TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00107 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-K5FN

Syndic. de copro. 2BD VICTOR HUGO & 4BIS BD DES ARENES

C/

[O] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires 2BD VICTOR HUGO & 4BIS BD DES ARENES.

RCS MONTPELLIER N° 329 531 172

2 Boulevard Victor Hugo 4 Bis Rue Des Arènes

30000 NIMES

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SCP GROUPE KARTEL & NOVAKT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Mme [O] [C]

2332 Route De Marseille

83470 ST MAXIMIN LA STE BAUME

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et de Maureen THERMEA, la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 25 mars 2025

Date du Délibéré : 10 juin 2025

DÉCISION :

par défaut, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

[O] [C] est propriétaire du lot 45 au sein de la Copropriété 2 BD VICTOR HUGO & 4 BIS BD DES ARENES sise 2 boulevard Victor Hugo et 4 bis boulevard des Arènes 30000 NIMES.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires 2 BD VICTOR HUGO & 4 BIS BD DES ARENES, représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA, a, par acte en date du 21 février 2025 assigné [O] [C], devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— condamner [O] [C] au paiement de la somme de 446,77 euros au titre des charges dues

— condamner [O] [C] au paiement de la somme de 1 508 euros au titre des frais de l’article 10-1

— condamner [O] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner [O] [C] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 25 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, [O] [C] n’a pas comparu ou constitué avocat.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[O] [C] a été assignée à étude et n’était ni présente ni représentée à l’audience. La décision étant in susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement par défaut en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

le relevé de propriétéle contrat de syndicles procès-verbaux d’assemblée générale en date des 12 juin 2023, 29 novembre 2023 et 18 décembre 2024, approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/06/2021 au 31/05/2022, du 01/06/2022 au 31/05/2023 et du 01/06/2023 au 31/05/2024un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 20 janvier 2025, pour un montant total de 2 618,67 eurosdes appels de fonds et factures du 20/03/2024 au 18/12/2024les mises en demeure en date des 6 août 2024 et 25 octobre 2024 adressée à [O] [C] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que [O] [C] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 6 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 12 juin 2023, 29 novembre 2023 et 18 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/06/2021 au 31/05/2022, du 01/06/2022 au 31/05/2023 et du 01/06/2023 au 31/05/2024 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/06/2023 au 31/05/2024, du 01/06/2024 au 31/05/2025 et du 01/06/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues et à échoir

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 20 mars 2025 mais mentionne un décompte arrêté au 20 janvier 2025 dans l’assignation. Le décompte du 20 mars 2025 n’a pas été communiqué contradictoirement au défendeur et la demande s’appuie sur un décompte arrêté au 20 janvier 2025 de telle sorte qu’il convient de prendre en compte le solde arrêté à cette date qui est de 2 051,98 euros.

Toutefois, il apparaît dans le décompte détaillé que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils sont étrangers aux charges et qu’ils constituent éventuellement des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

—  21/08/2023 mise en demeure 49 euros

—  12/09/2023 intérêts de retard 0,43 euros

—  12/09/2023 relance 39 euros

—  21/11/2023 mise en demeure 54 euros

—  11/12/2023 intérêts de retard 1,03 euros

—  11/12/2023 relance 44 euros

—  19/01/2024 constitution du dossier transmis à l’huissier 398,52 euros

—  24/05/2024 Scp bourgeonnier – sommation 97,21 euros

—  09/08/2024 constitution du dossier transmis à l’avocat 398,52 euros

—  09/08/2024 constitution d’hypothèque 300 euros

—  17/12/2024 RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat 223,50 euros.

Soit la somme totale de 1 605,21 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparaît que la somme de 446,77 euros (2 051,98 euros montant solde du décompte – 1 605,21 euros montant art 10-1 et autres) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner [O] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 BD VICTOR HUGO & 4 BIS BD DES ARENES, représenté par son syndic la SAS FONCIA la somme de 446,77 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2023.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1 508 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  21/08/2023 mise en demeure 49 euros

—  12/09/2023 intérêts de retard 0,43 euros

—  12/09/2023 relance 39 euros

—  21/11/2023 mise en demeure 54 euros

—  11/12/2023 intérêts de retard 1,03 euros

—  11/12/2023 relance 44 euros

—  19/01/2024 constitution du dossier transmis à l’huissier 398,52 euros

—  09/08/2024 constitution du dossier transmis à l’avocat 398,52 euros

—  09/08/2024 constitution d’hypothèque 300 euros

—  17/12/2024 RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat 223,50 euros.

Les frais de relance alors qu’une mise en demeure a été délivrée n’apparaissent pas comme des frais nécessaires, seule la mise en demeure étant imposée par les textes, et seront donc écartés. Les intérêts de retard ne constituent pas des frais au sens de l’article 10-1. En l’absence de justification de diligences particulières ou du temps consacré à la constitution des dossiers, les frais de constitution de dossier et de suivi de dossier seront écartés. Si la constitution d’hypothèque après une mise en demeure relève des frais de l’article 10-1, cette constitution d’hypothèque ne fait l’objet d’aucun justificatif. Ainsi seules les mise en demeure des 21 août 2023 et 21 novembre 2023 pour un montant de 103 euros se trouvent justifiées.

Par conséquent il y a lieu de condamner [O] [C] au paiement de la somme de 103 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Il convient de relever que la durée en cause et le montant restent limités.

Il conviendra en conséquence de condamner [O] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [O] [C] est partie perdante au procès. En conséquence elle sera condamnée aux entiers dépens. Cependant il convient de préciser que les frais de sommations de payer avant condamnation évoqués dans la présente affaire ne sont pas imposés par la procédure et par conséquent ils ne relèvent pas des dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, [O] [C] sera condamnée à payer à au Syndicat des copropriétaires 2 BD VICTOR HUGO & 4 BIS BD DES ARENES une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ce texte que par principe, sauf décision contraire, les frais d’exécution dont les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur de telle sorte que la demande en ce sens est sans objet.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [O] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires 2 BD VICTOR HUGO & 4 BIS BD DES ARENES :

— la somme de 446,77 euros, au titre des charges de copropriété échues ou à échoir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 novembre 2023, arrêté au 20 janvier 2025, en deniers ou quittance,

— la somme de 103 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en deniers ou quittance,

— la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE [O] [C] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer antérieure à la présente décision,

CONDAMNE [O] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires 2 BD VICTOR HUGO & 4 BIS BD DES ARENES la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

La greffière Le juge