 24-V et 24-VII loi n°89-462 du 06 juillet 1989, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de la résiliation des baux jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail portant sur le local à usage d’habitation conclu le 27 novembre 2020 avec effet au 1er décembre 2020 entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [C] [D] situé 14 rue du Puits DROUET 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 18 juillet 2024.

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 06 juin 2023 portant sur le parking n°17 situé 80 rue Wresinski 28000 CHARTRES avec effet à la date du 18 juillet 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux (logement et parking annexe) et restitué les clés dans ce délai, C’CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à C’CHARTRES HABITAT la somme de 3.870,29 € (trois mille huit cent soixante dix euros et vingt neuf centimes), dont 3.390,10 € pour le logement (échéance du mois de septembre 2024 incluse) et 479,58€ pour le parking n°17 en deniers ou quittances valables.

CONDAMNE Madame [C] [D] à payer à C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame [C] [D] de ses demandes de délai de paiement et/ de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME