N° RG 25/00230 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GT47

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Ordonnance du 22 Septembre 2025

Minute : GMC

N° RG 25/00230 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GT47

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[F] [C]

C/

S.A.R.L. COURONNES CHATEAUDUN

MI :

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL UBILEX AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

la SELARL UBILEX AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

22 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [F] [C]

née le 14 Juin 1928 à PARIS (75018), demeurant 5 rue Alfred Roll – 75017 PARIS

représentée par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 16 Boulevard Adelphe Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. COURONNES CHATEAUDUN, dont le siège social est sis 41 rue de la République – 28200 CHÂTEAUDUN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffiers : Séverine FONTAINE, à l’audience

Sindy UBERTINO-ROSSO, au prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Septembre 2025 et mise en délibéré au 22 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

N° RG 25/00230 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GT47

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 1991, M. [L] [A] a donné à bail commercial, à M. [H] [O] [P] et M. [E] [P], un local à usage d’hôtel-restaurant dit Hôtel Saint-Louis situé 41, 41 bis et 41 ter rue de la République et en retour 1 rue Isambert à Châteaudun (28200), pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er mai 1991, moyennant un loyer mensuel de 12 500 francs, payable par trimestre à terme échu.

Le contrat de bail a été prolongé tacitement et renouvelé à plusieurs reprises, le dernier renouvellement ayant pris effet le 1er juillet 2021, pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 30 juin 2030, moyennant un loyer trimestriel de 12 054,33 euros TTC.

La SARL MSFB, qui avait acquis le fonds de commerce par acte sous seing privé du 7 juin 2016, l’a cédé à la SARL COURONNES CHATEAUDUN par acte de cession du 9 novembre 2023.

Le bien immobilier, situé 41, 41 bis et 41 ter rue de la République et en retour 1 rue Isambert à Châteaudun (28200), a fait l’objet d’une donation en nue-propriété par M. [L] [A] a son fils, M. [D] [A] ; aujourd’hui tous deux décédés.

Le 11 mars 2025, par attestation de Me [B], notaire à Cosne-sur-Loire (58204), et selon les termes de la donation, Mme [F] [C], veuve de M. [L] [A], a été désignée en qualité d’usufruitière du bien immobilier.

Le 9 avril 2025, au motif que le preneur s’est révélé défaillant dans le paiement des loyers et des charges, Mme [C] a fait signifier à la SARL COURONNES CHATEAUDUN, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer la somme de 70 293,54 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Mme [C] a fait assigner la SARL COURONNES CHATEAUDUN devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater que la SARL COURONNES CHATEAUDUN n’a pas réglé à Mme [C] les loyers et charges arrêtés au 1er avril 2025 pour un local situé 41 rue de la République à Châteaudun (28200), soit 70 293,54 euros au total,Constater que le commandement de payer, délivré le 9 avril 2025, est resté sans effet dans le délai d’un mois,Constater que la clause résolutoire incluse dans le bail commercial du 24 avril 1991 est donc acquise depuis le 10 mai 2025,Ordonner, à compter de la signification de la décision à intervenir, à la SARL COURONNES CHATEAUDUN de vider les lieux de sa personne et tous occupants de son chef ainsi que tous biens mobiliers non affectés au paiement de la créance des requérants, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pour une durée de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Ordonner l’expulsion de la SARL COURONNES CHATEAUDUN et de tous occupants de leur chef du local commercial situé 41 rue de la République à Châteaudun (28200), avec au besoin le concours de la force publique,Condamner la SARL COURONNES CHATEAUDUN à payer à Mme [C] une provision sur indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 5332, 11 euros par mois à compter du 10 mai 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés,Condamner la SARL COURONNES CHATEAUDUN à payer à Mme [C] la somme de 86 289,88 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025 compris avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,Donner acte au requérant de ce qu’il se réserve le droit d’actualiser sa créance exigible au jour de l’évocation de l’affaire à l’audience,Condamner la SARL COURONNES CHATEAUDUN à payer à Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Mettre les dépens, qui comprendront le coût du commandement délivré le 9 avril 2025, à la charge de la SARL COURONNES CHATEAUDUN.

Le 15 juillet 2025, Mme [C] a levé un état des privilèges et nantissements de la SARL COURONNES CHATEAUDUN sur lequel aucun créancier n’est inscrit.

A l’audience du 1er septembre 2025, Mme [C], représentée maintient ses demandes.

La SARL COURONNES CHATEAUDUN, régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Mme [C] justifie, par la production du contrat de bail commercial du 24 avril 1991, de l’acte de cession du 9 novembre 2023 et de l’attestation du 11 mars 2025 de Me [B], notaire, avoir donné à bail à la SARL COURONNES CHATEAUDUN un local à usage d’hôtel-restaurant dit Hôtel Saint-Louis situé 41, 41 bis et 41 ter rue de la République et en retour 1 rue Isambert à Châteaudun (28200).

Le bail contient une clause résolutoire (page 7) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 9 avril 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, Mme [C] a mis en demeure la SARL COURONNES CHATEAUDUN d’avoir à régler la somme de 70 293,54 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2024.

Mme [C] justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 70 293,54 euros reste due au titre des loyers et charges impayés, mois de mars 2025 inclus (1er trimestre).

La SARL COURONNES CHATEAUDUN, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 10 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion et d’enlèvement des biens mobiliers sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, Mme [C] n’actualise pas sa créance exigible, de sorte qu’il convient de se référer aux montants de l’assignation du 29 juillet 2025, soit une indemnité provisionnelle de 86 289,88 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025 compris avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 5332, 11 euros par mois à compter du 10 mai 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés.

Néanmoins, si les sommes trimestrielles dues au titre du contrat de bail s’élèvent actuellement à 14 518,93 euros au titre du loyer et 1 437 euros au titre des charges, il apparaît que Mme [C], lors de ses calculs, a retenu une somme précédemment sollicitée au titre d’un complément de dépôt de garantie (1 477,41 euros) et non pas au titre des charges, de sorte qu’il convient de mettre à jour les sommes sollicitées par cette dernière.

La SARL COURONNES CHATEAUDUN est ainsi redevable de la somme de 86 249,47 euros (70 293,54 euros + 14 518,93 euros + 1 437 euros) restant due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à compter du 1er janvier 2024, arrêtés au 30 juin 2025 inclus (2ème trimestre 2025 compris).

La SARL COURONNES CHATEAUDUN sera donc condamnée au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 juillet 2025.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL COURONNES CHATEAUDUN est tenue à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du 10 mai 2025, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer trimestriel augmenté des charges, somme qui sera ramenée à la somme mensuelle de 5 318,64 euros TTC ((14 518,93 euros + 1 437 euros) /3), avec réindexation, à compter du 1er juillet 2025 et sera due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 juillet 2025.

En conséquence, la société défenderesse sera condamnée à payer à Mme [C] les sommes provisionnelles de :

86 249,47 euros restant due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à compter du 1er janvier 2024, arrêtés au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 juillet 2025 ;Une indemnité mensuelle d’occupation de 5 318,64 euros TTC par mois, avec réindexation, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

La SARL COURONNES CHATEAUDUN sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Mme [C] la somme de 1 200 euros.

La SARL COURONNES CHATEAUDUN sera condamnée aux entiers dépens de l’instance lesquels comprennent en application de l’article 695 du code de procédure civile, que les frais afférents à l’instance, soit le coût du commandement délivré le 9 avril 2025.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie GILOPPE, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 mai 2025 ;

CONDAMNONS la SARL COURONNES CHATEAUDUN à restituer le local commercial situé 41, 41 bis et 41 ter rue de la République et en retour 1 rue Isambert à Châteaudun (28200), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL COURONNES CHATEAUDUN à payer à Mme [F] [C], à titre provisionnel :

La somme de 86 249,47 euros restant due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à compter du 1er janvier 2024, arrêtés au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 juillet 2025 ;Une indemnité mensuelle d’occupation de 5 318,64 euros TTC par mois, avec réindexation, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 juillet 2025.

CONDAMNONS la SARL COURONNES CHATEAUDUN à payer à Mme [F] [C] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL COURONNES CHATEAUDUN aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT