N° RG 25/00193 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRAO

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulant

Copie certifiée conforme

à :

[V] [L] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 plaidant substituée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [L] [K]

demeurant 29 rue du Moulin – 1er étage – Appt 51 – 28110 LUCÉ

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2022, Monsieur [N] [D] a consenti à Madame [V] [L] [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé 29 rue du Moulin à LUCE 28110, moyennant le paiement mensuel de la somme de 500,00 euros outre 140,00 euros de charges récupérables.

Par un autre acte sous seing privé en date du 05 mai 2022, Monsieur [N] [D] a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [D] a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance de la locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative a été réalisée le 09 janvier 2024 pour les loyers impayés des mois d’août et de septembre 2023.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 06 juin 2024 pour une somme en principal de 514,00 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [L] [K] le 10 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 19 mars 2025 signifié en l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [V] [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2.100,00 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juin 2024 sur la somme de 564,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.333,00 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse. Elle précise être par principe opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Elle ajoute que la locataire a repris le paiement du loyer courant.

Madame [V] [L] [K], régulièrement citée en l’étude, a comparu personnellement. Elle reconnait le montant de la dette, mais explique que son virement est bloqué. Elle propose de régler la somme de 100,00 euros par mois en sus du loyer courant et des charges pour apurer sa dette. Elle indique reprendre le travail le 25 septembre 2025 et percevoir à ce titre un salaire de 1.480,00 euros.

Elle ajoute qu’elle vit seule avec la garde d’un enfant en bas âge.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, l’assignation du 19 mars 2025 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 05 mai 2022 et 4 quittances subrogatives en date du 09 janvier 2024, du 15 février 2025, du 21 mars 2025 et du 27 août 2025.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative en date du 27 août 2025 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [N] [D] et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre sa locataire défaillante au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 2.795,00.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à Madame [V] [L] [K] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte d’huissier du 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VIII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 juin 2024 pour un principal de 514,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 août 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient à l’audience que la locaire a repris le paiement du loyer courant. En outre, Madame [V] [L] [K] sollicicte des délais de paiement et propose de verser la somme de 100,00 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette

En conséquence, compte tenu de la reprise du loyer courant et au vu des propositions formulées à l’audience par la locataire, il convient de lui octroyer des délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de sa proposition de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Madame [V] [L] [K] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, Madame [V] [L] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Madame [V] [L] [K] s’élève à la somme de 2.333,00 euros représentant les loyers et charges impayés au 08 septembre 2025.

Il convient donc de condamner Madame [V] [L] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.333,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2024 date du commandement de payer sur la somme de 514,00 euros et à compter du 19 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [V] [L] [K], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 07 août 2024 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail signé entre Monsieur [N] [D] et Madame [V] [L] [K] le 10 mai 2022 et portant sur un logement situé 29 rue du Moulin à LUCE 28110 ;

CONDAMNE Madame [V] [L] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [N] [D], la somme de 2.333,00 euros (deux mille trois cent trente-trois euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2024 date du commandement de payer sur la somme de 514,00 euros et à compter du 19 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISE Madame [V] [L] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 100,00 € et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Madame [V] [L] [K] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [V] [L] [K] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION