N° RG 24/02508 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GL6K

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL JOLY & BUFFON, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire T 25

SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [N]

né le 20 Novembre 1944 à CONAKRY (GUINÉE)

demeurant 45 rue de l’Union – 45000 ORLEANS

comparant en personne assisté de M^e BUFFON de la SELARL JOLY & BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [F], sous curatelle

née le 15 Avril 1966 à ORLEANS (45000)

domiciliée : chez Son curateur M. [H] [F], 504 avenue du Loiret – 45160 OLIVET

Monsieur [H] [F] à titre personnel et es-qualité de curateur de Madame [A] [F]

né le 26 Mars 1969 à ORLEANS (45000)

demeurant 13 rue des Villas – 45000 ORLEANS

Madame [Y] [F]

née le 06 Février 1971 à ORLEANS (45000)

demeurant 178 rue du Faubourg St Vincent – 45000 ORLEANS

Tous représentés par M^e Jérôme DEBEAUCE de la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, demeurant 20 rue de la Bretonnerie – 45000 ORLEANS, avocats au barreau d’ORLEANS,

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 5 juillet 2021, M. [H] [F], Mme [A] [F] et Mme [Y] [F] ont vendu à M. [X] [N] une maison d’habitation située 45 rue de l’Union à 45000 ORLEANS.

A la suite de dysfonctionnement au niveau du portail de la propriété, M. [X] [N] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans qui a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de CHARTRES lequel a, par ordonnance du 13 février 2023, ordonné une expertise judiciaire.

Le 3 mai 2024, l’expert a rendu son rapport.

Par actes de commissaire de justice en date des 2 et 3 septembre 2024, M. [X] [N] a assigné respectivement Mme [A] [F], puis M. [H] [F] à titre personnel et ès-qualité de curateur de Mme [A] [F] et Mme [Y] [F] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser les sommes de :

4.950 euros à titre d’indemnisation pour préjudice de jouissance,3.000 euros à titre d’indemnisation pour résistance abusive,1.033,25 euros au titre des réparations matérielles,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du constat d’huissier d’un montant de 276 euros et les frais judiciaires arrêtés à la somme de 7.083,22 euros TTC.L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 puis renvoyée à celle du 1er avril 2025 où elle a été évoquée.

A l’audience, M. [X] [N] est assisté de son conseil. Il se rapporte à ses conclusions récapitulatives aux termes desquelles il expose sur le fondement des article 1137 et 1641 du code civil que le portail dysfonctionnait avant la vente, qu’il était ouvert en permanence et que la télécommande du portail ne lui avait été remise qu’après la vente de la maison. Il affirme que les vendeurs ont commis une réticence dolosive assimilable à un dol destiné à dissimuler un vice connu des seuls vendeurs et qu’ils ont évité toute manipulation de la télécommande et donc du portail avant la vente. Il soutient que la clause d’exclusion de garantie est inopposable à l’acquéreur dès lors que les vendeurs avaient connaissance du vice et se sont abstenus de le révéler à l’acquéreur. Il conclut au rejet des demandes indemnitaires des consorts [F], expose qu’il a subi un préjudice de jouissance, qu’il est bien fondé à réclamer une indemnisation pour résistance abusive et à solliciter le remboursement des réparations matérielles qu’il a exposées.

Les consorts [F] sont représentés par leur conseil. Ils déposent leurs écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir M. [N] déclaré irrecevable en sa demande de dommages et intérêts fondée sur la garantie des vices cachés compte tenu de la clause exonératoire de responsabilité insérée à l’acte, et irrecevable à agir pour dol en l’absence de manœuvres intentionnelles et personnelles des héritiers. Ils concluent au débouté des demandes formées pour absence de vice caché et absence de dol. Ils réclament chacun la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Ils sollicitent enfin la condamnation de M. [X] [N] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande pour vice caché

Les consorts [F] font valoir que M. [X] [N] est irrecevable à agir en raison d’une clause exonératoire figurant à l’acte de vente du 5 juillet 2021.

Il résulte de cette clause que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur sur le fondement des vices cachés. Il est cependant ajouté que « s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

La connaissance de l’existence du vice caché par le vendeur apparait comme une condition d’application de la clause exonératoire.

Elle ne constitue pas une recevabilité du droit d’agir du demandeur mais suppose d’apprécier si les conditions d’application de la garantie des vices cachés sont réunies avant de déterminer si le vice caché était ou non connu des vendeurs.

Sur la mise en œuvre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. »

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

Sur l’existence du viceEn l’espèce, M. [X] [N] expose que la télécommande du portail du garage lui a été remis le 1er juillet 2021 par M. [H] [F] et qu’il a constaté, quelques jours après la vente, un dysfonctionnement du portail fonctionnant de manière aléatoire.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat du 18 mai 2022 établi par Me [U], commissaire de justice que sur les six tentatives d’ouverture du portail, le battant de gauche du portail est resté fermé à la troisième tentative. Les constatations du 15 juin 2023 par l’expert judiciaire, M. [E] [R], ont mis en évidence que le portail fonctionnait avec une amplitude d’ouverture aléatoire. Enfin, le rapport d’examen du fonctionnement du portail électrique s’appuyant sur des constatations effectuées le 2 novembre 2023 atteste que « plusieurs essais d’ouvertures et de fermetures permettent de constater que les vantaux du portail fonctionnent aléatoirement et que ce portail n’est pas fonctionnel ». Il précise que le « dysfonctionnement peut être dû à une programmation défaillante de l’ensemble et qu’il y aurait lieu de la reprendre ou qu’une carte électronique est en panne et qu’il y aurait lieu de la changer ».

L’existence d’un vice rendant le portail impropre à l’usage et reposant sur des éléments de preuve émanant de plusieurs professionnels, n’est pas contestable.

Sur l’antériorité du viceIl n’est pas contesté qu’un essai avec la télécommande a été effectué le 1er juillet 2021 lors de sa remise par M. [H] [F] à M. [X] [N] et qu’aucun dysfonctionnement du portail n’a été constaté, ni rapporté au notaire en charge de la vente qui s’est déroulée le 5 juillet 2021.

M. [X] [N] expose que le portail est ensuite resté ouvert afin de permettre à des artisans de réaliser des travaux et à sa famille d’emménager et qu’il a ensuite constaté le fonctionnement aléatoire des vantaux du portail. Il est relevé que la date exacte de la découverte du vice n’est pas connue, M. [X] [N] évoquant à Me [U], huissier, la date du 14 juillet 2021, à l’expert judiciaire et au sapiteur celle du 9 juillet 2021.

Il est relevé qu’en tout état de cause, la découverte du vice est antérieure au 16 août 2021, date de l’envoi d’une lettre de mise en demeure aux consorts [F] leur sommant de mandater une entreprise qualifiée dans l’automatisme du portail afin de réparer le portail qui ne se ferme pas convenablement « depuis deux semaines ».

Il peut en être déduit que le vice est apparu fin juillet/ début août 2021, soit environ 4 semaines après la vente, ce qui est corroboré par les attestations de témoin de M. [X] [W] et de M. [L] [P].

Le sapiteur [T] [K] attribue la cause du dysfonctionnement « à la programmation ou à la défaillance de la carte électronique » et conclut que « du fait que le portail ait fonctionné cinq jours avant la constatation du dysfonctionnement par M. [N], il ne s’agit pas d’un vice apparent ou caché. Il aurait été judicieux de constater ces désordres lors des visites réalisées avant l’achat en effectuant un essai de fonctionnement du portail en compagnie des vendeurs ».

L’expert judiciaire, M. [E] [R], note dans son rapport définitif en date du 3 mai 2024 que la défaillance décelée est une « défaillance électronique pouvant survenir à tout moment et qui s’est manifesté au fil du temps par un fonctionnement aléatoire difficilement détectable après la vente de l’habitation jusqu’à aujourd’hui qui ne nous permet plus de fermer l’ouvrant du portail gauche ».

Il peut être déduit de l’avis des professionnels que le vice était susceptible d’exister antérieurement à la vente.

L’antériorité du vice se déduit en l’espèce de la circonstance que le portail était constamment ouvert (prises de vue Google Earth, 2011 et 2014) de l’attestation de M. [I] facteur, indiquant que le portail restait ouvert du temps de M. [C] [F] même en l’absence du propriétaire et du témoignage de M. [Z], voisin, à Me [U] indiquant que l’ancien propriétaire laissait le portail ouvert en raison des problèmes rencontrés.

Le dysfonctionnement du portail peut être considéré comme antérieur à la vente.

Sur le caractère caché du vice

M. [X] [N] soutient que le dysfonctionnement était connu des vendeurs et qu’il lui a été volontairement dissimulé par ces derniers lesquels ne pouvaient ignorer que la raison pour laquelle le portail restait en permanence ouvert chez leur père et se sont volontairement abstenus de remettre la télécommande du portail à l’agence immobilière en charge des visites du bien.

Il est constaté la connaissance du vice par les acquéreurs n’est qu’une une supposition dès lors qu’ils n’habitaient pas sur place et qu’ils ont fait fonctionner le portail avant le jour de la vente en présence de M. [X] [N]. Il n’est pas établi que les vendeurs auraient eu connaissance du dysfonctionnement, la seule circonstance que le portail restait ouvert chez le père n’est pas suffisante pour établir leur connaissance du vice et peut être motivée par diverses autres raisons. Il n’est pas davantage démontré que les acquéreurs ont omis de remettre la télécommande à l’agence immobilière pour dissimuler un dysfonctionnement, M. [H] [F] ayant confié à M. [X] [N] la télécommande le 1er juillet 2021 avant même la signature de l’acte authentique, de sorte que ce dernier puisse se servir du portail et remettre le cas échéant la télécommande aux personnes mandatées pour intervenir sur sa propriété.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire qu'« aucun élément ne permet d’indiquer que le désordre affectant l’ouvrant gauche était connu des vendeurs », de sorte qu’il ne peut leur être imputé d’avoir cherché à cacher ce dysfonctionnement.

M. [X] [N] ayant été en mesure de se renseigner sur le fait que le portail de la propriété restait ouvert et de le faire fonctionner avec la télécommande avant de signer l’acte notarié, la preuve du caractère caché du vice n’est pas rapportée.

En conséquence, les conditions d’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, les consorts [F] sont bien fondés à se prévaloir de la clause exonératoire de responsabilité figurant à l’acte notarié.

M. [X] [N] étant tenu de prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, il est mal-fondé à agir contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur l’action dolosive

Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il résulte de l’article 1178 de ce même code qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord (…) Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Les consorts [F] font valoir que la demande de M. [X] [N] fondée sur le dol serait irrecevable au motif qu’il ne démontre pas que le dol est imputable personnellement à chacun des héritiers et motif pris qu’il sollicite des dommages et intérêts alors que seule la nullité du contrat est encourue.

Il est relevé que la réticence dolosive est constituée par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter, de sorte que s’agissant d’un silence retenu collectivement, est justifiée une action à l’encontre de chaque membre de ce collectif. L’irrecevabilité soulevée ne peut prospérer.

Par ailleurs, l’action en dommages et intérêts trouvant son fondement légal dans l’article 1178 du code civil, M. [X] [N] n’est pas irrecevable à solliciter des indemnités.

La fin de recevoir des consorts [F] sera rejetée.

Sur la mise en œuvre de l’action M. [X] [N] fait valoir que les consorts [F] se sont rendus coupables d’une réticence dolosive en dissimulant volontairement que le portail dysfonctionnait exposant que ces derniers ne pouvaient ignorer la raison pour laquelle le portail restait en permanence ouvert chez leur père et se sont volontairement abstenus de remettre la télécommande du portail à l’agence immobilière en charge des visites du bien.

Les allégations de M. [X] [N] supposent d’établir que les consorts [F] d’une part, avaient connaissance du dysfonctionnement et d’autre part, qu’ils ont volontairement omis de le mentionner à M. [X] [N].

Ainsi qu’il l’a été précédemment démontré si le désordre était susceptible d’exister avant la vente, il n’est pas démontré que les consorts [F] aient pu en avoir connaissance dans la mesure où :

Aucun des consorts [F] n’habitaient sur place, le bien immobilier provenant d’une succession,la télécommande a été remise personnellement à M. [X] [N] par M. [H] [F] le 1er juillet 2021, soit quelques jours avant la vente,le portail a fonctionné avant le jour de la vente en présence de M. [X] [N],il résulte du rapport de l’expert judiciaire qu'« aucun élément ne permet d’indiquer que le désordre affectant l’ouvrant gauche était connu des vendeurs ».Si les consorts [F] avaient eu connaissance du dysfonctionnement, il est peu vraisemblable qu’ils auraient remis la télécommande à leur acquéreur avant la vente. La seule circonstance que le portail restait ouvert pendant les visites de l’agence et du vivant de M. [F] peut être motivée par diverses raisons ne permettant pas de retenir le dysfonctionnement du portail comme cause unique.

En conséquence, la connaissance par les consorts [F] du dysfonctionnement n’est pas établie et il ne peut dès lors leur être reproché d’avoir cherché à cacher ce dysfonctionnement.

La demande de M. [X] [N] sera rejetée et il sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Les consorts [F] réclament la somme de 1.500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive dénonçant l’acharnement de M. [X] [N], son attitude procédurale et la modicité du coût de la réparation en comparaison avec les frais d’expertise judiciaire engendrés.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’agir, lequel suppose la démonstration d’une faute.

Il est constaté que l’exercice de l’action ne peut dégénérer en abus du seul fait que les demandes ne sont pas fondées.

Par ailleurs, il est relevé que l’avance des frais d’expertise a été mise à la charge de M. [N] et qu’il sera condamné à les supporter au titre des dépens.

Les consorts [F] n’établissent donc pas un abus du droit d’agir de la part de M. [X] [N].

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [X] [N] aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier et celui des frais d’expertise arrêtés à la somme de 7.083,22 euros TTC.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner M. [X] [N] à indemniser les consorts [F] en leur allouant la somme totale de 1.500 euros au titre des frais engagés pour leur défense.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient de ne pas prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par Mme [A] [F], M. [H] [F] à titre personnel et ès-qualité de curateur de Mme [A] [F] et Mme [Y] [F],

En conséquence, DECLARE M. [X] [N] recevable en son action,

CONSTATE l’application de la clause exonératoire de responsabilité figurant à l’acte de vente du 5 juillet 2021,

DEBOUTE M. [X] [N] de ses demandes en paiement au titre de la garantie des vices cachés,

DEBOUTE M. [X] [N] de ses demandes en paiement au titre de la réticence dolosive,

DEBOUTE M. [X] [N] de ses demandes indemnitaires pour résistance abusive,

DEBOUTE Mme [A] [F] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [H] [F] à titre personnel et ès-qualité de curateur de Mme [A] [F] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [Y] [F] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [X] [N] à payer à Mme [A] [F], M. [H] [F] à titre personnel et ès-qualité de curateur de Mme [A] [F] et Mme [Y] [F] la somme totale de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [N] aux entiers dépens, comprenant le coût du constat d’huissier et celui des frais d’expertise arrêtés à la somme de 7.083,22 euros TTC,

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et ordonné le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN