TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Fabienne BALADINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Véronique FOLCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00183 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WOB

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0960

DÉFENDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 24 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00183 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WOB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2015, la société France HABITATION devenue la société SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 362,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, M. [E] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, avec exécution provisoire :

La condamnation de la société SEQENS, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser à sa charge, Les travaux d’électricité de remise aux normes du logement, Les travaux de remplacement des menuiseries extérieures, de l’isolation complémentaire du mur en façade et des travaux de ventilation conformément à l’étude thermique de l’entreprise THERMCONSEIL du 22 juin 2023, Les travaux d’étanchéité des équipements sanitaires de la salle d’eau du logement du rez-de-chaussée directement superposé aux caves selon les préconisations de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 3] en novembre 2022, les travaux concernant la porte d’entrée du logement et ceux sur la porte d’entrée de l’immeuble, la condamnation de la société SEQENS aux dépens.

Appelée à l’audience du 14 février 2024 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 juin 2024 à la demande de la société SEQENS.

Un calendrier de procédure a été établi.

À l’audience du 21 juin 2024, M. [E] [Y], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La condamnation de la société SEQENS, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser à sa charge : Les travaux d’électricité de remise aux normes du logement ou à tout le moins faire établir un diagnostic électrique, Les travaux de remplacement des menuiseries extérieures, de l’isolation complémentaire du mur en façade et des travaux de ventilation conformément à l’étude thermique de l’entreprise THERMCONSEIL du 22 juin 2023, Les travaux d’étanchéité des équipements sanitaires de la salle d’eau du logement du rez-de-chaussée directement superposé aux caves selon les préconisations de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 3] en novembre 2022, Les travaux concernant la porte d’entrée du logement et la porte d’entrée de l’immeuble, En tant que de besoin, réparer les désordres apparus en mai 2024 ayant occasionné de larges fissures sur les murs de la chambre coté escalier et du salon, Le rejet des demandes de la société SEQENS ;La condamnation de la société SEQENS aux dépens.

Il soutient que le bailleur doit entretenir le logement et en assurer au locataire la jouissance paisible. Il expose que son appartement est affecté de divers désordres auxquels la société SEQENS ne remédie pas malgré la saisine de la commission de ville [Localité 3] et un courrier de la direction de l’habitat de la ville de [Localité 3] lesquelles ont constaté divers dysfonctionnements (nuisances sonores, humidité, électricité, étanchéité des équipements sanitaires de la salle d’eau du logement du rdc directement superposé aux caves). Il argue de ce que les travaux préconisés par l’étude thermique réalisée au mois d’août 2023 n’ont pas été réalisés alors que selon l’article 16-1 des conditions générales le bailleur est tenu de délivrer le logement en bon état d’usage, que le diagnostic électrique n’a pas été effectué, qu’il souffre de nuisances phoniques depuis son entrée dans les lieux liée à l’absence d’isolation, qu’enfin de larges fissures sont apparues dans le logement.

La société SEQENS, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande que M. [E] [Y] soit débouté de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit condamné à lui payer les sommes suivantes :

3000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile que M. [E] [Y] ne rapporte pas la preuve d’un logement indécent. Elle indique que l’installation électrique a été vérifiée à l’entrée dans les lieux, que le remplacement des menuiseries et de l’isolation sont des travaux de confort auxquels le bailleur n’est pas tenu, que de nombreuses interventions ont été effectuées sur la plomberie, que la porte palière a été changée en 2022. Sur la demande reconventionnelle elle expose avoir toujours été diligente à l’égard du locataire lequel a saisi abusivement le tribunal.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes de M. [E] [Y]

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 1720 dudit code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. La commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Aux termes de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, M. [E] [Y] réclame à la société SEQENS la réalisation de divers travaux dans son logement.

Considérant qu’elle ne répondait pas à ses demandes, il a saisi la commission de conciliation de [Localité 3] le 3 janvier 2022 laquelle a pris acte, après avoir examiné les pièces et entendu les parties, de l’engagement du bailleur de faire intervenir un technicien avant le 30 avril 2022 pour réaliser un diagnostic des dysfonctionnements et/ou nuisances : sonores, humidité, électricité empêchant le locataire d’avoir la jouissance paisible de son logement et le cas échéant de réaliser les travaux nécessaires.

En réponse à des courriers du conseil de M. [E] [Y], la société SEQENS a, par courrier du 31 janvier 2023, d’une part, reconnu s’être effectivement engagée à réaliser des diagnostics permettant de clarifier la situation évoquée lors de la commission de conciliation. Elle a d’autre part indiqué que :

les diagnostics demandés par M. [E] [Y] en particulier électrique avaient déjà été réalisés à l’entrée dans les lieux et que divers travaux avaient été réalisés en 2019, 2020 et 2021, s’agissant de l’aération du logement, le diagnostic de performance énergétique, réalisé le 27 septembre 2017 et valide jusqu’au 26 septembre 2027, a conclu que le logement n’était pas énergivore et n’a pas relevé de problème d’humidité, le précédent diagnostic électrique sera et la qualité de circulation de l’air dans le logement vérifiée au cours du mois de février 2023.

La société SEQENS verse par ailleurs aux débats :

une attestation de conformité électrique établie le 15 septembre 2015 valable jusqu’au 15 septembre 2017,des factures pour travaux réalisés entre 2015 et 2022 (changements de convecteurs, changement de serrure de porte palière, réparation ballon électrique, recherche de panne électrique etc.) un diagnostic de performance énergétique du 27 septembre 2017 valable jusqu’au 26 septembre 2027,une étude thermique réalisée le 22 juin 2023.

Sur les travaux de remise aux normes électriques du logement ou à défaut d’établissement d’un diagnostic électrique

Sur la remise aux normes électriques

En l’espèce, si la période de validité de l’attestation de conformité électrique a expiré, M. [E] [Y] ne rapporte pas la preuve que l’installation électrique de son appartement ne serait actuellement pas conforme aux normes en vigueur. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur l’établissement d’un diagnostic électrique

En l’espèce, la société SEQENS n’a ni produit ni même fait état d’une évaluation de la conformité de l’installation électrique du logement de M. [E] [Y] qui aurait été réalisée postérieurement à l’avis de la commission de conciliation.

Elle ne peut valablement et de bonne foi soutenir que les diagnostics et interventions réalisées par ses soins avant la saisine de la commission de conciliation répondent à l’engagement pris devant elle et M. [E] [Y], réitéré envers ce dernier par courrier du 31 janvier 2023, de faire procéder à un nouveau diagnostic électrique, alors-même que la validité du précédent a expiré depuis sept ans.

La société SEQENS sera en conséquence condamnée à faire établir un diagnostic de l’installation électrique du logement loué à M. [E] [Y] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

En application des articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, faute pour la société SEQENS de procéder à ce diagnostic elle sera redevable, passé ce délai de trois mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 mars 2025 à 100 euros par jour de retard.

Sur les travaux de remplacement des menuiseries extérieures, de l’isolation complémentaire du mur en façade et des travaux de ventilation conformément à l’étude thermique de l’entreprise THERMCONSEIL du 22 juin 2023

Il ressort de l’étude thermique réalisée le 22 juin 2023 dans le logement de M. [E] [Y] les éléments suivants :

le logement est déjà de classe énergétique D (250kWh/m²/an) soit une facture énergétique relativement modérée,les faiblesses d’isolation sont communes aux bâtiments anciens parisiensun changement du double vitrage, l’amélioration de l’isolation des murs de la façade et une amélioration de la ventilation permettraient d’améliorer le confort des occupants sans modifier la classe énergétique qui demeurerait D (227 ou 232kWh/m²/an).

Ces constats ne caractérisent pas un état d’indécence du logement.

Contrairement à ce que M. [E] [Y] soutient sans le démontrer, ils ne relèvent pas davantage de travaux nécessaires au sens de l’article 6 susvisé dans la mesure où sont évoquées des améliorations de confort qui ne modifieraient pas la classe énergétique du logement.

M. [E] [Y] ne fait par ailleurs aucunement la démonstration de ce qu’il n’a pas la jouissance paisible du logement.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les travaux d’étanchéité des équipements sanitaires de la salle d’eau du logement du rez-de-chaussée directement superposé aux caves selon les préconisations de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 3] en novembre 2022

M. [E] [Y] verse aux débats un courrier de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 3] du 22 novembre 2022 faisant notamment le constat d’une situation de risque pour la sécurité des personnes résultant d’une atteinte de la voute en brique entre les caves 12 et 9 au-dessous de laquelle était constaté un dégât des eaux nécessitant de vérifier l’étanchéité des équipements sanitaires de la salle d’eau du logement directement superposé, ce qui n’a pu être fait le jour-même en raison de l’absence de l’occupant.

Il convient de relever qu’aucun élément de la procédure ne permet de considérer de façon certaine que le logement évoqué soit celui de M. [E] [Y].

A supposer même ce fait établi, le courrier précité n’indique pas que des travaux soient nécessaires mais seulement que des vérifications sont à mener.

M. [E] [Y] ne rapporte aucunement la preuve de la nécessité actuelle de travaux dans sa salle de bains ou de ce que des défauts l’empêcheraient d’en user paisiblement.

Il sera en conséquence débouté de sa demande

Sur la porte d’entrée du logement et ceux sur la porte d’entrée de l’immeuble

Outre ses allégations, M. [E] [Y] ne rapporte pas la preuve des nuisances liées au gonflement de sa porte d’entrée et aux nuisances sonores causées par la porte d’entrée de l’immeuble.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les désordres apparus au mois de mai 2024

M. [E] [Y] demande « en tant que de besoin », de réparer les désordres apparus au mois de mai 2024, soit des fissures sur les murs de la chambre coté escalier et du salon.

Il appartient à M. [E] [Y] de permettre au juge d’apprécier le bien-fondé de sa demande laquelle ne peut être hypothétique.

Il en sera en conséquence débouté.

Au demeurant la société SEQENS justifie de l’intervention rapide après le signalement de M. [E] [Y] d’un bureau d’étude afin d’établir un diagnostic des désordres apparus dans le logement. Elle connait en tant que bailleur social les obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fera procéder aux travaux qui pourraient apparaitre comme nécessaires.

Sur la demande de la société SEQENS en dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il résulte de la condamnation de la société SEQENS à produire un diagnostic électrique que M. [E] [Y] n’a pas saisi abusivement la juridiction.

La société SEQENS sera en conséquence déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société SEQENS, qui succombe partiellement, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SEQENS à faire établir un diagnostic de conformité de l’installation électrique du logement loué à M. [E] [Y] situé au [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision ;

DIT que faute pour la société SEQENS de faire procéder à ce diagnostic dans ce délai, elle sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 mars 2025 à 100 euros par jour de retard ;

DEBOUTE M. [E] [Y] de l’ensemble de ses autres demandes ;

DEBOUTE la société SEQENS de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société SEQENS aux dépens et la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge