N° RG 25/00297 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVPI

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Ordonnance du 15 Décembre 2025

Minute : GMC

N° RG 25/00297 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVPI

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S.C.I. CHEOUNE

C/

S.A.S. SASU ISOHOME, S.A.S.U. ISOHOME

Copie exécutoire délivrée

à

la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

15 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CHEOUNE, dont le siège social est sis 3 square du Vélay – 78310 MAUREPAS

représentée par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDERESSES :

S.A.S. SASU ISOHOME, dont le siège social est sis 104 Bd Louis Armand – 93330 NEUILLY-SUR-MARNE

non comparante

S.A.S.U. ISOHOME, dont le siège social est sis 19 rue d’Orléans – 28100 DREUX

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Novembre 2025 et mise en délibéré au 15 Décembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 19 et 20 mars 2024, la SCI Cheoune a donné à bail dérogatoire à la SASU Isohome un local commercial situé 19 rue d’Orléans à Dreux (28100), cadastré section AB n°206, pour une durée de 12 mois, commençant à courir le 3 mars 2024 pour se terminer le 2 mars 2025 et ce, moyennant un loyer mensuel de 619,65 euros TTC, payable le premier de chaque mois.

Le 21 mars 2025, au motif que le preneur se révèlait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SCI Cheoune a fait signifier à la SASU Isohome, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer portant sur la somme de 4 333,12 euros au titre des loyers et charges impayés depuis décembre 2024 et arrêtés au mois de mars 2025 et visant la clause résolutoire figurant au bail.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 4 et 9 octobre 2025, la SCI Cheoune a fait assigner la SASU Isohome devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

— Constater à effet du 21 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ayant lié la SCI Cheoune et la SASU Isohome relativement au local situé 19 rue d’Orléans à Dreux (28100),

— Juger que la SASU Isohome est sans droit, ni titre à occuper les locaux concernés,

— Ordonner l’expulsion immédiate desdits locaux de la SASU Isohome, de tous biens et de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— A défaut pour la SASU Isohome de libérer spontanément et complétement les lieux dont s’agit, autoriser la SCI Cheoune à la faire expulser, et tous occupants de son chef, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient, ainsi qu’à séquestrer les effets mobiliers susceptibles d’assurer sûreté des sommes dues,

— Condamner la SASU Isohome à payer à la SCI Cheoune, à titre provisionnel, en quittance ou deniers :

5.078,32 euros au titre des loyers et provisions sur charges restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit au 2l avril 2025,

À compter du 1er mai 2025 : la somme de 1 490,40 euros par mois (621 euros de loyer + 124,20 euros de TVA x2), à titre d’indemnité d’occupation avec réindexation et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

La quote-part de l’impôt foncier 2025 et les suivantes dues jusqu’à libération effective des lieux,

— Juger par provision, que les sommes dues par le locataire seront majorées de l0% à titre d’indemnité forfaitaire,

— Juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, et anatocisme dans les conditions légales,

— Condamner la SASU Isohome à payer à la SCI Cheoune la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit,

— Condamner la SASU Isohome aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 21 mars 2025, la dénonciation éventuelle à créancier inscrit ainsi que les frais d’exécution forcée.

Un état certifié des inscriptions, délivré le 15 octobre 2025, ne relève aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce de la SASU Isohome.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SCI Cheoune, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SASU Isohome, régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du même code, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties les 19 et 20 mars 2024 exclut expressément l’application du statut des baux commerciaux, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. Dans la mesure où il est conclu pour une durée inférieure à trois ans, cette exclusion est régulière et le droit commun des contrats ci-dessus rappelé doit être appliqué pour statuer sur les demandes de la SCI Cheoune.

Le bail contient une clause résolutoire (pages 5-6) selon laquelle « en cas de méconnaissance par le preneur d’une seule obligation résultant pour lui du présent bail, et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au bailleur par le preneur, quelle que soit l’origine de cette dette, le présent bail sera résilié de plein droit, s’il plaît au bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire, et mettant le preneur en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure ».

Par commandement de payer du 21 mars 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Cheoune a mis en demeure la SASU Isohome d’avoir à régler la somme de 4 333,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

La SCI Cheoune justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 5.078,32 euros reste due au titre des loyers et charges impayés, mois d’avril 2025 inclus.

La société défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 21 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible. Il pourra, s’il y a lieu, être procédé à l’ouverture des portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient ;

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des factures produites aux débats par la SCI Cheoune que la SASU Isohome est redevable de la somme non contestable de 5 078,32 euros restant due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2025 inclus.

La SASU Isohome sera donc condamnée au paiement de cette somme.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Le bail stipule dans son article « Clause résolutoire » (pages 5-6) qu’en cas de maintien par le preneur dans les lieux, il sera redevable, et ce jusqu’à leur libération complète, « d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de résiliation ».

Cette clause du s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la SASU Isohome à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer mensuel contractuel, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 745 euros.

La SASU Isohome sera également redevable de la quote-part de l’impôt foncier 2025 et les suivantes dues jusqu’à libération effective des lieux.

En conséquence, la SASU Isohome sera condamnée à payer à la SCI Cheoune à titre provisionnel :

— La somme provisionnelle de 5 078,32 euros restant due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2025 inclus,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 745 euros à compter du 1er mai 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur,

— La quote-part de l’impôt foncier 2025 et les suivantes dues jusqu’à libération effective des lieux.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit le 9 octobre 2025, conformément à la demande.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil, tel qu’applicable à compter du 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur la demande de majoration des sommes dues de 10% en applications des dispositions contractuelles

Le contrat de bail stipule, en sa page 6, que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur ».

Cette demande tendant à la majoration à hauteur de 10% des sommes dues par le preneur en cas de manquements aux dispositions contractuelles peut s’analyser comme étant une clause pénale. Or, il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de faire application des clauses pénales prévues au contrat de bail, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

La SASU Isohome, partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Cheoune la somme de 1 200 euros.

La SASU Isohome sera en outre condamnée aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront, en application de l’article 695 du code de procédure civile, les frais du commandement de payer en date du 21 mars 2025, la dénonciation à créancier inscrit ainsi que les frais d’exécution forcée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 avril 2025;

CONDAMNONS la SASU Isohome à restituer le local commercial situé 19 rue d’Orléans à Dreux (28100), cadastré section AB n°206, dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes par commissaire de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU Isohome à payer à la SCI Cheoune, à titre provisionnel :

— La somme de 5 078,32 euros restant due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2025 inclus,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 745 euros à compter du 1er mai 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur,

— La quote-part de l’impôt foncier 2025 et les suivantes dues jusqu’à libération effective des lieux.

DISONS que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit le 9 octobre 2025 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts par année entière,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Cheoune visant à la majoration des sommes dues de 10% à titre d’indemnité forfaitaire ;

CONDAMNONS la SASU Isohome à payer à la SCI Cheoune la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SASU Isohome aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais du commandement de payer en date du 21 mars 2025, la dénonciation à créancier inscrit ainsi que les frais d’exécution forcée ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT