Minute n°

AFFAIRE N° RG 22/02987 – N° Portalis DBY7-W-B7G-EC5E

[P] [T]

C/

[M] [Z]

[O] [Z]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Madame [P] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par la SCP ACG & Associés, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [M] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par AGN Avocats, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 octobre 2016, Madame [P] [T] a donné à bail à Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 850 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [P] [T] leur a fait signifier un commandement de payer et un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 05 avril 2022.

Madame [P] [T] a ensuite fait assigner Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’Huissier de justice du 07 novembre 2022 aux fins d’expulsion, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation des locataires à payer les loyers impayés.

L’affaire a été appelée à l’audience pour la première fois le 17 janvier 2023, puis elle a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à être appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, Madame [P] [T] – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater la résiliation du bail d’habitation en raison des loyers impayés ;à titre subsidiaire : de constater la résiliation du contrat en raison du défaut d’assurance ;en tout état de cause :- de constater que Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] ont volontairement quitté les lieux le 11 mars 2024 ;

— de condamner Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme actualisée de 25.052,89 euros au titre des loyers et des frais avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— de condamner Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 2.753,89 euros au titre des réparations locatives ;

— de débouter Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] de leur demande de délais de paiement sur une période de 36 mois ;

— de condamner Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Convoqués par acte d’Huissier de Justice signifié le 07 novembre 2022 à personne, Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] sont représentés à l’audience, et demandent :

de les condamner à payer la somme de 22.826,67 euros à Madame [P] [T] ; d’accorder à Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] des délais de paiement sur une période de 36 mois pour apurer leur dette ; de débouter Madame [P] [T] du surplus de ses demandes ;

Un diagnostic social et financier concernant Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] a été reçu au Greffe avant l’audience. Il y est fait état que le couple a rencontré des difficultés financières après que Monsieur [Z] a été placé en arrêt maladie et qu’ils on eu une dette importante d’électricité. Il a déclaré qu’il s’était engagé à payer 200 euros en plus du loyer courant afin d’apurer sa dette mais que ses versements s’imputaient en totalité sur la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 08 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, Madame [P] [T] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 07 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’elle est une bailleresse personne physique.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 octobre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 avril 2022, pour la somme en principal de 22.100 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 06 juin 2022.

En conséquence, Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z], sont devenus occupants sans droit ni titre du logement objet de la présente procédure à cette date.

Il convient par ailleurs de constater que Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] ont quitté le logement à la date du 11 mars 2024, conformément au congé qu’ils ont délivré le 13 janvier 2024.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Madame [P] [T] sollicite la condamnation de Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 25.052,89 euros. Elle produit un décompte arrêté au 04 novembre 2024 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient de retirer la somme de 1.376,22 euros correspondant à des frais de procédure ne faisant pas partie de la dette locative.

Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z], représentés à l’audience, contestent le montant de la dette en invoquant qu’un dépôt de garantie d’une somme de 850 euros a été versée par ces derniers lors de leur entrée dans les lieux qu’il convient donc de déduire de l’arriéré locatif.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 22.826,67 euros (soit : 25.052,89 – 1.376,22 – 850) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation due du 6 juin 2022, date de leur occupation sans droit ni titre, jusqu’au 8 mars 2024, date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 22.100 euros à compter du commandement de payer (05 avril 2022) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III- Sur la demande de délais de paiement de 36 mois

Monsieur [O] [Z] et Madame [M] [Z] ayant quitté le logement le 8 mars 2024, les conditions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne sont pas remplies pour accorder des délais de paiement. Toutefois, l’article 1343-5 du Code civil dispose le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] ont sollicité l’octroi de délai de paiement sur une période de 36 mois afin d’apurer leur dette locative. Il ressort du décompte produit par Monsieur et Madame [Z] qu’ils ont tenté de réduire le montant de leur dette en procédant à des versements en plus du paiement de leur loyer de mai 2022 à avril 2023. Le couple justifie percevoir pour l’année 2023 des revenus mensuels moyens de 3091 euros selon l’avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023.

Ainsi, compte tenu de leur situation financière, des efforts qu’ils ont pu effectuer de mai 2022 à avril 2023 pour réduire le montant de leur dette, il convient de leur accorder des délais de paiement sur 24 mois selon les modalités précisées au dispositif.

IV- Sur la demande relative aux réparations locatives

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

En outre, l’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Selon l’article 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, Madame [P] [T] sollicite la condamnation de Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 2.753,89 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de sa demande, elle produit :

l’état des lieux d’entrée en date du 31 octobre 2016 (piècen°3),le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, établi par Commissaire de Justice en date du 14 mars 2024 (pièce n°10), une facture établie par la S.A.S. GED ENERGIES n°843658 en date du 23 décembre 2024 d’une somme de 2.552 euros relative au remplissage de la cuve (pièce n°14), un devis établi par la société Bati’Plomberie n°DE-202412-00293 en date du 26 décembre 2024 d’une somme de 201,89 euros relative à l’entretien de la chaudière ;

Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z], représentés à l’audience, contestent les sommes dues au titre des réparations locatives soutenant qu’il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie que la chaudière n’a pas été entretenue et que le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives ne prévoit pas le remplissage d’une cuve à fioul au départ des locataires.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuve à fioul était remplie à hauteur de 2.200 litres lors de l’entrée des locataires dans le logement, par conséquent et conformément aux dispositions légales susmentionnées, les locataires devant restituer la chose telle qu’ils l’ont reçus, ils sont redevables de la somme de 2.552 euros au titre du remplissage de ladite cuve.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, l’état des lieux de sortie mentionne la présence d’une chaudière avec la mention « sous réserve de fonctionnement », n’indiquant dès lors aucune information quant à l’entretien de ladite chaudière.

Cet entretien étant à la charge des locataires, et ces derniers ne démontrant pas l’exécution de leur obligation, il convient également de retenir la somme de 201,89 euros au titre des réparations locatives.

En conséquence, Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 2.753,89 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [T], Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] seront condamnés à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [P] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2016 entre Madame [P] [T] et Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 06 juin 2022 ;

CONSTATE le départ de Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] le 8 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] à verser à Madame [P] [T] la somme de 22.826,67 euros (vingt-deux mille huit cent vingt-six euros et soixante-sept centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 04 novembre 2024 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 22.100 euros à compter du commandement de payer (05 avril 2022) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [O] [Z] et à Madame [M] [Z] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 950 euros et une 24 ème mensualité correspondant au solde de la somme due;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

CONDAMNE Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] à verser à Madame [P] [T] la somme de 2.753,89 euros (deux mille sept cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] à verser à Madame [P] [T] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] et Monsieur [O] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 10 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,