N° RG 25/00082 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GR5L

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Madame [A] [J] [T] [S] épouse [O]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[I] [Z],

[L] [Z],

[G] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [A] [J] [T] [S] épouse [O]

Née le 28/04/1939 à CHAUFFOURS (28120),

demeurant 48 rue du Petit Orme – 28120 BAILLEAU LE PIN

représentée par Madame [F] [R], petite-fille munie d’un pouvoir spécial

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [Z]

demeurant 21 avenue des Acacias – Bâtiment C1 – Appt 4 – 28300 MAINVILLIERS

comparant en personne

Monsieur [L] [Z]

demeurant 21 avenue des Acacias – Bâtiment C1 – Appt 4 – 28300 MAINVILLIERS

comparant en personne

Monsieur [G] [U]

demeurant 21 avenue des Acacias – Bâtiment C1 – Appt 4 – 28300 MAINVILLIERS

représenté par Mme [E] [M], munie d’un pouvoir spécial

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA,

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Juillet 2025 et mise en délibéré au 09 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2018, Madame [A] [O] a consenti à Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] un bail portant sur un logement sis à Mainvilliers .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 8 novembre 2024, d’avoir à payer la somme de 3162,50 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 24 avril 20258, le bailleur a fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision de 5 630,50 € au titre des loyers échus au 21 avril 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par Madame [R], sa petite fille, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 5943 € au 30 juin 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] exposent que seul Monsieur [Z] [L] travaille, que seul Monsieur [Z] [I] n’a pu payer sa part de loyer car ne travaille plus, qu’ils ont donné congé pour le 25 juillet 2025 et sollicitent des délais de paiement

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

En cours de délibéré, le tribunal a reçu de la part des locataires, le 21 juillet 2025, une note par courriel détaillant certaines contestations et comportant des demandes adressées au bailleur ;

MOTIFS DE LA DECISION

sur le référé

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 28 avril 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 8 novembre 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 9 janvier 2025 .

En cours de délibéré, le tribunal a reçu un courrier du commissaire de justice l’informant de ce que les locataires ont quitté les lieux à la date du 25 juillet 2025, comme exposé à l’audience ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés solidairement au paiement d’une provision de 5943 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 juin 2025 .

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa del’article 1343-5du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications des locataires que Monsieur [U] est atteint de la maladie du parkinson et que ses ressources sont de 4860€, que Monsieur [Z] [I] perçoit des indemnités journalières pour un montant mensuel de 900 € environ et que Monsieur [Z] [L] travaille et perçoit un salaire mensuel de 1400€ environ.

Ils proposent d’apurer la dette en plusieurs mensualités , proposition qui semble adaptée à leur budget.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, les locataires pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 21, Avenue des Acacias 28300 MAINVILLIERS, sont réunies à la date du 9 janvier 2025;

CONDAMNONS solidairement Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] à payer à Madame [A] [O], à titre provisionnel la somme de 5.943 euros (cinq mille neuf cent quarante trois euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 en deniers ou quittance ;

ACCORDONS à Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 165 euros (cent soixante cinq euros ), le premier le 5 octobre 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque moiset le solde lors de la 36èmeet dernière mensualité

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] à payer à Madame [A] [O] , à compter du 1er juillet 2025, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNONS solidairement Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] à payer à Madame [A] [O] la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Messieurs [I] [Z], [L] [Z] et [G] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 09 Septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION