N° RG 25/00121 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQCS

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 15 Juillet 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Z],

demeurant Etg 5 – Appt 10 – 11 place de Spire – 28000 CHARTRES

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de [J] [O], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 15 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 17 juillet 2019 et prenant effet le 08 août 2019, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [Z] un logement situé au 11 place de Spire, appartement n°10, étage 5 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 304,26 euros hors charges locatives.

En outre, le 17 juillet 2019, C’CHARTRES HABITAT a donné en location à Monsieur [U] [Z] une place de parking n °57 située à Beaulieu « Les Lilas » à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5,61 euros hors charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.387,36 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [Z] le 04 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 24 décembre 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail du logement par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire des deux contrats de location, l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

* 2.970,12 euros au titre des loyers et charges impayés,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

* 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.298,42 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Il précise qu’un versement de 440 euros a été effectué le 12 mai 2025 et déclare ne pas être opposé à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [U] [Z], convoqué par remise de l’assignation en l’étude, comparait personnellement. Il indique percevoir la somme de 1.016 euros au titre de l’allocation aux adultes handicapés. Il propose un plan d’apurement de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Puis il ajoute être en mesure de régler 80 euros par mois en sus du loyer courant.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 04 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, C’CHARTRES HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir le 15 décembre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la résiliation du logement

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 26 septembre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 26 septembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [U] [Z] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 novembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [Z], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur la résiliation du garage

L’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 accorde, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, le statut de baux d’habitations aux stationnements de garage, à la condition qu’ils soient loués accessoirement au local principal et par le même bailleur.

En outre, l’existence de deux baux différents n’exclut pas nécessairement le caractère accessoire du garage (CA Paris, 14 mars 2019).

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [U] [Z] ont conclu deux baux distincts, le premier bail portant sur le logement le 17 juillet 2019 et le second portant sur le garage à la même date. En outre les parties sont similaires dans les deux baux, seules les adresses du logement et du garage diffèrent. Dès lors, ces éléments permettent d’établir le caractère accessoire du bail du garage à celui du logement.

En conséquence, il convient de considérer le garage comme accessoire au logement et de soumettre ainsi la location du garage aux mêmes dispositions que le logement, et de résilier le contrat de location à la date du 27 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [U] [Z] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [U] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [Z] reste devoir une somme de 3.155,08 euros (3.298,42 – 143,34 au titre des frais de poursuites) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Monsieur [U] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 3.155,08 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Cette dette sera apurée par mensualités de 80,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 juillet 2019 entre C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [U] [Z] à compter du 27 novembre 2024 et portant sur les lieux situés au 11 place de Spire, appartement n°10, étage 5 à CHARTRES 28000 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 juillet 2019 entre C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [U] [Z] à compter du 27 novembre 2024 et portant sur le parking n° 57 situé à Beaulieu « Les Lilas » à CHARTRES 28000 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme de 3.155,08 euros (trois mille cent cinquante-cinq euros et huit centimes) au titre des loyers et charges impayés au 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISE Monsieur [U] [Z] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de quatre-vingt euros (80,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Monsieur [U] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, des loyers ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, tant du logement que du parking, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [U] [Z] à payer à C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers courants et des charges qui auraient été payés si les baux s’étaient poursuivis et ce, à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY