N° RG 24/02203 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHYE

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélien ROBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Philippe ANAHORY

M^e Aurélien ROBERT

M. [M] [X]

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 21 février 2018 ayant pris effet le 22 février 2018, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] ont donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CAPRIM, un logement à usage d’habitation située [Adresse 4].

Par acte séparé du 21 février 2018, Monsieur [M] [X] s’est porté caution solidaire.

Le 29 février 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé et estimant que le locataire était redevable de diverses sommes au titre des dégradations, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] ont, selon exploit de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 et 1er octobre 2024, fait assigner Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 3948,25€ au titre de la dette locatives et de la remise en état de l’appartement, outre 500 € à titre de dommages et intérêts et 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

Par jugement en date du 2 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné la réouverture des débats en invitant le greffe a convoqué Monsieur [M] [X] en vue de l’audience de plaidoirie au 4 décembre 2025.

À cette audience, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V], représentés par leur avocat, demandent :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [K] et Monsieur [X] à payer à Monsieur [V] [O] et Madame [V] [J] les sommes de :

3948,25 euros au titre de sa dette locative et de remise en état de l‘appartement ;

500 euros au titre des dommages-intérêts ;

1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile avec les dépens ;

En défense, Monsieur [R] [K], représenté par son avocat, conclut comme suit

Vu les articles du Code civil,

Vu le Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

A titre principal

PRONONCER la nullité de 1'assignation délivrée le 27 septembre 2024 à Monsieur [R] [K] ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes

A titre subsidiaire,

JUGER que la dette locative, en ce qu’elle concerne les travaux de réfection des peintures, ne peut être imputée au locataire dès lors qu’elle résulte de l’usure normale et de la vétusté inhérente à l’occupation des lieux ;

En conséquence,

JUGER que les frais liés aux travaux de réfection des peintures seront mis à la charge du bailleur soit la somme de 3056,50 euros.

JUGER que les frais remplacement de la manivelle (60 euros) seront laissés à la charge des bailleurs ;

JUGER que s’agissant du DAAF seuls 4,61 euros seront mis at la charge de Monsieur [K] et le reste à la charge des bailleurs (soit 45,39 euros) ;

JUGER que s’agissant du kit chasse d’eau seuls 25 euros seront mis a la charge de Monsieur [K] et le reste à la charge des bailleurs (soit 75 euros) ;

En tout état de cause

JUGER que Monsieur [K] n’est redevable que de la somme de 105,85 euros ;

JUGER que la décision à intervenir sera déclarée opposable à Monsieur [X] [M] en sa qualité caution solidaire de Monsieur [K] ;

DEBOUTER les bailleurs de leurs demandes relatives aux dommages-intérêts ;

DEBOUTER les bailleurs de leurs demandes relatives aux dispositions de l’article 700 CPC ;

JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [M] [X] n’a pas comparu ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la nullité de l’assignation

Il résulte des dispositions de l’article 54 et suivants du code de procédure civile et 768 de ce même code que les demandes initiales doivent mentionner l’objet de la demande ainsi qu’un exposé des moyens en fait et en droit.

Toutefois selon l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 115 du même code prévoit que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, Monsieur [K] mentionne que l’assignation ne comporte pas d’exposé des moyens en fait et en droit, ce qui lui fait nécessairement grief.

Toutefois, non seulement l’assignation mentionne bien que les demandes sont formées suite à l’état des lieux de sortie réalisé, mais de surcroît, il convient de relever que Monsieur [R] [K] a eu parfaitement connaissance des conclusions postérieures et y a répondu. Dès lors, sa demande de nullité sera rejetée.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce le bailleur sollicite l’allocation de la somme de 595,51€ (517,41 + 24,10) au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2024, incluant la taxe ordures ménagère 2023 ainsi que le prorata de cette taxe pour l’année 2024.

Ces sommes apparaissent justifier dans les documents versés aux débats et le locataire ne justifie pas avoir procédé à un tel versement. Le locataire ainsi que la caution se trouvent donc bien solidairement redevables de cette somme.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] réclament la somme de 3980,50 € au titre des frais de remise en état du logement ainsi qu’au titre d’un badge manquant. Monsieur [R] [K], de son côté, fait valoir que le contrat de bail a été signé en 2018 et qu’en conséquence, les demandes au titre du rafraîchissement des peintures doivent être rejetées et estime qu’elles apparaissent en toute hypothèse manifestement excessives. Il rappelle qu’il n’appartient pas au locataire de remplacer la manivelle du volet, que le remplacement d’une pile pour un montant de 50 € est manifestement excessive de même que le remplacement du kit chasse d’eau chiffrée à 10 €. Il rappelle que ne peut lui être réclamé le nettoyage de l’appartement, le remplacement du kit chasse d’eau, le remplacement de la pile, le luminaire de la cuisine, le support du pommeau de douche, l’abattant WC, l’ampoule la salle de bains, le débarrassage de la penderie ou encore la logistique et les frais de déplacement. Il estime par ailleurs que doit être retranchée la somme de 627,76 € correspondant au solde de charges 2022-2024 ainsi que le dépôt de garantie et considère en conséquence être redevable que de la somme de 105,85 €.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’état des lieux d’entrée établie le 22 février 2018 que le revêtement des murs est décrit en état neuf et que le carrelage ainsi que les éléments de menuiserie et d’électricité sont mentionnés en bon état. Il est par ailleurs indiqué que l’appartement est en « très bon état d’entretien et de propreté ». L’état des lieux d’entrée a été signé par le locataire qui a mentionné « sous réserve de 10 jours ». Toutefois, dans ce délai aucune remarque n’a été effectué par lui.

De l’état des lieux de sortie versé aux débats, et dont la photocopie est de piètre qualité, il est indiqué un « mauvais état général de propreté : ménage insuffisant » Il mentionne l’absence de pile dans le détecteur de fumée, un ensemble : plan de travail, évier, robinetterie dégradé, tout comme les éléments de cuisine le réfrigérateur et les appareillages. Les murs sont notés comme dégradés comme les plafonds. Le volet roulant est mentionné comme ne descendant pas complètement et avec une manivelle à remplacer. La chasse d’eau des WC est décrite comme ayant une fuite avec un abattant entartré. Dans la salle de bains, il est mentionné une ampoule absente avec de deux spots et une douche en état dégradé avec un support pommeau de douche décroché. Il fait état de l’existence d’une penderie que « le propriétaire se réserve le droit de retirer aux frais du locataire ». Enfin, le luminaire papier de la cuisine est décrit comme à nettoyer et il est mentionné l’existence d’un badge d’accès qui ne fonctionne pas.

Dès lors, il apparaît que le forfait nettoyage complet de l’appartement pour un montant de 465€ est parfaitement justifié de même que le forfait au titre du remplacement de la manivelle du volet, du kit chasse d’eau, du remplacement de la pile DAAF, de la fourniture d’un support de pommeau de douche, du remplacement de l’abattant des WC, du remplacement d’un badge et du remplacement de l’ampoule la salle de bains chiffré à 364€. Ces éléments chiffrés n’apparaissent en effet pas excessifs au regard du prix d’achat des matériaux mais également de la main d’oeuvre.

Toutefois, s’agissant des murs et plafonds décrits comme dégradés, il ne saurait être considéré que leur réfection incombe au seul locataire après près de six ans d’occupation des lieux, de sorte qu’il sera tenu compte d’une vétusté de 80%. Dès lors, à ce titre le locataire sera condamné à verser la somme de 600 € correspondant à 20 % du montant de la facture à ce titre.

Enfin s’agissant de la fourniture du remplacement du luminaire en papier ainsi que le « débarrassage de la penderie », il ne sera pas fait droit à ses demandes dans la mesure où d’une part il n’est pas mentionné l’existence de luminaire dans l’état des lieux d’entrée et que l’existence d’une penderie dans une pièce apparaît plus comme une plus-value, ce d’autant que les photographies versées aux débats ne permettent pas de retenir cet élément comme une dégradation.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de retenir que le locataire et sa caution sont redevables solidairement de la somme de 1429 € au titre des dégradations

Sur les comptes entre les parties

Comme indiqué ci-dessus le locataire et la caution se trouve bien redevable de la somme de 595,51€ au titre des loyers et charges ainsi que 1429 € au titre des dégradations.

De ces sommes il convient de déduire le solde de charges 2022-2023 et 2023-2024 ainsi que le dépôt de garantie pour un montant total de 627,76 € (156,92 + 124,84+ 346)

Dès lors, Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X] seront condamnés solidairement à verser la somme de 1396,75 €

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, la preuve d’une telle faute imputable au locataire et à la caution n’est pas rapporté tout comme l’existence d’un quelconque préjudice

Les consorts [V] seront donc déboutés de leur demande dans ce sens.

Sur les autres demandes

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X], succombants seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X] seront condamnés solidairement à verser la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [R] [K] en sa qualité de locataire Monsieur [M] [X] en sa qualité de caution solidaire sont redevables à l’égard de Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] de la somme de 595,51 € au titre des loyers et charges impayées ;

DIT que Monsieur [R] [K] en sa qualité de locataire Monsieur [M] [X] en sa qualité de caution solidaire sont redevables à l’égard de Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] de la somme de 1429 € au titre des dégradations ;

DIT que Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] sont redevables à l’égard de Monsieur [R] [K], en sa qualité de locataire, et de Monsieur [M] [X], en sa qualité de caution solidaire, de la somme de 627,76 € au titre du solde des charges 2022 -2023, 2023 -2024 et du dépôt de garantie ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X] à verser à Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] la somme de 1396,75 € ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X] aux entiers dépens

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [M] [X] à verser à Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] de sa demande de dommages-intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge