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Jugement N°

du 09 Juillet 2025

N° RG 24/03004 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMB6

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SDC DE L’IMMEUBLE LES ERABLES SIS [Adresse 4] ET [Adresse 10] Représenté par son Syndic en exercice, la société CITY [Localité 12] LP GESTION

C/

[G] [B]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 13]” situé [Adresse 5], Représenté par son Syndic en exercice, la société CITY [Localité 12] LP GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 328 962 147, au capital social de 35.843 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

représenté par M^e Manuel RAISON, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 21 ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B],

demeurant [Adresse 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025, à l’audience du 14 Mai 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 09 Juillet 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 09 Juillet 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [B] est propriétaire des lots n°7, 81 et 162 de l’immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 13] " situé [Adresse 3] et [Adresse 11] [Localité 1].

Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal d’instance de Chartres a notamment :

— Condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de cette résidence la somme de 74,89 euros au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2019 ;

— Condamné M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10,80 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2018 ;

— Condamné M. [B] à lui verser la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— Condamné M. [B] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [B] aux dépens de l’instance.

Par acte en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic en exercice, la société Citya Chartres LP Gestion, a fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande de :

— Le recevoir en son action ;

— L’en déclarer bienfondé ;

— Condamner M. [B] à lui verser la somme totale de 7.373,83 euros correspondant à :

*5.026,63 euros à titre principal, charges arrêtées au 25 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

*2.347,20 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

— Condamner M. [B] à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner M. [B] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner M. [B] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Régulièrement assigné, M. [B] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens du demandeur, il est fait référence à l’assignation précitée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

*

* *

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en outre de rappeler que les demandes aux fins de « recevoir » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et qu’elles ne constituent qu’un rappel des moyens invoqués à l’appui de prétentions par ailleurs formulées. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur l’obligation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic ;

— l’extrait de matrice cadastrale qui établit la qualité de copropriétaire de M. [B];

— les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des 26 avril 2019, 31 juillet 2019, 02 décembre 2020, 7 avril 2021, 21 avril 2021, 27 avril 2022, 07 avril 2023 et 17 avril 2024 qui ont :

*approuvé les comptes des 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

*approuvé la modification du budget prévisionnel des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

*approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

* décidé de réaliser les travaux suivants :

— Remplacement de vannes d’arrêt sur colonne d’alimentation d’eau ;

— installation de blocs autonomes ;

— étude de faisabilité technique pour le remplacement des chaudières individuelles gaz ;

— installation de goulotte pour le passage de la fibre optique dans les parties communes ;

— remplacement des colonnes montantes d’alimentation d’eau ;

— mise en place de gardes corps et d’un portillon ;

— installation, gestion et entretien d’une infrastructure de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;

— motorisation du futur portillon ;

— réfection d’un muret ;

— travaux de maçonnerie au niveau du parking extérieur ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2024 ;

— le décompte des charges au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023 ;

— un décompte des sommes dues par M. [B], qui fait état d’un solde débiteur de 7.373,83 euros.

Il résulte des pièces ainsi produites et notamment du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que M. [B] demeure redevable, pour la période postérieure au jugement du tribunal d’instance de Chartres du 12 juillet 2019, d’une somme de 5.026,63 euros au titre des charges de copropriété, après déduction des versements effectués.

M. [B] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Conformément à l’article 36 du décret n° 67-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait courir les intérêts à compter du 20 mars 2024. Toutefois, cette date correspond à la date d’envoi de la mise en demeure de sorte qu’elle ne peut être retenue. Il résulte des pièces du dossier que cette mise en demeure a été notifiée à M. [B] le 23 mars 2024. En conséquence, la somme de 5.026,63 euros portera intérêts au taux légal à compter de cette date.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.347,20 euros correspondant aux frais suivants :

— Note de frais et honoraires du 29 mai 2029 : 394,80 euros ;

— Mise en demeure du 26 mai 2020 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 14 décembre 2023 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 18 janvier 2024 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 12 février 2024 : 33,60 euros ;

— Frais contentieux du 14 mars 2024 : 480 euros ;

— Honoraires avocat du 27 mars 2024 : 186 euros ;

— Frais contentieux du 23 mai 2024 : 480 euros ;

— Honoraires avocat du 12 juin 2024 : 636 euros.

Il sera relevé que les frais concernant des honoraires d’avocats entrent dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le versement des sommes correspondantes, soit au total 1.216,80 euros (394,80 + 186 + 636), au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La somme de 480 euros sollicitée à deux reprises correspond en réalité à la transmission du dossier au conseil du syndicat des copropriétaires, selon factures établies le 15 mars 2024 et le 23 mai 2024. Toutefois, le demandeur, qui se borne à produire ces factures, ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait, à deux reprises, accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de sorte qu’ils n’entrent pas dans le champ de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La somme de 960 euros sera en conséquence écartée.

S’agissant des frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Un courrier du 18 janvier 2024 dont il ne justifie pas l’envoi ;

— Un courrier du 21 février 2024 dont il justifie l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas l’envoi des mises en demeure des 26 mai 2020, 14 décembre 2023 et 18 janvier 2024. Les frais subséquents seront en conséquence écartés.

Compte tenu de ce qui précède, seule la somme de 33,60 euros sera retenue au titre de la mise en demeure du 12 février 2024. Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que malgré un précédent jugement du tribunal d’instance de Chartres aux termes duquel M. [B] a été condamné au titre du rappel des charges et frais de recouvrement, outre des dommages et intérêts, l’intéressé, d’une part, n’a pas intégralement réglé les sommes dues au titre de cette précédente condamnation et, d’autre part, a, à nouveau, cessé de payer régulièrement les charges qui lui incombent dans des proportions importantes.

Un tel comportement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

Dès lors qu’elles ne sont pas justifiées ou qu’elles relèvent de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes écartées au titre des frais de recouvrement ne peuvent constituer un préjudice indemnisable.

Pour autant, au regard de quantum de la dette de M. [B], la situation d’impayée récurrente a nécessairement perturbé le fonctionnement normal de la copropriété.

En conséquence, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi par celle-ci en condamnant M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Cass. Civ. 1, 19 décembre 2000, n°98-14487 ; Cass. Civ. 2, 11 mai 2017, n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019, n°18-11694).

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière avec effet à compter du 29 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Partie perdante, M. [B] sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 13] " située [Adresse 3] et [Adresse 11] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 12] LP Gestion, la somme de 5.026,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024, au titre du rappel des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 13] " située [Adresse 3] et [Adresse 11] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 12] LP Gestion, la somme de 33,60 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE M. [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 13] " située [Adresse 3] et [Adresse 11] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 12] LP Gestion, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, avec effet à compter du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [B] dépens ;

CONDAMNE M. [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 13] " située [Adresse 3] et [Adresse 11] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 12] LP Gestion, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY