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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CORL

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00123

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2025

[D] [W]

[J] [W]

C/

[X] [F]

[K] [F]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

[X] [F]

[K] [F]

M^e Maryline DIAT

copie exécutoire délivrée à :

[D] [W]

[J] [W]

[X] [F]

[K] [F]

M^e Maryline DIAT

JUGEMENT

Le 04 Juin 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [W]

né le 10 Août 1976 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

Madame [J] [W]

née le 31 Août 1970 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Monsieur [X] [F]

né le 11 Août 1980 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [K] [F]

née le 30 Octobre 1983 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 avril 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [B] [H], auditrice de justice et [V] [P], assistante de justice, après avoir entendu le conseil des parties demanderesses et le défendeur comparant en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 JUIN 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 26 février 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W] ont donné à bail à Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 865,00 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 août 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W] ont fait notifier à Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 809,99 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 12 décembre 2024, signifié à étude, Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W] ont fait assigner Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement solidaire de la somme de 3 620,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 décembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation solidaire, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement in solidum de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception en date du 16 décembre 2024.

La CCAPEX de [Localité 9] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 16 août 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F] vivaient avec leurs trois enfants dans un pavillon. Ils étaient tous deux salariés et bénéficiaient des allocations familiales. La dette de loyer avait pour origine des frais imprévus ayant impacté le budget familial. Le paiement du loyer avait repris au mois de janvier 2025 avec la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 200,00 euros par mois. Les locataires souhaitaient quitter le logement, les relations avec les bailleurs, qui étaient également leurs plus proches voisins, s’étant dégradées. Les forces de l’ordre étaient intervenues suite à des nuisances sonores, des travaux avaient été faits sans autorisation et les charges provisionnelles avaient été augmentées sans justificatif.

Par conclusions de leur conseil, reçues au greffe du tribunal le 17 février 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W] maintenaient leurs demandes, actualisant leur créance à la somme de 3 975,00 euros et sollicitait la condamnation solidaire de Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F] en réparation de leur préjudice moral à hauteur de 800,00 euros ainsi que la condamnation in solidum des époux [F] au paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 02 avril 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W], représentés, ont maintenu les termes de leur assignation, actualisant leur créance à la somme de 3 820,80 euros au mois d’avril 2025, comprenant la somme de 45,80 euros de charges, et s’opposaient à l’octroi de délais de paiement. Les bailleurs avaient acquis le [Adresse 6] à [Localité 11] afin d’héberger la mère de la bailleresse. Ils avaient finalement décidé d’occuper le logement situé [Adresse 6] à [Localité 11] et avaient décidé de louer le [Adresse 4] à [Localité 11]. Les loyers étaient payés jusqu’au mois de juin 2024. Ils permettaient aux bailleurs de rembourser le prêt contracté afin d’acquérir le bien. Les tentatives pour régler les arriérés avaient échoué. Les relations entre les bailleurs et les locataires étaient très tendues et les bailleurs n’avaient plus confiance en leurs locataires. A compter du mois de décembre 2024, les locataires avaient repris le paiement du loyer. Les locataires n’avaient pas réglé d’arriéré au mois d’avril 2025. Les bailleurs sollicitaient la condamnation solidaire des locataires à rembourser les frais relatifs à la présente procédure s’élevant à la somme de 574,79 euros. Madame [R] [W] était atteinte d’une maladie grave difficile à gérer. Les bailleurs demandaient la condamnation des locataires en réparation de leur préjudice moral à hauteur de 800,00 euros et sollicitaient leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [K] [F] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Monsieur [X] [F], comparant, souhaitait rester dans les lieux jusqu’à ce qu’ils trouvent un autre logement et proposait de verser, en plus du loyer courant et des charges, la somme de 400,00 ou de 500,00 euros par mois. Ils avaient repris le paiement du loyer et versaient en plus la somme de 200,00 euros par mois, somme qu’ils n’avaient toutefois pas versée ce mois-ci. Le locataire allait faire le virement le jour de l’audience. Il avait perdu son père et avait dû régler les obsèques de celui-ci. Le fils des locataires souffrait d’un problème de santé et sa greffe du tympan avait été rejetée. Le locataire était salarié au SIVOM de DOYET et percevait un salaire mensuel entre 2 000,00 et 2 400,00 euros. La locataire était quant à elle monitrice d’auto-école et percevait un salaire mensuel de 1 400,00 euros. Ils expliquaient pouvoir verser plus que 200,00 euros par mois en complément du loyer, par le fait que le locataire allait réaliser plus de gardes et que la locataire travaillait désormais à temps plein. Le locataire ne contestait pas le montant de la dette et relevait des problèmes de voisinage.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ A titre liminaire

Bien que le locataire évoque à l’audience la présence de « problèmes de voisinage », celui-ci ne formule aucune prétention à ce propos, de telle sorte que cet élément ne sera pas pris en compte dans la présente décision.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs produisent, au soutien de leur demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de leur créance.

Les bailleurs avaient demandé dans leur assignation la condamnation solidaire des locataires au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela leur permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 3 820,80 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Ce montant comprend la somme de 45,80 euros correspondant au relevé des charges dues par les locataires au prorata temporis. Cette somme est justifiée par un décompte produit par les bailleurs et le locataire ne conteste pas la montant de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 3 820,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 06 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1 809,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 13 août 2024, les bailleurs ont fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 809,99 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception en date du 16 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 16 août 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par les bailleurs, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Ils souhaitent rester dans les lieux jusqu’à ce qu’ils trouvent un autre logement. Ils proposent de verser, en plus du loyer courant et des charges, la somme de 400,00 ou 500,00 euros. Monsieur [X] [F] est salarié au SIVOM de DOYET et perçoit un salaire mensuel compris entre 2 000,00 et 2 400,00 euros. Il souhaite assurer des gardes supplémentaires afin d’augmenter ses revenus. Madame [K] [F] est monitrice d’auto-école et perçoit un salaire mensuel de 1 400,00 euros. Elle travaille désormais à temps plein, de telle sorte que son salaire a augmenté. Les locataires ont repris le paiement du loyer courant et des charges et ont versé en plus, la somme de 200,00 euros pour les mois de janvier 2025, février 2025 et mars 2025. S’agissant du mois d’avril 2025, le loyer a été payé par les locataires, sans versement supplémentaire.

Ainsi, il apparait que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et des charges et ont commencé de régler leur arriéré. De plus, au regard de leur situation professionnelle, ils semblent être en mesure de régler leur dette.

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] des délais pour le paiement solidaire des loyers et charges impayés selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, cette dernière sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] ne respectaient pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] à se libérer solidairement de leur dette locative en dix mois par mensualités de 382,08 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] ne respectent pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] deviendront occupants sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de leur part, ils seront tenus de verser solidairement, en deniers ou en quittances, aux bailleurs, une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Concernant le préjudice moral, celui-ci recouvre les souffrances psychiques endurées par la victime. Il s’agit d’une atteinte aux sentiments de celle-ci. Un tel préjudice se distingue alors des préjudices matériels qui peuvent faire l’objet d’une évaluation pécuniaire. Ainsi, le préjudice moral recouvre les atteintes qui n’affectent pas le patrimoine de la victime.

En l’espèce, Madame [R] [W] et Monsieur [D] [W] sollicitent des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et du fait de la mauvaise foi des locataires, sans toutefois démontrer la réalité du préjudice subi à raison de l’inexécution des obligations des locataires.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F], parties succombantes, doivent supporter in solidum les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [X] [F] et Madame [K] [F], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 26 février 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W] la somme de 3 820,80 euros (trois mille huit cent vingt euros et quatre-vingts centimes) ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] à se libérer solidairement de leur dette en dix mois par mensualités de 382,08 euros (trois cent quatre-vingt deux euros et huit centimes), la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

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SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le preneur, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— que, Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] seront tenus au paiement solidaire, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par les bailleurs ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] à verser à Madame [R] [W] et Monsieur [D] [W] la somme de 300,00 euros (trois centus euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [K] [F] et Monsieur [X] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de leur assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT