COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 7]

AFFAIRE N° RG 24/03898 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD6L

N° de MINUTE : 25/00731

Chambre 7/Section 3

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

Monsieur [W] [B] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie TESA TARI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E2031

DEMANDEUR

C/

Maître [S] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me [C] RONZEAU,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : P0499

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Mechtilde CARLIER, Juge

Madame David BRACQ-ARBUS, Juge

Assistés aux débats de : Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Octobre 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Christelle HILPERT, présidente de la formation de jugement, et Madame Mechtilde CARLIER et Monsieur David BRACQ-ARBUS, juges, assistés de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

Madame CARLIER a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries. Elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, Greffier.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 septembre 2011, M. [W] [G] a acquis un bien immobilier situé [Adresse 2] (93). Ce jugement contient une erreur matérielle affectant le prénom de l’acquéreur puisque l’acquéreur était désigné [L] [G] au lieu de [W] [G]. Le jugement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] le 27 janvier 2012.

Un jugement de rectification de l’erreur matérielle a été rendu le 8 avril 2014 ; ce jugement n’a pas été publié au moment où il a été rendu.

Le 14 septembre 2019, dans le cadre de la préparation de la vente du bien de M. [G] au profit de M. et Mme [C], Me [M], notaire du vendeur, a formé une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7]. Les informations lui ont été transmises le 15 septembre 2020.

Par acte authentique du 22 octobre 2020 dressé par Me [R], notaire à [Localité 9] (93), avec la participation de Me [M], M. [G] a vendu à M. et Mme [C] le bien immobilier sis à [Localité 10] (93).

Le 30 octobre 2020, Me [R] a transmis l’acte au service de la publicité foncière aux fins de publication.

Le 17 décembre 2020, le service de la publicité foncière a notifié à l’étude de Me [R] le rejet de la demande de publication en raison de la discordance sur l’identité du vendeur entre l’acte de vente et les documents publiés.

Le 16 janvier 2023, Me [R] a reçu, au rang de ses minutes, un acte contenant dépôt d’une adjudication rectificative reprenant le jugement d’adjudication du 13 septembre 2011,le jugement rectificatif du 8 avril 2014 et contenant un acte de naissance de M. [G]. Cet acte a été publié le 24 janvier 2023 ainsi que l’acte de vente du 22 octobre 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 octobre 2023, le conseil de M. [G] a mis en demeure l’étude de Me [R] d’avoir à lui rembourser la somme de 7.859 euros dans le délai d’un mois.

Par exploit du 10 avril 2024, M. [G] a assigné Me [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

* 8.000 euros à titre de remboursement des taxes foncières et d’habitations de 2020 à 2023,

* 2.000 euros en réparation de son préjudice financier,

* 1.000 euros en réparation des préjudices psychologiques et financiers,

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2025, M. [G] a maintenu ses demandes, au visa de l’article 1101 du code civil, de voir :

— condamner Me [R] à lui verser les sommes suivantes :

* 8.000 euros à titre de remboursement des taxes foncières et d’habitations de 2020 à 2023,

* 2.000 euros en réparation de son préjudice financier,

* 1.000 euros en réparation des préjudices psychologiques et financiers,

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Me [R] aux dépens,

— débouter Me [R] de ses demandes.

M. [G] se fonde sur les articles 1101 et suivants du code civil et sur la responsabilité contractuelle de Me [R]. Il estime que l’obligation de Me [R] est une obligation de résultat et qu’il doit apporter tous les soins nécessaires à l’accomplissement de sa mission et garantir la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il soutient que Me [R] a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas la conformité de l’identité du propriétaire puis en ne finalisant pas la publication de l’acte de vente du bien immobilier. Il expose que Me [R] n’explique pas le délai de deux ans entre le refus de publier qui lui a été notifié par le service de la publicité foncière et l’acte régularisant à la fois son identité et la publication de la vente du bien au profit des consorts [C]. M. [G] estime que Me [R] a également manqué à son obligation de conseil en n’expliquant pas aux parties les incidences de l’erreur matérielle affectant le jugement d’adjudication et en ne proposant pas soit de différer la vente soit de mettre en place un mécanisme transitoire entre l’acquisition et la résolution de l’erreur matérielle.

M. [G] explique qu’il en résulte un préjudice équivalent au montant des taxes qu’il indique avoir été amené à payer alors qu’elles auraient dû être à la charge du nouvel acquéreur, à savoir la taxe foncière pour les années 2020 à 2023, la taxe d’habitation pour les années 2021 et 2022, la contribution à l’audiovisuel public et des frais d’avis à tiers détenteur estimés à 500 euros. Il expose subir également des préjudices psychologiques et financiers.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, Me [R] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter M. [G] de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens dont distraction au profit de M^e Ronzeau,

— écarter l’exécution provisoire.

Me [R] soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Il expose que M. [G] et son conseil avaient connaissance de l’erreur matérielle affectant son acquisition en 2011, qu’ils avaient connaissance des démarches à mettre en œuvre en vue de la rectification de l’erreur matérielle. Il relève que M. [G] ne s’est pas occupé de faire publier ce jugement par son conseil ni de s’assurer que la publication serait effectuée. En outre Me [R] retient que M. [G] était assisté de son propre notaire lors de la vente de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait les vérifications utiles sur son identité. L’état hors formalité levé par Me [M] faisait mention de la publication d’une hypothèque légale prise par l’administration fiscale sur le bien. Le vendeur justifiait donc d’un titre de propriété et d’un bien grevé d’une inscription hypothécaire. Me [R] ne pouvait pas savoir que le jugement rectificatif d’erreur matérielle n’avait pas été publié. Par suite, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir différé la vente, l’acte étant efficace en l’état et rien ne justifiant le report de la date de signature. Me [R] retient que si la vente avait été reportée, M. [G] serait resté redevable de la taxe foncière or l’acte prévoit que l’acquéreur est redevable de la taxe foncière depuis le 22 octobre 2020. En outre, seul M. [G] ou son avocat étaient en possession de la grosse de la décision permettant de faire publier la rectification de l’erreur matérielle. C’est bien le manque de diligence de M. [G] qui est à l’origine du défaut de publication de l’acte de vente du 22 octobre 2020.

Me [R] soutient par ailleurs que M. [G] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable ni d’un lien de causalité entre les préjudices invoqués et les manquements reprochés :

— sur les taxes foncières, Me [R] soutient que M. [G] est défaillant dans l’administration de la preuve de prélèvements opérés sur son compte au titre des taxes foncières et d’habitation. En outre, Me [R] se fonde sur les termes de l’acte d’acquisition selon lequel l’acquéreur est redevable des impôts et contributions à compter du jour de l’acquisition en octobre 2020. Or, pour l’année 2020, M. [G] a reçu la quote-part lui revenant au prorata de l’année écoulée de la part des acquéreurs dans le cadre de l’acte de vente. Pour les années 2021 à 2023, les acquéreurs étaient redevables de la taxe foncière de sorte que M. [G] a dû en demander le paiement ou le remboursement aux consorts [C]. M. [G] n’établit pas la preuve de ce que ces derniers auraient refusé de payer la taxe foncière.

— pour la taxe d’habitation et la contribution audiovisuelle, l’imposition est due par les occupants du bien et non le propriétaire. M. [G] a donc dû inviter le service des impôts à se rapprocher de M. et Mme [C]. Les frais d’avis à tiers détenteur ne sont pas justifiés.

— les demandes au titre du préjudice financier et au titre des préjudices « psychologiques et financiers » ne sont pas justifiées.

Me [R] soutient que les circonstances de l’espèce ne justifient pas que la décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 10 juin 2025.

L’affaire a été examinée en audience publique le 16 octobre 2025.

M^me Carlier, juge, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité de Me [R]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En sa qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il est chargé d’établir. Pour que la responsabilité du notaire soit engagée, il appartient aux parties demanderesses de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Toute faute de négligence du notaire est de nature à mettre en cause sa responsabilité.

Les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Sur la faute et le lien de causalité

En l’espèce, il ressort de la demande de renseignements éditée le 15 septembre 2020 par le service de la publicité foncière de Bobigny, aux termes de la formalité 9304P03 2012P520, numéro d’ordre 3, que l’adjudication prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 septembre 2011, l’a été au bénéfice de « M. [L] [G] » au lieu de M. [W] [G]. Aucune mention de la publication du jugement rectificatif ne figure dans les formalités enregistrées.

L’acte de vente du 22 octobre 2020 a été établi au nom de M. [W] [G] et mentionne expressément le jugement d’adjudication du 13 septembre 2011 et le jugement de rectification de l’erreur matérielle du 8 avril 2014.

Par courrier du 17 décembre 2020, Me [C], notaire membre de l’office notarial de Me [R], a reçu notification du refus de publication de l’acte du 22 octobre 2020 en raison de la discordance entre les énonciations du document déposé aux fins de publication et celles des titres publiés concernant l’identité du propriétaire. La difficulté n’a été résolue que le 16 janvier 2023, soit plus de deux ans plus tard, par l’établissement d’un acte authentique de dépôt d’une adjudication rectificative.

Me [R] ne produit aucun élément démontrant les diligences accomplies ou l’existence de difficultés qui expliqueraient son inertie pendant la période entre le 17 décembre 2020 et le 16 janvier 2023.

Il ressort de ces éléments qu’en établissant un acte de vente initial le 22 octobre 2020, sans avoir, au préalable, relevé l’erreur matérielle affectant l’identité du propriétaire du bien et inscrit au registre de la publicité foncière, et alors qu’aucune mention de publication du jugement rectificatif n’était enregistrée au service de la publicité foncière, le notaire instrumentaire a commis une négligence au sens des dispositions précitées du code civil.

Plusieurs personnes ont concouru au blocage de la publication du jugement d’adjudication :

— l’erreur matérielle à l’origine du défaut de publication de l’acte du 22 octobre 2020 a été opérée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 septembre 2011 au cours duquel M. [G] était représenté par un avocat.

— le jugement rectificatif du 8 avril 2014 n’a pas été publié, ni à la diligence du conseil de M. [G], ni à l’initiative de M. [G] lui-même.

— la demande de renseignements du 15 septembre 2020 contenant mention de l’erreur affectant l’identité du propriétaire a été reçue par Me [M], notaire des acquéreurs, mais celui-ci n’a pas relevé la discordance sur le prénom du vendeur.

— enfin, Me [R] informé de l’impossibilité de procéder à la publication du jugement par courrier de l’administration du 17 décembre 2020, n’a pas opéré promptement les diligences nécessaires à régulariser la difficulté.

Il ressort toutefois de ces circonstances que c’est le défaut de vérification de l’identité du propriétaire du bien inscrit au service de la publicité foncière et l’inertie de Me [R] entre la réception du courrier de l’administration 17 décembre 2020 et l’acte du 16 janvier 2023 qui sont à l’origine du retard de deux années dans la publication de la vente opérée en 2020.

Ainsi, en ne procédant pas aux vérifications et en ne veillant pas à ce qu’il soit remédié promptement au défaut d’efficacité de l’acte de vente du 22 octobre 2020, Me [R] a commis des négligences dans l’accomplissement de sa mission de rédacteur d’acte en ce que l’acte en question était inefficace à l’égard des tiers, faute de publication.

1.2. Sur le préjudice

Faute de publication de l’acte de vente du bien au profit de M. et Mme [C], la vente opérée par acte authentique du 22 octobre 2020 n’était pas opposable aux tiers de sorte que M. [G] est resté propriétaire du bien à l’égard des tiers ce qui lui a causé un préjudice certain.

M. [G] produit les avis de taxe foncière pour les années 2020 (1 148 euros), 2021 (1 190 euros) et 2022 (1 233 euros).

Il produit l’avis de taxes d’habitation et contribution à l’audiovisuel public pour les années 2021 (1 174 euros) et l’avis de taxe d’habitation pour l’année 2022 (518 euros).

M. [G] produit une notification de saisie administrative à tiers détenteur daté du 14 mars 2023 (incomplet) mentionnant une saisie entre les mains de la société [6] pour un montant de 1 926 euros, correspondant à la taxe foncière de l’année 2022 (1 233 euros) augmentée d’une majoration (123 euros) et à la taxe d’habitation de l’année 2022 (518 euros) augmentée d’une majoration (52 euros).

Toutefois, en premier lieu, sur la demande de remboursement au titre des taxes foncières, l’acte authentique du 22 octobre 2020, à l’article « impôts locaux » (page 11), précise que « l’acquéreur est redevable à compter de ce jour des impôts et contributions. La taxe d’habitation, si elle est exigible est due pour l’année entière par l’occupant au premier jour du mois de janvier. La taxe foncière, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si elle est due, sont réparties entre le vendeur et l’acquéreur prorata temporis en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire au cours de cette année. »

En vertu de cet acte authentique, par principe exécutoire, la taxe foncière au titre de l’année 2020 a été répartie au prorata temporis de l’occupation du bien entre le vendeur et les acquéreurs dans le cadre du compte entre les parties.

Pour les années 2021 et 2022, il n’est pas établi que M. [G] a effectivement payé les sommes appelées au titre des avis de taxes foncières produits. Aucun avis de paiement, décompte de prélèvement, relevé de compte bancaire n’est produit par le demandeur.

L’avis de la taxe foncière de l’année 2023 n’est pas produit et il n’est pas non plus prouvé que M. [G] l’aurait payée.

La demande de paiement à hauteur de 8.000 euros ne coïncide pas avec le total des avis de taxes foncières produits pour les années 2020 à 2022 s’élevant à 3 571 euros.

La demande de remboursement n’est donc pas fondée.

En deuxième lieu, la taxe d’habitation et la contribution à l’audiovisuel public ne sont pas dues par le propriétaire d’un bien mais par l’occupant des lieux.

Il incombait à M. [G] de signaler son déménagement au 1er janvier 2021 auprès du centre des impôts dont il dépendait pour être déchargé de cet impôt et que les nouveaux occupants soient sollicités.

Faute d’avoir procédé à ces démarches, M. [G] a fait preuve de négligence et est seul à l’origine des appels de taxes d’habitation et contribution à l’audiovisuel public opérés par les impôts à son encontre.

En troisième lieu, quant à la demande de remboursement des frais de 500 euros au titre de la saisie administrative, elle est fondée sur une notification qui n’est produite que partiellement. Elle relève d’une estimation de M. [G].

Il sera accordé à M. [G] la somme de 100 euros à ce titre.

Enfin, les fautes de Me [R] ont causé à M. [G] un préjudice moral en ce qu’il a dû faire face à des désagréments administratifs et financiers certains en supportant le règlement, y compris par voie d’exécution forcée, d’impôts qui n’auraient pas dû être mis à sa charge et en prenant l’initiative d’une action en justice pour faire valoir ses droits à l’encontre du notaire instrumentaire.

Le préjudice de M. [G] sera justement indemnisé par l’octroi de la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice dit « psychologique » mais qui sera requalifié de préjudice moral.

Le préjudice financier de M. [G] est établi à hauteur des sommes mises à sa charge et dont il ne peut pas solliciter le remboursement auprès des nouveaux propriétaires du bien à savoir les majorations au titre de la taxe foncière. Il ressort de la notification de saisie administrative à tiers détenteur du 14 mars 2023 que la taxe foncière pour l’année 2022 a fait l’objet d’une majoration fixée à 123 euros.

Ce montant sera mis à la charge de Me [R] au titre du préjudice financier.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Me [R], partie qui succombe, sera condamné aux dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

2.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Me [R], condamné aux dépens, sera condamné à payer à M. [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3. Sur l’exécution provisoire

En vertu des articles 514 et suivants du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

Condamne Me [S] [R] à payer à M. [W] [G] la somme de 100 euros au titre de la saisie administrative à tiers détenteur opérée par le trésor public entre les mains de la société [6], le 14 mars 2023 ;

Condamne Me [S] [R] à payer à M. [W] [G] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamne Me [S] [R] à payer à M. [W] [G] la somme de 123 euros au titre de son préjudice financier ;

Déboute M. [G] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

Condamne Me [S] [R] aux dépens ;

Condamne Me [S] [R] à payer à M. [W] [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Me [R] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT