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Jugement

du 19 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 23/00700

N° Portalis DBXV-W-B7H-F6JA

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S.A.S. INVESTCORP HOLDING

C/

S.C.I. LOCABOX 2, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A. MMA IARD

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e GIBIER T21

— M^e GUERINT53

— M^e LEFOUR T29

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.A.S. INVESTCORP HOLDING,

RCS 529 356 362, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Julien GIBIER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSES :

S.C.I. LOCABOX 2,

N°RCS 775 652 152, dont le siège social est sis [Adresse 7];

représentée par la SELARL ISALEX, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53;

M^e Marc LE TANNEUR, avocat plaidant au barreau de PARIS ;

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

immatriculée au RCS du MANS sous le n°775 652 126, dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

représentée par M^e Marie pierre LEFOUR, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

S.A. MMA IARD

Immatriculée au RCS du MANS sous le n°440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

représentée par M^e Marie pierre LEFOUR, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 05 juin 2025, à l’audience du 01 Octobre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 19 Novembre 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS INVESTCORP HOLDING est assurée auprès des sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD (ci-après également : les sociétés MMA) pour ses différentes filiales, dont la SCI SOGEL 14, propriétaire d’un site à GELLAINVILLE (28). Celle-ci a régularisé un bail commercial avec la SAS SITRANS TRANSPORTS, portant sur un bâtiment logistique et une zone de parking, selon bail commercial du 06/07/2020, avec entrée dans les lieux prévue le 1er octobre 2020. Un second bail commercial a été régularisé le même jour avec la SAS SITRANS ENTREPOSAGE, portant sur un bâtiment à usage d’entrepôt à rénover et une aire de manœuvre extérieure, avec entrée dans les lieux prévue le 1er octobre 2020.

Un incendie est survenu le 25 septembre 2020 dans le bâtiment de la SCI LOCABOX 2, loué à la société SARTHE PALETTES EMBALLAGE et s’est propagé sur une partie de la toiture du bâtiment de la SCI SOGEL 14.

Au titre de la garantie incendie, frais et pertes divers, la SAS INVESTCORP HOLDING a perçu en mars 2021 un acompte d’indemnisation couvrant des pertes de loyers (4 mois au titre du premier bail, 9 mois au titre du second).

Par ordonnance du 21 novembre 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse sur la demande d’un surplus de provisions de perte de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 mars 2023, la SAS INVESTCORP HOLDING a fait assigner les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD devant le présent tribunal aux fins principales de les voir condamnées à lui payer la somme de 80.016 € au titre de la perte de loyers en exécution du contrat, la somme de 5000 € pour résistance abusive, celle de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux fins de les voir condamnées aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de son conseil. Elle a demandé qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. (RG n°23/700)

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD ont fait assigner la SCI LOCABOX 2 en intervention forcée, aux fins principales de la voir condamnée à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, frais et dépens, et à leur payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de leur conseil. (RG n°23/1379)

Les deux instances ont fait l’objet d’une jonction le 07/09/2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13/01/2025, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, la SAS INVESTCORP HOLDING demande la condamnation des sociétés MMA à lui verser 80.016 € au titre de l’assurance perte de loyer en exécution du contrat, de les voir condamner in solidum à lui régler 5000 € au titre de la résistance abusive, outre 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de son conseil. Elle a demandé qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17/12/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD demandent au tribunal de dire que la SCI LOCABOX 2 a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, et de la condamner à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, frais et dépens, de débouter la SCI LOCABOX 2 de toutes ses demandes, et de la condamner à leur régler 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de leur conseil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02/12/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la SCI LOCABOX 2 demande au tribunal de débouter la demanderesse initiale de ses prétentions de prétendue perte de loyers, de dire qu’elle-même n’a commis aucune faute, inaction ou négligence et en conséquence, de débouter la société MMA de sa demande en intervention forcée et garantie à son encontre, de la mettre elle-même hors de cause et de condamner les MMA à lui payer 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est en date du 05 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 01 octobre 2025. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur le fond

Sur la demande principale relative à l’indemnisation de la perte des loyers

Se fondant sur les dispositions de l’article 1103 du code civil, selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, la SAS INVESTCORP HOLDING soutient que l’incendie, risque garanti auprès des MMA, s’est produit et doit donner lieu à indemnisation de la perte des loyers sans que l’assureur puise ajouter au contrat des limitations, constituées par le fait du tiers très négligent, dont elle n’est pas responsable et alors qu’elle-même n’est pas restée inactive, et que l’expertise a tardé à se finaliser.

Il n’est pas contesté que les MMA ont versé à la demanderesse au titre des pertes de loyer une somme de 57500 € conforme à l’évaluation de l’expert. Cette somme correspond à l’indemnisation des loyers de la société SITRANS ENTREPOSAGE la période du 25 septembre 2020 au 24 juin 2021, soit 9 mois x 3500 € = 31500 € et à celle des loyers de la société SITRANS TRANSPORTS sur une période de 4 mois, du 24 septembre 2020 au 24 janvier 2021, soit 6500x 4 = 26000 €. L’expert a estimé que le délai de 9 mois entre la date du sinistre et celle d’une possible remise en location apparaissait un délai normal. Le rapport indiquait intégrer les pertes complémentaires de loyer du fait de l’absence d’intervention préalable en démolition et désamiantage dans la limite de 24 mois, « limitative pour une éventuelle intervention contractuelle concernant les pertes de loyer ». Cependant, il est précisé par l’expert qu’en cas de persistance de LOCABOX 2 à ne pas procéder aux travaux lui incombant, les pertes de loyers subies sont susceptibles de dépasser les montants chiffrés au rapport.

Les sociétés MMA en déduisent que le délai supplémentaire réclamé en perte de loyer résulte d’un problème de garantie entre le voisin et son assureur et constitue une rallonge de leur délai de chiffrage de leurs dommages et une hésitation sur leur garantie,d’où l’assignation en intervention forcée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil. Néanmoins, elles ne contestent pas leur garantie à l’égard de leur assurée, dans la limite de 24 mois, sollicitant uniquement la garantie de la société LOCABOX 2. La demande formulée résulte de ce que la société SITRANS ENTREPOSAGE n’avait toujours pas pu intégrer les lieux en octobre 2022, date limite du délai de 24 mois d’indemnisation, d’où une demande complémentaire pour 15 mois, soit 52500 €, le contrat prévoyant une indemnisation sur 24 mois. Pour la société SITRANS TRANSPORTS, il est soutenu que celle-ci a pris les lieux en location au 1er juin 2021, d’où une demande d’indemnité de 4 mois et 7 jours, soit 27516 € en complément de celle déjà versée.

La société LOCABOX 2 n’apporte aucun élément de preuve à l’appui de son allégation adverse tendant à affirmer que les sociétés SOGEL ET SITRANS ont « toujours pu exercer » leur activité dans les lieux, l’attestation produite en pièce n°20 faisant état d’un constat d’activité en novembre 2023, soit bien après la fin du délai de 24 mois garanti précité. A l’inverse, selon la pièce n°2 de MMA, il est précisé au procès-verbal de constatations rédigé après l’incendie, au jour de l’expertise contradictoire du 29 juillet 2021, précise que la réfection du mur maçonné – dont la présence d’amiante est d’ores et déjà repérée), est nécessaire pour pour exploiter la zone louée par SITRANS ENTREPOSAGE, et que cette réfection n’est possible que si LOCABOX2 procède préalablement au désamiantage et au déblais démolition de son site sinistré.

En conséquence, et au regard des stipulations du contrat d’assurance qui n’apportent pas d’autre limite que celle de 24 mois, considérant que seule la société SITRANS TRANSPORT a pu prendre les lieux en location au 1er juin 2021, mais que la société SITRANS ENTREPOSAGE n’a pas pu intégrer les lieux à l’intérieur du délai de 24 mois, il sera fait droit à la demande de la société INVESTCORP HOLDING d’indemnisation par son assureur MMA, tant en son principe qu’en son montant, soit 80.016 €.

Sur la demande de garantie par la SCI LOCABOX 2

Les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD entendent voir retenir la faute ou la négligence fautive de la SCI LOCABOX 2 aux fins d’obtenir sa garantie des condamnations prononcées contre elles. La société LOCABOX 2 soutient qu’elle-même n’a commis aucune faute, inaction ou négligence et en conséquence, doit être mise hors de cause. Elle excipe des délais inhérents à la plainte pénale et à l’expertise judiciaire qu’elle a sollicitée, et de l’absence de mention du désamiantage dans le protocole d’accord avec la société SOGEL 14.

La société LOCABOX 2 ne peut cependant se retrancher derrière la problématique du désamiantage et du risque de ne pas être indemnisée par son propre assureur, ni derrière le fait que le protocole d’accord avec SOGEL 14 ne prenait pas en compte cette problématique pourtant repérée dès le stade de l’expertise amiable, qui avait même chiffré son incidence sur le coût des dommages subis. Au surplus, le protocole d’accord est sans lien avec le retard pris dans les travaux, alors qu’il ne concernait que le mur séparatif mitoyen, avec une prise en charge de sa démolition par moitié. Elle ne saurait non plus se prévaloir du délai d’expertise judiciaire (diligenté à la demande de la société LOCABOX2 contre son assureur) dont le rapport a finalement été déposé le 27 janvier 2023, alors que, selon les affirmations de MMA, non contredites par la société LOCABOX 2, une seule réunion a eu lieu sur place le 5 novembre 2021, la seconde réunion du 22 avril 2022 ayant eu lieu dans les bureaux de l’expert. La société LOCABOX 2 avait donc tout loisir, dès le 6 novembre 2021, de procéder aux travaux dont elle aurait pu préparer préalablement le chiffrage en sollicitant l’autorisation de l’expert judiciaire, ce dont elle ne justifie nullement, pas davantage que d’un refus en réponse de l’expert.

En conséquence, la négligence fautive de la société LOCABOX 2, consciente dès le départ, tant du désamiantage à effectuer que des enjeux pour la société voisine et ses locataires, peut être retenue.

Il est rappelé que, ainsi qu’il a précédemment été retenu, l’allégation d’absence de préjudice aux fins de voir rejeter la demande principale n’est pas démontrée par la société LOCABOX 2, les affirmations répétées à cet égard n’y suffisant pas.

En conséquence, la société LOCABOX 2 sera tenue de garantie les sociétés MMA des condamnations prononcées contre elles.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SAS INVESTCORP HOLDING se contente d’affirmer que « la partie adverse soutient littéralement l’insoutenable » pour estimer que cela caractérise ipso facto une résistance abusive. Cette affirmation non circonstanciée, ni étayée, ne suffit pas à établir une faute de résistance abusive, notamment compte tenu des intrications avec les autres sociétés et des expertises, et encore moins le préjudice évalué à 5000 € sans être pour autant ni décrit ni démontré. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer à la SAS INVESTCORP HOLDING la somme de 3000 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits, la société LOCABOX 2 devant garantir les sociétés MMA de cette condamnation. En outre, la SCI LOCABOX 2, sera condamnée à payer aux sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD la somme de 2500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû exposer pour assurer leur défense et faire valoir leurs droits. Il résulte de ces motifs que la société LOCABOX 2 sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD et la SCI LOCABOX 2 seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance, la société LOCABOX2 devant garantir les société MMA de cette condamnation, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la société INVESTCORP HOLDING.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

CONDAMNE les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à payer à la SAS INVESTCORP HOLDING la somme de quatre vingt mille seize euros (80.016€) au titre de l’assurance perte de loyers en exécution du contrat d’assurance les liant ;

CONDAMNE la SCI LOCABOX 2 à garantir les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en principal, frais et dépens, en raison de sa négligence fautive ;

DEBOUTE la SAS INVESTCORP HOLDING de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à payer à la SAS INVESTCORP HOLDING la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et RAPPELLE que la SCI LOCABOX 2 devra relever et garantir les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD également de cette condamnation ;

CONDAMNE la SCI LOCABOX 2 à payer aux sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LOCABOX 2 de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE in solidum les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD et la SCI LOCABOX 2 aux entiers dépens, la société LOCABOX 2 étant également condamnée à garantir les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de cette condamnation, et DIT que la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN, avocats, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE