TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03905 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TOP

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ESPACIL HABITAT, [Adresse 3]

représentée par le cabinet de M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 2]

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03905 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TOP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2007, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1491,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [I] le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, la société ESPACIL HABITAT a assigné M. [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de M. [X] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 520 euros (loyer + 40 euros) à compter du 23 mars 2025 jusqu’à son départ effectif,

—  1436,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025 la société ESPACIL HABITAT représentée par son conseil expose que la dette est soldée mais elle maintient ses demandes aux fins de résiliation du bail. Elle expose que les conditions générales du contrat ne correspondent pas aux conditions particulières, que le contrat est bien soumis à la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [I] confirme que la dette est soldée et demande la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que la diminution de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1491,17 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la dette locative est entièrement réglée depuis le 7 juin 2025 et le paiement du loyer courant a repris.

Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti au commandement mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à M. [X] [I] des délais de paiement au 7 juin 2025 pour acquitter la dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M. [X] [I] s’étant acquitté du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, si un arriéré de loyers a perduré comme l’invoque la bailleresse, la dette locative est entièrement réglée. Il s’ensuit que le manquement contractuel ayant cessé à la date de l’audience, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

La société ESPACIL HABITAT sera en conséquence également déboutée de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La bailleresse ayant été contrainte d’assigner en justice pour obtenir le paiement de sa créance, M. [X] [I] sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

ACCORDE à M. [X] [I] des délais de paiement au 7 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE qu’à la date du 7 juin 2025, M. [X] [I] s’étant acquitté de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,

DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de ses demandes d’expulsion et de condamnation de M. [X] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [X] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025,

CONDAMNE M. [X] [I] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge