N° RG 24/00633 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMI4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : SCP FALLOURD PAPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [G]

née le 23 Juillet 1963 à ORLEANS (45000)

et

Monsieur [S] [G]

né le 12 Juillet 1963 à ORLEANS (45000)

Tous deux demeurant 6 rue des Perdrix – 28630 LE COUDRAY

et représentés par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, postulant de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [D]

né le 09 Avril 1990 à KOSOVO

demeurant 32 avenue de la République – Bât C porte C30 – 28000 CHARTRES

représenté par M^e FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 29 décembre 2022 et prenant effet à compter du 12 janvier 2023, Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G], régulièrement représentés par la SAS AFEDIM GESTION dont le siège social est situé 2 rond-point des Antons 44700 ORVAULT, ont donné à bail à Monsieur [R] [D] un appartement situé 32 avenue de la République, Bâtiment C, 3ème étage à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 733 euros charges comprises.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [R] [D] le 30 avril 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 265,77 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 04 septembre 2024, Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] ont fait assigner Monsieur [R] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à leur verser les sommes suivantes :

1 547,34 euros à titre provisionnel représentant les loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 25 juillet 2024, quittancement juillet 2024 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’août 2024 à janvier 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant, une indemnité d’occupation conventionnelle à titre provisionnel au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, qui sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, les intérêts qui seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 avril 2024, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 06 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G], représentés par leur avocat, indiquent maintenir les demandes de leur assignation.

Monsieur [R] [D], régulièrement cité à étude, a été représenté par son conseil. Il expose dans des conclusions déposées à l’audience que le locataire a réglé l’ensemble de l’arriéré locatif. Il indique qu’il est en capacité de régler le loyer courant compte tenu de ses ressources et sollicite le rejet de la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 06 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 30 avril 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 30 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [R] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 30 juin 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [R] [D] a apuré l’intégralité de sa dette locative au mois de novembre 2024 et a continué de régler son loyer jusqu’à l’audience.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 30 avril 2024, expirant le 13 novembre 2024, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que celui-ci a apuré sa dette locative et a repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges avant même que le juge ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] seront déboutés de leurs demandes en paiement, en expulsion et en versement d’une indemnité d’occupation découlant de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers par Monsieur [R] [D] a contraint Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] à introduire une procédure de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [R] [D] à leur payer la somme de 400,00 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] recevables en leur action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Madame [Z] [G], Monsieur [S] [G] et Monsieur [R] [D] à compter du 30 juin 2024 et portant sur les lieux situés 32 avenue de la République, Bâtiment C, 3ème étage à CHARTRES 28000 ;

ACCORDONS de manière rétroactive à Monsieur [R] [D] des délais de paiement entre le 30 avril 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 13 novembre 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

CONSTATONS que Monsieur [R] [D] s’est intégralement acquitté des causes du commandement de payer à la date du 13 novembre 2024 ;

DISONS qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

REJETONS les demandes en paiement, en expulsion et en versement d’une indemnité d’occupation découlant de l’acquisition de la clause résolutoire de Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à Madame [Z] [G] et Monsieur [S] [G] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY