Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – tél : [XXXXXXXX01]

05 Janvier 2026

1re chambre civile

50D

N° RG 22/06490 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J4X3

AFFAIRE :

[Z] [J]

[N] [G] épouse [J]

C/

[V] [H] [K] [D] veuve [S]

S.A.R.L. MPI Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Octobre 2025

Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026,

après prorogation du délibéré

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [N] [G] épouse [J]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

Madame [V] [H] [K] [D] veuve [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

S.A.R.L. MPI La Société MPI, SARL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e David COLLIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e David COLLIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Exposé du litige

Selon acte authentique en date du 10 juillet 2020, M. [Z] [J] et Mme [N] [G] épouse [J] (« les époux [J] ») ont acquis de Mme [V] [D] veuve [S] une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 9] (35), pour un prix de 97 000 euros.

Suivant convention d’occupation précaire régularisée le 28 février 2020, le bien avait préalablement été mis à disposition des époux [J] à compter de cette dernière date.

Le compromis de vente avait par ailleurs été établi le 30 octobre 2019, avec le concours de l’EURL MPI, agence immobilière mandatée par la venderesse.

Aux termes de l’acte authentique de vente, Mme [S] déclarait avoir effectué en 2019 des travaux consistant en la construction d’une véranda/arrière-cuisine, ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré le 17 juin 2019 par le maire de la commune de Ranée ainsi que d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée le 11 octobre 2019.

Dénonçant la survenance de divers problèmes au sein de leur habitation, les époux [J] ont fait diligenter une expertise privée confiée à M. [W] [X], lequel a dressé un rapport en date du 18 mai 2021, aux termes duquel il constate la présence de plusieurs malfaçons et non-conformités affectant le bien immobilier litigieux et conclut que certaines d’entre elles (absence d’étanchéité sur la façade sud, absence d’étanchéité entre la porte d’entrée de l’arrière-cuisine et l’existant, présence d’humidité dans l’angle de l’entrée de l’arrière-cuisine, à la jonction entre l’ancien bâtiment et l’extension) caractérisent une impropriété à destination « sans équivoque ».

Par courrier de leur conseil daté du 17 septembre 2021, les époux [J] ont transmis une copie de ce rapport à Mme [S], l’informant de leur intention d’obtenir par la suite réparation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1792 et 1641 du code civil.

Par ordonnance rendue le 21 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, saisi par les époux [J], a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné M. [Y] [P] pour y procéder, au contradictoire de Mme [S], de l’EURL MPI et de l’assureur de cette dernière, la société Axa France Iard (« la société Axa »).

L’expert a déposé son rapport le 5 juillet 2022.

Par exploits délivrés les 12 et 31 août 2022, les époux [J] ont assigné Mme [S], l’EURL MPI et la société Axa devant le tribunal judiciaire de Rennes, statuant au fond, en vue d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

*****

Par dernières conclusions (n°3) notifiées le 9 avril 2024, les époux [J] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1641, 1642 du code de procédure civile,

Vu l’article 1128 du Code civil,

Vu l’article 1112-1 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] du 5 Juillet 2022

• DEBOUTER Madame [S], la société MPI ainsi que son assureur AXA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

• CONDAMNER Madame [S] au versement de la somme de 100.000 € en réparation du préjudice subi par Monsieur et Madame [J],

• CONDAMNER solidairement la société MPI ainsi que son assureur AXA au versement de la somme de 20.000 € au titre du préjudice subi par Monsieur et Madame [J]

• CONDAMNER solidairement la société MPI, son assureur et Madame [S] au paiement de la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

• ORDONNER l’exécution provisoire. »

*****

Par dernières conclusions (n°4) notifiées le 4 juin 2024, Mme [S] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1137 du Code Civil

Vu l’article 1112-1 du Code Civil,

Vu les articles 1217, 1231-1 et 1240 du Code Civil,

Vu l’article 1992 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence,

? A TITRE PRINCIPAL

→ JUGER que Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] sont défaillants à rapporter la preuve d’un vice caché rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel ou la destine ou diminuant tellement cet usage,

→ JUGER que Madame [S] [V] n’a pas la qualité de vendeur professionnel et qu’elle est bien fondée à opposer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés,

→ JUGER que Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] sont défaillants à rapporter la preuve d’une réticence dolosive de la part de Madame [S],

→ JUGER que Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] ne peuvent se prévaloir d’un manquement à l’obligation d’information et à la bonne foi contractuelle de la part de Madame [S],

EN CONSEQUENCE

→ DEBOUTER Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [S],

A TITRE SUBSIDIAIRE

→ JUGER que la demande de Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] sollicitant la condamnation de Madame [S] à leur verser la somme de 100.000 € est manifestement disproportionnée,

→ DEBOUTER Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] de leur demande de condamnation de Madame [V] [S] au paiement de la somme de 100.000,00 €

→ REDUIRE à 3.300,00 € le quantum de l’indemnité éventuellement due aux époux

[J],

EN TOUT ETAT DE CAUSE

→ CONDAMNER in solidum l’EURL MPI et la société AXA à garantir Madame [S] [V] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [J] [Z] et de Madame [J] [N] tant en principal qu’en frais irrépétibles et dépens,

→ CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [N] et toute partie qui succombera à payer à Madame [S] [V] la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

→ DEBOUTER l’EURL MPI et la société AXA FRANCE IARD des demandes dirigées contre Madame [S].

→ ECARTER l’exécution provisoire. »

*****

Par dernières conclusions (n°2) notifiées le 4 juin 2024, l’EURL MPI et la société Axa demandent au tribunal de :

« ▪ débouter les époux [J] et Madame [V] [D] veuve [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre l’EURL MPI et la Compagnie AXA FRANCE IARD ;

▪ condamner tout succombant à payer à l’EURL MPI et la Compagnie AXA FRANCE IARD une somme de 5.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

▪ condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de la SELARL ARC, Avocats au Barreau de Rennes, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

******

***

La clôture était ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du 5 décembre 2024 2024 et l’affaire fixée à l’audience virtuelle « de relais » du 3 juillet 2025, à laquelle elle a été renvoyée devant le tribunal à l’audience de plaidoiries du 6 octobre 2025.

Motifs de la décision

Le présent jugement est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

1. Sur la demande principale en paiement formée par les demandeurs :

1.1. Sur les prétentions et moyens des parties :

Les époux [J] sollicitent la condamnation de Mme [S] à leur payer la somme de 100 000 euros.

Ils fondent leur demande, à titre principal, sur la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, faisant valoir que l’ensemble des défauts relevés par l’expert judiciaire constituent des vices cachés au sens de ces articles.

Ils rappellent que le vendeur profane est assimilé à un vendeur professionnel (aussi appelé « vendeur-constructeur ») s’agissant des travaux qu’il a lui-même conçus ou réalisés, de sorte qu’il est irréfragablement présumé avoir eu connaissance des vices afférents, sans pouvoir opposer à l’acquéreur la clause d’exonération des vices cachés insérée dans l’acte de vente. Ils soulignent à cet égard que Mme [S] reconnaît expressément dans ses écritures et au sein de l’acte de vente avoir réalisé elle-même les travaux consistant dans la réalisation d’une extension constituée d’une véranda et d’une arrière-cuisine, de sorte qu’elle revêt la qualité de vendeur-constructeur, peu important qu’elle ait réalisé les travaux de ses propres mains ou bien fait appel à des amis ou à son compagnon.

Ils font valoir que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’existence d’une non-conformité à une règle de l’art n’exclut pas la qualification de vice caché, le seul critère à prendre en considération étant celui de l’impropriété à l’usage auquel le bien vendu était destiné ou de la diminution de cet usage dans les conditions prévues par l’article 1641 du code civil, sans que la preuve d’un désordre n’ait à être rapportée. Ils ajoutent que, de jurisprudence constante, les défauts de conformité de la chose vendue à sa destination normale constituent des vices la rendant impropre à son usage relevant de la garantie des vices cachés.

Ils affirment que l’ensemble des défauts relevés par l’expert sont antérieurs à la vente, puisqu’ils ont pour origine les travaux réalisées par Mme [S] avant la cession intervenue à leur profit, et n’étaient pas décelables par des acquéreurs profanes.

Ils font plus précisément valoir que :

—  le défaut d’étanchéité constaté en façade sud rend la véranda impropre à l’usage auquel elle est destinée, puisque les non-conformités aux règles de l’art relevées par l’expert affectent le clos et le couvert,

—  l’absence de joint de dilatation entre l’existant et l’extension porte atteinte à l’usage auquel la maison est destinée, puisque des stigmates d’infiltration ont été constatés contradictoirement lors des opérations d’expertise judiciaire,

—  le défaut de calfeutrement de l’imposte au-dessus de la porte de la cuisine ne permet pas d’assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau de la maison, de sorte qu’il est également générateur d’une impropriété à usage puisqu’un acquéreur profane peut légitimement s’attendre à ce qu’une porte d’entrée d’une maison d’habitation soit étanche,

—  l’épaisseur insuffisante du dallage sous l’emprise de l’extension porte atteinte à l’usage auquel le bien est destiné, à savoir le respect des règles de l’art en matière de fondations, dès lors qu’un acquéreur profane peut légitiment s’attendre à ce qu’une partie habitable de sa maison repose sur des fondations et que l’absence de fondations leur interdit en l’espèce de réaliser les moindres travaux,

—  l’absence de regards en pied des descentes d’eaux pluviales de l’extension et la présence d’un drain agricole rend la maison impropre à l’usage à laquelle elle est destinée, puisqu’ils ne peuvent de ce fait nettoyer le réseau enterré ce qui est de nature à entraîner l’inondation du terrain, et diminue également cet usage de sorte qu’ils en auraient donné un prix moindre s’ils en avaient été informés,

—  l’épaisseur insuffisante de la façade sud (en partie haute des murs) constitue également un vice au sens de l’article 1641 du code civil en ce qu’elle peut à l’avenir être la cause d’infiltrations,

—  les malfaçons constatées au droit de la porte de l’arrière cuisine, en pignon ouest, rendent également la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée, puisqu’elles portent atteinte à l’étanchéité de l’enveloppe de la construction,

—  les traces d’humidité constatées dans la chambre nord-ouest de la maison constituent un vice caché antérieur à la vente, affectant la chose et la rendant impropre à son usage,

—  le problème d’ouverture des menuiseries extérieures et de la porte à galandage entre la véranda et l’arrière cuisine peut également être qualifié de vice caché au sens de l’article 1641 du code civil puisque, compte tenu de leur qualité d’acquéreurs profanes, ils en ignoraient l’ampleur dans l’ensemble de ses conséquences,

—  la fissure verticale au niveau de l’angle sud-est de la véranda, sur la hauteur de la gouttière, constitue de la même façon un vice caché dont ils ignoraient l’ampleur et les conséquences,

—  l’insuffisance de la pente de la couverture en ardoises de l’extension rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée, puisqu’il est légitimement attendu d’une couverture qu’elle soit étanche,

—  contrairement à ce qu’indique l’expert, ils n’ont pas été informés de l’ensemble des anomalies affectant l’installation électrique de la maison puisque seule l’anomalie relative au conducteur actif du circuit a été portée à leur connaissance.

Ils en concluent qu’ils sont fondés à exercer l’action estimatoire prévue par l’article 1644 du code civil et à solliciter en conséquence le versement d’une restitution du prix correspondant au coût des travaux de reprise de l’ensemble des vices dénoncés et constatés par l’expert judiciaire, lequel retient que seule une démolition/reconstruction intégrale de l’extension est de nature à remédier aux vices affectant la maison, solution dont il évalue le coût à dire d’expert à 100 000 euros.

Ils ajoutent qu’ils sont subsidiairement bien fondés à exercer l’action indemnitaire prévue par l’article 1645 du code civil, laquelle peut être formée cumulativement à une demande estimatoire, puisque Mme [S] est irréfragablement présumée être de mauvaise foi en sa qualité de vendeur-constructeur.

A titre plus subsidiaire, ils soutiennent qu’ils sont fondés à obtenir réparation sur le fondement du dol, défini par l’article 1137 du code civil, dès lors qu’il est constant que le dol constitue une faute pouvant être réparée par l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et qu’en l’espèce Mme [S] a commis une réticence dolosive, en leur dissimulant sciemment les vices affectant la maison et en leur indiquant que les travaux avaient été achevés en octobre 2019 alors même qu’ils avaient été réalisés en 2007, cette dernière omission leur ayant laissé croire qu’ils bénéficiaient d’une garantie décennale au titre de l’article 1792 du code civil alors que tel n’est pas le cas.

A titre infiniment subsidiaire, ils font valoir que Mme [S] a engagé sa responsabilité civile contractuelle à leur égard sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, en manquant à son obligation d’information précontractuelle, de sorte qu’elle doit être condamnée à réparer les conséquences de ce manquement. Ils soutiennent que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, une telle demande peut tout à fait être formée à titre subsidiaire lorsque la garantie des vices cachés est invoquée à titre principal.

Mme [S] conclut au rejet de cette demande, faisant valoir que l’ensemble des moyens soulevés par les demandeurs sont inopérants.

Elle soutient que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et qu’elle est en toute hypothèse fondée à se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Elle affirme que les défauts relevés par l’expert judiciaire sont pour l’essentiel de simples non-conformités aux règles de l’art ne constituant pas des vices cachés susceptibles de justifier l’action en garantie en l’absence d’atteinte portée à la destination du bien, rappelant de surcroît que les DTU n’ayant pas de valeur réglementaire ne sont pas opposables au constructeur.

Elle fait plus précisément valoir que :

—  l’expert n’a constaté aucune dégradation intérieure ni aucune infiltration au droit des menuiseries posées en façade sud de l’extension, alors même que les travaux ont été réalisés il y a 14 ans, de sorte que le critère de gravité exigé pour la mise en œuvre de la garantie des vices cachés n’est pas rempli,

—  l’expert constate que le défaut de calfeutrement de l’impose au-dessus de la porte de la cuisine ne génère aucune infiltration d’eau à ce jour et considère qu’il s’agit d’une non-conformité sans désordre,

—  s’agissant de l’épaisseur insuffisante du dallage, la garantie des vices cachés n’est pas davantage mobilisable puisque l’expert considère qu’il s’agit d’une non-conformité réglementaire et ne relève l’existence d’aucun désordre et d’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage,

—  s’agissant de la fissure sur la haute de la gouttière, l’expert conclue à une pose non-conforme aux dispositions réglementaires constituant un désordre de nature esthétique visible avant la vente,

—  l’absence de regards pour les eaux pluviales et la présence d’un drain agricole constituent une non-conformité réglementaire sans désordre, ne portant pas davantage atteinte à l’immeuble de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de la garantie légale des vices cachés,

—  s’agissant de la partie haute des murs de la façade sud, l’expert retient également qu’il s’agit d’une non-conformité réglementaire sans désordre,

—  l’expert n’a pas pu constater l’existence d’humidité le jour de sa visite dans la chambre nord-ouest de la maison dès lors que le sol de la chambre et l’intérieur du meuble étaient secs,

—  concernant l’installation électrique, l’expert considère que les acquéreurs étaient informés de l’existence d’anomalies lors de la vente et de la nécessité de faire intervenir une entreprise qualifiée en électricité pour remédier aux désordres et contrôler l’installation,

—  s’agissant de l’insuffisance de la pente de la couverture de l’extension, l’expert considère qu’il s’agit d’une non-conformité aux dispositions réglementaires n’ayant généré aucune infiltration à ce jour,

—  dans l’angle de la véranda, l’expert n’a constaté que la présence d’une petite tâche d’humidité qu’il attribue à l’absence de joint de dilatation et dont la réparation est évaluée à 600 euros, ce qui confirme que le vice allégué ne répond pas aux exigences de l’article 1641 du code civil,

—  les traces d’humidité constatées par l’expert sous le seuil et dans l’angle de l’arrière cuisine constituent un défaut mineur qui n’est pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

S’agissant de ces deux derniers défauts, elle fait valoir qu’ils peuvent également avoir résulté des travaux entrepris par les époux [J] au sein de la maison (remplacement d’un radiateur dans la véranda, destruction de la cheminée qui contribuait à la ventilation de la pièce, modification de l’emplacement de la microstation, installation d’un parement en bois à l’arrière de la maison, retrait de la haie de lauriers palmes qui protégeait la maison du vent et de la pluie, coulage de béton le long de la façade pour couvrir les pierres de soubassements des fondations), de sorte qu’elle conteste leur antériorité à la vente.

Elle ajoute que les non-conformités aux règles de l’art relevées par l’expert étaient nécessairement apparentes aux yeux des acquéreurs puisque ces derniers ont résidé pendant plus de quatre mois au sein de la maison avant la réitération de la vente, dans le cadre de la convention d’occupation précaire dont ils ont bénéficié.

Elle conteste la qualité de vendeur-constructeur qui lui est attribuée par les demandeurs, faisant valoir qu’elle n’a pas conçu ni réalisé les travaux d’extension, qui ont été exécutés par son défunt mari et par des amis de celui-ci travaillant dans le domaine du bâtiment sans qu’elle y ait elle-même participé, ainsi qu’il résulte des attestations qu’elle verse aux débats.

Elle en conclut qu’elle est bien fondée à opposer à ses acquéreurs la clause d’exonération des vices cachés figurant dans l’acte de vente.

Elle fait valoir qu’aucune réticence dolosive ne peut lui être reprochée, dès lors que la preuve de sa connaissance des désordres et de leur dissimulation volontaire n’est pas rapportée. Elle souligne qu’elle n’a eu aucun contact avec les époux [J] puisqu’elle a totalement délégué la vente de sa maison à l’EURL MPI, laquelle était informée des travaux d’extension réalisés et lui avait d’ailleurs conseillé de déposer une demande de permis de construire aux fins de régulariser ces travaux entrepris sans autorisation administrative préalable. Elle ajoute que, ayant occupé la maison pendant plus de quatre mois avant la réitération de la vente, les demandeurs avaient parfaitement conscience du fait que les travaux d’extension ont été entrepris avant 2019 puisque la construction n’était pas neuve.

Elle soutient que sa responsabilité contractuelle ne saurait davantage être engagée au titre d’un manquement à son obligation d’information précontractuelle, dès lors qu’il est constant que l’acquéreur ne peut agir que sur le fondement des vices cachés lorsque de tels vices sont allégués. Elle ajoute qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information, dès lors que, totalement profane en la matière, elle a fait appel à une agence immobilière qui aurait dû informer les acquéreurs que le permis de construire obtenu le 17 juin 2019 n’avait que pour objet de régulariser les travaux de l’extension datant de plus de 10 ans. Elle souligne qu’il n’existe au demeurant aucun lien de causalité entre le manquement allégué et le préjudice réclamé (à savoir le coût de la démolition et la reconstruction de l’extension, évalué à dire d’expert à la somme de 100 000 euros).

Elle fait subsidiairement valoir que le montant alloué aux demandeurs ne saurait excéder la somme de 3 300 euros, correspondant au coût de la réparation des seuls désordres retenus par l’expert (à savoir le traitement de l’infiltration dans l’angle nord-est de la véranda et le traitement de l’infiltration au droit de la porte de l’arrière-cuisine en pignon ouest). Elle observe que la démolition-reconstruction apparaît comme étant une sanction manifestement disproportionnée pour reprendre les non-conformités sans dommages relevées par l’expert.

1.2. Sur les constatations de l’expert :

L’expert judiciaire indique que, selon les déclarations de Mme [S], la charpente de l’extension a été réalisée en 2007, la construction de la partie véranda a été achevée en 2009 et l’arrière-cuisine a été édifiée au cours de l’année 2010.

Il relève la présence des défauts suivants :

—  la pose des menuiseries de la véranda (en façade sud de l’extension) est non conforme aux dispositions réglementaires (DTU 36.5), les menuiseries ayant été posées sur le dallage existant sans seuil et sans être fixées en tête sur l’ossature bois de l’ancien préau, l’étanchéité à l’air des menuiseries n’étant assurée que par des bourrages d’isolant ; les lames de plancher qui font office de cache-moineaux se sont déformées par les coulures récurrentes en présence de la gouttière, l’étanchéité des calfeutrements verticaux est douteuse et les bois présentent des altérations (gerces) ; les poteaux de l’ossature sont au contact direct du sol et reliés au dallage en béton armé par des cornières métalliques (risque de pourrissement du bois) ; l’expert ajoute que les dégradations apparentes sont anciennes et antérieures à la vente immobilière et précise qu’il n’a pas constaté de dégradations intérieures au droit des menuiseries, les époux [J] n’ayant pas subi d’infiltrations, de sorte qu’il s’agit d’une non-conformité sans désordre ;

—  le joint de construction vertical entre la maison existante et la maçonnerie de remplissage du pignon de la véranda n’est pas étanché, ce qui a entraîné l’apparition d’une tâche d’humidité dans l’angle de la véranda, à l’automne 2020 après de fortes pluies ; l’expert indique que le joint vertical aurait dû être traité par sciage, avec mise en œuvre d’un fond de joint en mousse et calfeutrement au mastic et précise qu’il s’agit d’une malfaçon portant atteinte à l’étanchéité de l’enveloppe de construction ;

—  l’étanchéité à l’air et à l’eau n’est pas assurée au droit de la porte d’entrée de la cuisine en pignon ouest, en raison d’un défaut de calfeutrement de l’imposte située au-dessus de la porte ; l’expert précise qu’il s’agit d’une non-conformité sans désordre ;

—  l’épaisseur du dallage en béton sur lequel l’extension a été construite a été mesurée entre 4 et 6 cm au niveau du pignon est, tandis que le dallage n’a pas été réalisé sur un lit de béton maigre ou sur une forme de sable, de sorte que l’extension n’a pas de fondations ; l’expert précise qu’il s’agit d’une non-conformité réglementaire au regard du DTU 13.3 qui impose, pour une maison individuelle, une épaisseur minimale de dallage de 12 cm ;

—  une fissure verticale est présente au niveau de l’angle sud-est de la véranda, sur la hauteur de la gouttière ; l’expert indique que la pose collée sans fixations mécaniques du parement en pierres épaisses, à l’origine de cette fissure, constitue une non-conformité aux dispositions réglementaires et précise que le désordre est de nature esthétique et était visible avant la vente ;

—  les descentes d’eaux pluviales de l’extension ne sont pas raccordées sur des regards en pied ; le réseau enterré est réalisé par l’intermédiaire d’un drain perforé annelé raccordé sur le puits de la parcelle au niveau de l’angle sud-est ; l’expert indique que l’absence de regards en pied des descentes ne permet pas de nettoyer le réseau enterré et précise qu’il s’agit d’une non-conformité réglementaire (au vu du DTU 60.1) sans désordre ;

—  la maçonnerie de remplissage sous l’ossature bois n’est pas scellée en partie haute des murs de la façade sud ; l’épaisseur de la façade (10 cm) est insuffisante au regard du DTU 20.1 ; l’expert relève toutefois qu’aucune infiltration d’eau à travers de la maçonnerie de remplissage n’a été dénoncée et estime qu’il s’agit d’une non-conformité sans désordre ;

—  des traces d’humidité sont présentes sous le seuil et dans l’angle de l’arrière-cuisine, en pignon ouest ; la pose de la porte donnant sur l’extérieur n’est pas conforme aux DTU 20.1 et 36.5 ce qui génère des infiltrations directes ; l’altimétrie du sol extérieur est supérieure de 15 cm au sol intérieur du volume (risque de remontées capillaires) ; l’expert estime que ces malfaçons portent atteinte à l’étanchéité de l’enveloppe de la construction ;

—  des traces de coulures sèches et de moisissures sont visibles au sol et dans l’armoire de la chambre nord-ouest de la maison ; l’expert considère que l’origine de cette humidité n’est pas déterminée mais existait avec la vente et précise que le sol de la chambre et l’intérieur du meuble étaient secs le jour de la visite ;

—  s’agissant des défauts de raccordement et/ou d’identification des disjoncteurs du tableau électrique signalés par les demandeurs, l’expert estime que les époux [J] ont été informés de l’existence d’anomalies électriques lors de la vente et de la nécessité de faire intervenir une entreprise qualifiée en électricité pour remédier aux malfaçons et contrôler l’installation :

—  la porte à galandage entre la cuisine et la véranda coulisse très difficilement ; une baie coulissante en façade sud de la véranda s’ouvre difficilement ; l’expert indique que ces désordres renvoient au défaut de pose des menuiseries arrêtées directement sous la charpente support de la couverture de l’extension et estime que les époux [J], qui ont habité la maison avant la vente, ne pouvaient pas ignorer ces dysfonctionnements ;

—  la pente de la couverture de l’extension, mesurée à 7 %, est insuffisante puisque le DTU 40.11 interdit la pose d’ardoises sur des couvertures dont la pente est inférieure à 20 % en zone climatique 1 ; la couverture n’est pas étanche par elle-même (siphonage certain de l’eau entre les ardoises sous la pression du vent ; la gouttière se met en charge et l’eau tombe en cascade devant la façade sud lors de fortes pluies ; l’expert estime qu’il s’agit d’une non-conformité aux dispositions réglementaires et précise que le défaut de pente du versant ne génère à ce jour aucune infiltration à l’intérieur de la véranda et de l’arrière-cuisine.

L’expert conclut que l’extension de la maison a été construite au mépris des dispositions réglementaires élémentaires. Il précise que les non-conformités sont nombreuses et affectent le clos et le couvert de la construction édifiée par le vendeur par ses propres moyens. Il souligne qu’il ne relève toutefois que deux désordres ponctuels portant atteinte à l’étanchéité de l’enveloppe de l’extension.

Il évalue le coût du traitement de l’infiltration dans l’angle nord-est de la véranda à la somme de 600 euros TTC et le coût du traitement de l’infiltration au droit de la porte de l’arrière-cuisine du pignon ouest à la somme de 2 700 euros TTC.

Il considère qu’il ne peut pas être remédié aux non-conformités réglementaires de l’extension par des travaux réparatoires isolés et estime que la mise en conformité de la construction induit une démolition/reconstruction intégrale de l’extension sud, dont il évalue le coût, à dire d’expert, à la somme de 100 000 euros TTC « soit approximativement le coût d’acquisition de la propriété ».

Il relève que la description du bien dans le mandat de vente confié à l’EURL MPIU le 24 avril 2019 atteste de l’existence de l’extension à cette date, de sorte que le permis de construire déposé en 2019 avait pour seul objectif de régulariser avant-contrat une construction édifiée à l’origine sans autorisation administrative. Il note que ce point n’a pas été rappelé ultérieurement dans l’acte de vente dans l’historique de la construction.

1.3. Sur la mobilisation de la garantie des vices cachés :

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il ressort de ce texte que, pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que ces conditions soient réunies : la chose doit avoir un défaut qui la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue gravement son usage et revêt donc une certaine gravité. Ce défaut doit être caché car le vendeur n’est pas tenu des vices apparents en application de l’article 1642 et il doit être antérieur à la vente.

Il appartient à l’acquéreur d’en rapporter la preuve selon les dispositions de l’article 1353 du code civil.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi, lorsque l’acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l’acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices.

Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s’il s’est comporté en qualité de maître d’oeuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s’il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques (Cass. Civ. 3e, 10 juillet 2013, n°12-17.149).

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

De plus, il est constant que le choix offert à l’acheteur par l’article 1644 du code civil entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire s’exerce sans que cet acheteur ait à le justifier.

L’article 1645 du code civil dispose enfin que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’expert relève pour l’essentiel dans son rapport l’existence de non-conformités aux normes réglementaires découlant des travaux d’extension réalisés au sein du bien entre 2007 et 2010.

Force est de constater que ces non-conformités ne revêtent pas le niveau de gravité exigé par l’article 1641 du code civil, dès lors que la pose non-conforme des menuiseries en façade sud de l’extension, le défaut de calfeutrement de l’imposte située au-dessus de la porte d’entrée de la cuisine, l’épaisseur insuffisante du dallage en béton, l’absence de regards pour les descentes d’eau pluviales, la présence d’un drain agricole, l’épaisseur insuffisante des murs de la façade sud ou encore l’insuffisance de la pente de la couverture en ardoises de l’extension n’ont entraîné aucune dégradation intérieure ni aucune infiltration alors même que douze années se sont écoulées entre les travaux litigieux et les constats de l’expert, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces non-conformités rendent le bien impropre à son usage (à savoir son habitabilité) ou entraînent une diminution significative de cet usage.

S’agissant des désordres allégués dans la chambre nord-ouest de la maison, l’expert n’a constaté que la présence de « traces de coulures sèches et de moisissures » dont il n’est pas en mesure de déterminer l’origine, tout en précisant que les supports étaient secs le jour de sa visite. Compte tenu de leur ancienneté, il n’est pas démontré que ces traces d’humidité sont apparues postérieurement à la vente et n’étaient pas déjà apparentes à cette date. Il n’est pas davantage établi qu’elles rendent le bien impropre à son usage ou entraînent une diminution significative de cet usage, l’expert n’émettant aucun avis sur ce point.

L’expert ne relève expressément l’existence d’aucune anomalie affectant l’installation électrique. Si l’expert mandaté par les demandeurs, M. [X], relevait qu’un radiateur fait disjoncter le différentiel en raison d’un problème de raccordement entre le différentiel et le radiateur, une telle anomalie, n’impactant l’usage du bien que de manière modérée, ne revêt pas la gravité exigée par l’article 1641 précité du code civil. Les époux [J] ont en tout état de cause été informés, au moyen du diagnostic réalisé en vue de ce la vente (lequel n’est pas versé aux débats), que l’installation électrique était affectée d’anomalies nécessitant l’intervention d’un professionnel, de sorte qu’il n’est pas démontré que ce vice ne leur était pas apparent.

Ainsi que le relève l’expert, le problème d’ouverture des menuiseries extérieures et de la porte à galandage entre la véranda et l’arrière cuisine ainsi que la fissure verticale au niveau de l’angle sud-est de la véranda ne pouvaient qu’être apparents aux yeux des époux [J], nonobstant leur qualité d’acquéreurs profanes, d’autant plus que ces derniers ont résidé dans le bien, mis à leur disposition aux termes d’une convention d’occupation précaire, au cours des quatre mois ayant précédé la réitération de la vente par acte authentique.

Deux désordres d’infiltration ont effectivement été constatés par l’expert, à savoir une tâche d’humidité apparue dans l’angle de la véranda à l’automne 2020 (postérieurement à la vente) ayant pour origine un défaut d’étanchéité du joint de construction vertical entre la maison existante et l’extension, ainsi que des traces d’humidité présentes sous le seuil et dans l’angle de l’arrière-cuisine, en pignon ouest, causées par une non-conformité dans la pose de la porte donnant sur l’extérieur et par un défaut d’altimétrie du sol extérieur.

L’expert impute ainsi clairement la survenance de ces désordres aux défauts de conformité et malfaçons afférents aux travaux réalisés au sein de l’extension lorsque Mme [S] était propriétaire du bien ; aucun élément ne permet en revanche d’indiquer que ces désordres ont pu résulter des travaux entrepris par les époux [J] postérieurement à leur acquisition.

Ces vices rendent le bien impropre à son usage puisqu’ils compromettent le clos et le couvert de l’immeuble, entraînant la survenance d’infiltrations de nature à remettre en cause sa salubrité et son habitabilité.

S’agissant des traces d’humidité présentes dans l’arrière-cuisine, il n’est cependant pas démontré que le vice n’était pas déjà apparent au jour de la vente, l’expert ne formulant aucune observation sur ce point. Compte tenu de l’ancienneté des travaux, la préexistence de ces désordres ne peut être exclue, de sorte que le caractère caché du vice n’est pas établi.

Dès lors, le défaut d’étanchéité du joint de construction vertical entre la maison existante et l’extension présente dans l’angle de la véranda constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

L’acte de vente indique expressément en page 12 que « les travaux consistant en la construction de la véranda/arrière-cuisine ont été effectués en 2019 par le VENDEUR ».

Pour preuve de son absence de participation aux travaux litigieux, Mme [S] produit :

—  une attestation établie le 2 octobre 2021 par M. [R] [U], lequel déclare « attester que la véranda a bien été livrée en 2009 et que l’arrière-cuisine était quant à elle terminée fin 2010 » ;

—  une attestation établie le 1er octobre 2021 par Mme [O] [A], laquelle indique que « [L] a construit avec l’aide de copains professionnels la véranda en 2009 et l’arrière-cuisine quant à elle fût terminée fin 2010 » ;

—  une attestation établie le 1er octobre 2021 par M. [C] [M], lequel expose que « [E] a terminé la véranda en 2009. Je lui ai apporté une porte que je venais de faire changer chez moi pour qu’il l’installe provisoirement à l’entrée de l’arrière-cuisine qu’il venait de finir à la fin de l’automne 2010 ».

S’il ressort de ces deux dernières attestations que le défunt mari de Mme [S] a exécuté une partie des travaux (avec l’aide de « copains professionnels » selon Mme [A]), la défenderesse n’est pas en mesure de justifier avoir eu recours à des professionnels du bâtiment (aucun devis ni aucune facture en ce sens n’étant produits aux débats) ; elle a selon toute vraisemblance été à l’initiative de ces travaux puisqu’elle indique dans ses écritures que ce bien, acquis avant son mariage, lui était propre, de sorte qu’elle doit être assimilée à un professionnel de la construction et ne peut revendiquer l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente.

Mme [S] est dès lors tenue à la garantie des vices cachés s’agissant de la tâche d’humidité présente dans l’angle de la véranda.

Ce seul vice ne saurait justifier la démolition-reconstruction de l’extension, solution préconisée par l’expert pour reprendre l’ensemble des défauts constatés aux termes de son rapport.

La réduction du prix n’apparaît justifiée qu’à hauteur de la somme de 600 euros, soit le coût TTC évalué par l’expert pour le traitement de cette infiltration.

En conséquence, Mme [S] est condamnée à payer aux époux [J] cette somme de 600 euros à titre de réduction du prix de vente.

1.4. Sur la réticence dolosive :

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il ressort des dispositions de l’article 1137 du même code que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol suppose qu’une partie dissimule volontairement une information qu’elle sait déterminante du consentement de l’autre, ce qui implique que ce dernier n’ait pas connaissance de cette information ou d’accès aisé à cette information.

S’agissant d’un vice du consentement, le dol est sanctionné par la nullité du contrat ; indépendamment de cette sanction, le dol constitue une faute qui peut être réparée par l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En effet, puisque l’auteur du dol a commis la faute avant de conclure le contrat, celui-ci engage sa responsabilité délictuelle et non contractuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte de vente indique de manière erronée que les travaux de réalisation de l’extension litigieuse ont été réalisés en 2019, alors que ces derniers ont en réalité été exécutés entre 2007 et 2010.

Il n’est pas pour autant démontré que Mme [S] ait sciemment dissimulé les vices affectant l’ouvrage et trompé les acquéreurs concernant la réalité des travaux exécutés ; la convention d’occupation précaire qu’elle a consentie aux acquéreurs avant la réitération de la vente tend au contraire à établir son absence d’intention dolosive, puisque la mise à disposition des lieux par anticipation aux époux [J] était susceptible de leur révéler certains des défauts affectant l’extension et de leur faire prendre conscience du fait que les travaux litigieux ont été réalisés bien avant l’année 2019.

Les demandeurs n’ont au demeurant subi aucun préjudice du fait de l’impossible mobilisation de la garantie décennale de Mme [S] compte tenu de l’ancienneté des travaux, puisque le seul désordre susceptible de revêtir une gravité décennale au sens de l’article 1792 du code civil (à savoir la tâche d’humidité présente dans la véranda) donne en l’espèce lieu à réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Il n’est pas davantage établi, ni même soutenu, que les époux [J] aient fait l’objet d’une injonction administrative de remédier aux non-conformités affectant l’ouvrage, les ayant contraints à mettre en œuvre la solution réparatoire de démolition-reconstruction préconisée par l’expert judiciaire.

La réticence dolosive et le préjudice allégués n’étant pas démontrés, cette demande est rejetée.

1.5. Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs :

L’article 1112-1 du code civil énonce que :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le fait pour les défendeurs de fonder à titre principal leur demande principale en paiement sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ne les interdit aucunement de fonder subsidiairement cette même demande sur les dispositions de l’article 1112-1 du même code s’agissant des vices ne pouvant recevoir la qualification de vices cachés.

Cependant, si Mme [S] doit être assimilée à un vendeur professionnel au regard de la garantie des vices cachés, il n’est pas démontré qu’elle avait en l’espèce, compte tenu de sa qualité de profane en matière de construction, une connaissance effective des non-conformités affectant l’extension litigieuse, étant par ailleurs observé qu’elle n’était pas tenue de délivrer aux époux [J] une information sur les vices apparents (problèmes d’ouverture des menuiseries, fissure verticale au niveau de l’angle sud-est de la véranda) dont ces derniers ont pu prendre connaissance à l’occasion de leurs visites du bien et de leur entrée anticipée dans les lieux.

Par ailleurs, les demandeurs ont pu se convaincre eux-mêmes à l’occasion de cette occupation précaire que l’extension n’était pas à l’évidence et de façon apparente à l’état neuf, de sorte qu’il n’est pas établi que l’information erronée qui leur a été délivrée dans l’acte de vente concernant la date de réalisation des travaux ait été déterminante pour leur consentement.

Cette demande est rejetée en conséquence, le manquement allégué n’étant pas établi.

2. Sur le manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil et sur la garantie de son assureur :

Les époux [J] rappellent que, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, l’agent immobilier a l’obligation d’informer et de conseiller les parties à la vente, et ce d’autant plus en présence de particuliers profanes ayant la qualité de consommateurs. Il ajoute qu’en cas de manquement à ce devoir de conseil sa responsabilité envers les acquéreurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’agent immobilier devant alors réparer le préjudice subi du fait de sa faute, consistant dans la perte d’une chance de pouvoir acquérir le bien à des conditions plus avantageuses ou même une perte de chance de ne pas acquérir le bien dans ces conditions.

Ils font valoir qu’en l’espèce, l’EURL MPI n’a manifestement pas analysé le titre de propriété des vendeurs puisqu’elle se serait alors rendu compte que la date de dépôt du permis de construire ne correspondait aucunement avec la date réelle de construction de l’extension. Elle souligne que l’agence a été mandatée le 24 avril 2019, antérieurement au dépôt du permis de construire, de sorte qu’elle était nécessairement informée du fait que ce permis avait en réalité pour seule vocation de régulariser des travaux antérieurs entrepris sans autorisation administrative préalable, ce dont elle ne les a pas informés, nonobstant le caractère crucial de cette information. Elle ajoute que les mentions figurant dans le compromis de vente sont erronées, puisqu’il y est indiqué que le vendeur n’a pas la qualité de constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 2° du code civil alors que des travaux soumis à une obligation d’assurance décennale avaient été réalisées par la venderesse.

Ils soutiennent qu’ils n’auraient pas acquis le bien aux mêmes conditions s’ils avaient été correctement informés des conditions de réalisation de l’extension de la maison, faisant valoir qu’un préjudice conséquent résulte de ce manquement puisqu’aucun professionnel n’accepterait le support existant et qu’ils ne peuvent revendre le bien en l’état.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de l’EURL MPI et de son assureur Axa à leur payer la somme de 20 000 euros correspondant à la perte de chance qu’ils ont subie de n’avoir pu acquérir le bien en considération de ces informations.

L’EURL MPI et la société Axa concluent au rejet de cette demande, faisant valoir que le compromis de vente indique que seule la partie extension a fait l’objet de travaux selon permis de construire et autorisations annexées à l’acte et rappelle que Mme [S] n’a pas la qualité de vendeur-constructeur de sorte que les époux [J] n’ont pu croire qu’ils pouvaient bénéficier d’une garantie décennale de la part de la venderesse sur l’ensemble du bien acquis. Elles observent que les époux [J] ne subissent aucune injonction administrative pour ces travaux qui n’ont été contestés par personne.

Elles ajoutent que la perte de chance invoquée n’est corroborée par aucune pièce justificative et n’a jamais été soumise à l’expert judiciaire qui avait pourtant pour mission de donner son avis sur les préjudices subis. Elles exposent que les époux [J], qui n’ignoraient pas que des travaux restaient à entreprendre notamment au vu du diagnostic électrique, ne démontrent pas qu’ils auraient pu négocier le prix à la baisse ou acquérir un bien similaire à des conditions différentes. Elles rappellent que lorsque l’existence d’une perte de chance est reconnue, la réparation du dommage ne peut être que partielle et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

L’agent immobilier est tenu, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, et quand bien même il n’aurait pas participé à la rédaction de l’acte de vente, d’un devoir d’information sur les caractéristiques du bien vendu et de conseil tant vis-à-vis du vendeur en application du mandat qui lui a été confié que vis-à-vis de l’acheteur à l’égard duquel il engage sa responsabilité délictuelle par application de l’article 1240 du code civil.

En vertu de l’article 1112-1 du code civil, l’agent immobilier mandaté par les vendeurs doit, s’il connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement des acquéreurs, les en informer dès lors que ces derniers ignorent légitimement cette information ou font confiance à leur cocontractant.

C’est à l’agent immobilier, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, l’EURL MPI a qualité de professionnel de l’immobilier. En vertu de cette qualité et du mandat de vente lui ayant été confié par Mme [S] le 24 avril 2019, il lui incombait d’informer les époux [J] sur les travaux réalisés par sa mandante au sein du bien vendu.

Le compromis de vente signé le 30 octobre 2019 mentionnait à cet égard en page 3 que « pour la partie extension regroupant la véranda, l’entrée et l’arrière-cuisine, un Permis de construire a été délivré par la commune de [Localité 9] le 17/06/2019 ainsi qu’une déclaration d’Achèvement et de conformité des travaux en date du 11/10/2019 » et en page 5 que « le vendeur déclare : qu’il n’a pas la qualité de constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 2° du code civil ».

Ainsi que le soulignent les époux [J], il n’est pas démontré que l’agence immobilière les ait informés du fait que le permis de construire visait en réalité à régulariser des travaux plus anciens entrepris sans autorisation administrative préalable, ce que l’EURL MPI ne pouvait ignorer puisque son mandat lui a été donné avant le dépôt du permis de construire.

Il doit dès lors être considéré que l’EURL MPI a manqué au devoir d’information et de conseil auquel elle était tenue vis-à-vis des époux [J].

Si cette information leur avait été délivrée, les demandeurs auraient pu en tirer argument auprès de la venderesse pour tenter de négocier le prix à la baisse ; il ne peut toutefois être établi avec certitude que les époux [J] auraient dans ces conditions proposé un prix plus faible qui aurait été accepté par Mme [S].

Il y a en conséquence lieu de considérer que les époux [J] ont subi une perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur de 10 % au prix convenu de 91 000 euros, laquelle peut être évaluée à 50 %, compte tenu du fait que les époux [J] ne contestent pas n’avoir entrepris aucune négociation concernant le prix, ce qui révèle leur détermination d’acquérir ce bien.

La perte de chance subi par les demandeurs doit ainsi être indemnisée à hauteur de la somme de 4 550 euros (soit [91 000€ x 10%] x 50 %).

La société Axa ne conteste pas devoir sa garantie au titre de la police d’assurance souscrite par l’EURL MPI.

En conséquence, l’EURL MPI et la société Axa sont condamnées in solidum à payer aux époux [J] la somme de 4 550 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses.

3. Sur la demande en garantie formée par Mme [S] à l’encontre de l’EURL MPI et de la société Axa :

Mme [S] sollicite la condamnation in solidum de l’EURL MPI et de la société Axa à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, au visa des articles 1992, 1217 et 1231-1 du code civil.

Elle fait valoir qu’elle a spontanément informé l’EURL MPI des travaux d’extension qui avaient été réalisés sans autorisation d’urbanisme et a déposé une demande de permis de construire le 25 mai 2019 sur les conseils de cette dernière aux fins de régulariser ces travaux. Elle soutient que l’agence a manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard en ne mentionnant pas dans l’avant-contrat que ces travaux ont été réalisés depuis plus de 10 ans et régularisés par le permis de construire déposé, alors que l’agent immobilier doit impérativement informer son mandant des risques encourus lorsque des travaux ont été réalisés sur l’immeuble en auto-construction puisque, dans cette hypothèse, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie légale des vices cachés.

Elle ajoute que la présomption de connaissance du vice pesant sur le vendeur réputé professionnel n’est pas susceptible de la priver de son recours en garantie.

L’EURL MPI et la société Axa concluent au rejet de cette demande, faisant notamment valoir que la restitution d’une partie du prix de vente en présence d’un vice caché ne présente aucun lien de causalité avec l’intervention de l’agent immobilier puisqu’elle constitue la conséquence directe de l’action en garantie des vices cachés d’une vente immobilière à laquelle l’agent immobilier n’est pas partie.

Le manquement allégué de l’EURL MPI à son devoir d’information et de conseil à l’égard de son mandant est dépourvu de tout lien de causalité avec le vice pour lequel Mme [S] est tenue de garantir les époux [J] sur le fondement de l’article 1641 du code civil, de sorte que la demande en garantie formée par la défenderesse doit être rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Mme [S], l’EURL MPI et la société Axa, qui succombent à l’instance, sont condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros aux époux [J]. Compte tenu de l’issue du litige, Mme [S], l’EURL MPI et la société Axa sont déboutées de leurs demandes formées de ce même chef.

Le présent jugement est de droit exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [V] [D] veuve [S] à payer à M. [Z] [J] et Mme [N] [G] épouse [J] la somme de 600 euros au titre du vice caché relatif au défaut d’étanchéité du joint de construction vertical entre la maison existante et l’extension ;

Condamne in solidum l’EURL MPI et la société Axa France Iard à payer M. [Z] [J] et Mme [N] [G] épouse [J] la somme de 4 550 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses ;

Déboute [Z] [J] et Mme [N] [G] épouse [J] du reste de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute Mme [V] [D] veuve [S] de sa demande en garantie formée contre l’EURL MPI et la société Axa France Iard ;

Condamne in solidum Mme [V] [D] veuve [S], l’EURL MPI et la société Axa France Iard aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé ;

Condamne in solidum Mme [V] [D] veuve [S], l’EURL MPI et la société Axa France Iard à payer à M. [Z] [J] et Mme [N] [G] épouse [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [V] [D] veuve [S], l’EURL MPI et la société Axa France Iard de leurs demandes formées de ce même chef ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidente