TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 25/01045 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBX5

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDEUR :

S.A., [Localité 1] HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par Monsieur, [L], [S], salarié muni d’un pouvoir salarié muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame, [Y], [J] épouse, [U],

[Adresse 2],

[Localité 3]

Monsieur, [A], [U],

[Adresse 2],

[Localité 3]

Non comparants ni représentés

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail sous sous-seing privé en date du 20 décembre 2023 à effet du 21 décembre suivant, la SA, Reims habitat a donné à bail à Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] une maison d’habitation sise à, [Localité 4],, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 562,65 euros outre une provision pour charges de 11,89 euros par mois ainsi qu’une somme mensuelle de 22,55 € pour les équipements divers.

Par ailleurs, suivant contrat de location en date du même jour, à la SA, Reims habitât a donné à bail à Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] un garage portant le n° 8006 sis à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 55,83 euros.

Les loyers n’ayant plus régulièrement été payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024 afin d’obtenir paiement de la somme de 2586,33 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mars 2025, la SA, Reims habitat a fait délivrer assignation à Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins de :

— Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] par le jeu de la clause résolutoire ;

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de l’engagement de location de l’emplacement de stationnement consenti à Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] ;

— voir dire que dans le délai de 2 mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] devront rendre libre le logement occupé et l’emplacement de stationnement tant d’eux-mêmes que de tous occupants de leur fait ;

— dire que faute par eux de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SA, Reims habitat sera autorisée à les faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 3629,90 euros pour les loyers et charges (habitation et emplacement de stationnement) dues au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal ;

— d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer et des charges à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux outre les intérêts au taux légal ;

— des entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, la SA, Reims Habitat a fait valoir que Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 1er août 2024.

A l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois sollicités par les parties, la bailleresse maintient ses demandes mais actualise l’arriéré locatif à la somme de 6444,44 euros dont la somme de 5314,30 € pour le logement et 1130,14 € pour l’emplacement de stationnement. Elle précise que Madame, [Y], [J] ép,.[U] n’a pas repris le paiement des loyers malgré une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Marne déclarant recevable sa demande de surendettement le 20 mai 2025. Elle ajoute que Madame, [Y], [J] ép,.[U] a fait l’objet d’un rétablissement personnel notifié à la bailleresse le 26 juin 2025 lequel a fait l’objet d’une contestation par un créancier le 25 septembre 2025.

Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U], bien que respectivement cités à personne et à domicile à l’audience initiale puis convoqués à l’audience du 19 janvier 2026 par lettre recommandée avec accusé de réception dûment signé, ne sont ni présents ni représentés.

Le rapport d’enquête sociale n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

En cours de délibéré, une réouverture des débats a été ordonnée au vu du rapport des services sociaux reçu tardivement et pour faire le point sur la situation de surendettement de Madame, [Y], [J] ép,.[U] et l’affaire a été renvoyée au 16 février 2026.

À cette date, la bailleresse maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 6742,20 € pour le garage et le logement. Elle confirme qu’en dépit de la décision de rétablissement personnel, Madame, [Y], [J] ép,.[U] et, [P] n’ont pas repris le règlement des loyers et n’ont effectué aucun versement depuis mai 2025.

Convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] ne sont ni présents ni représentés.

Le rapport des services sociaux dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Madame, [Y], [J] ép,.[U], séparée de son époux, a dû démissionner de son emploi d’aide à domicile en janvier 2025 compte tenu l’incompatibilité de ses horaires avec la prise en charge de ses enfants, en situation de handicap et qu’elle n’a pu de ce fait bénéficier de droits au chômage. Il est précisé que Madame, [Y], [J] ép,.[U] souhaite rester dans le logement où ses enfants souffrant de troubles, ont leur repères.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, avancé au 13 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] à l’audience n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la SA, Reims habitat.

1- Sur la recevabilité de la demande

La SA, [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la MARNE par voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initialement fixée au 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la créance de la bailleresse, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ».

L’article 24 VII de la loi précitée dispose encore que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le contrat de location du logement et le contrat de location de l’emplacement de stationnement, conclus le 20 septembre 2023 contiennent tous 2 une clause résolutoire. Un commandement de payer visant les 2 baux et mentionnant un délai de 6 semaines pour régler, a été signifié le 1er août 2025, pour la somme en principal de 2586,33 euros. Ainsi, en dépit du contrat de location de l’emplacement de stationnement prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance d’un commandement de payer, le délai retenu pour considérer qu’elle est acquise sera de 6 semaines, délai par ailleurs plus favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux contrats de location étaient réunies à la date du 15 septembre 2025. Dès lors que la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant un effacement total des créances prononcée par la commission de surendettement des particuliers de la Marne le 26 juin 2025, a été contestée et en l’absence de jugement sur ladite contestation, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux précités à la date du 15 septembre 2025.

Il ressort du décompte arrêté au 19 février 2026 et produit en délibéré, sur autorisation du juge, que Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] n’ont effectué aucun versement depuis mai 2025 et n’ont donc pas repris le règlement du loyer avant l’audience. En conséquence, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. Les défendeurs seront donc expulsés selon les modalités prévues au dispositif.

La SA, [Localité 1] HABITAT produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d’un montant de 1191,99 € pour le garage et 5550,21 € pour le logement au 16 février 2026.

Il convient de les condamner solidairement à payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter du jugement, une clause de solidarité figurant au contrat et Monsieur, [A], [U] n’ayant jamais donné congé et ayant d’ailleurs signé l’accusé de réception des convocations adressées aux époux à l’adresse du logement.

Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3-Sur les demandes accessoires

Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U], qui succombent à l’instance, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA, [Localité 1] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de location conclus le 20 décembre 2023 entre la SA, [Localité 1] HABITAT, D’une Part et Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U], d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé à, [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 septembre 2025 ;

CONSTATE que Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] n’ont pas repris le paiement des échéances courantes de loyer et de charges depuis que la commission de surendettement des particuliers de la Marne a déclaré leur demande recevable ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA, [Localité 1] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] à verser à la SA, [Localité 1] HABITAT la somme de 6742,20 euros en deniers ou quittances au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] à payer à la SA, [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [A], [U] et Madame, [Y], [J] ép,.[U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge