N° RG 26/00052 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DKBA

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES, sis [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître [G]

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [J] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Mars 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Avril 2026

copie délivrée à M^e GAUTHIER

Mme [Q]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2017, Monsieur [V] [Y] représenté par son mandataire l’association SOLIHA AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE NOUVELLE-AQUITAINE, a donné à bail à Madame [L] [Q] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3], appartement n° 3 à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 30 euros incluse, de 412 euros payable à terme échu le 30 de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2017, Monsieur [V] [Y] a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Le loyer étant émaillé de nombreux incidents de paiement, Monsieur [V] [Y] a fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 1 014,36 euros à ce titre due par Madame [L] [Q].

Le 29 août 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [Q] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, une somme principale de 1 014,36 euros, outre 88,06 euros de frais.

Madame [L] [Q] n’a pas réglé sa dette dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet.

Le paiement du loyer faisant l’objet de nouveaux incidents, Monsieur [V] [Y] a une nouvelle fois fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé une somme de 4 531,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [L] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

dire et juger son action recevable et bien fondée,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résolution du bail aux torts et griefs exclusifs de Madame [L] [Q],

EN CONSÉQUENCE

ordonner l’expulsion de Madame [L] [Q] et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

condamner Madame [L] [Q] à lui payer une somme de 1 335,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur celle de 1 014,36 euros et de l’assignation pour le surplus,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Madame [L] [Q] au paiement desdites indemnités d’occupation jusqu’à l’entière libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

condamner Madame [L] [Q] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

condamner Madame [L] [Q] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES explique s’être substituée à Madame [L] [Q], défaillante de longue date dans le règlement du loyer, en versant à son bailleur, Monsieur [V] [Y], une somme totale de 1 335,34 euros, déplore que les démarches amiables qu’elle a entreprises auprès de Madame [L] [Q], qui n’a jamais pris contact avec elle, pour obtenir qu’elle lui rembourse cette somme, soient restées infructueuses, et assure avoir qualité pour engager à son encontre une action en résiliation du bail.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 mars 2026.

Représentée par la SELARL LEVY [Localité 2] SARDA substituée par Maître [K] [G], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 885,82 euros.

Comparante, Madame [L] [Q] a assuré avoir repris le paiement du loyer courant, certifié être en capacité de régler sa dette locative dont elle querelle toutefois le montant qui lui est réclamé, et sollicité l’octroi de délais de paiement pour s’en libérer, une demande pour laquelle la demanderesse s’en est remise.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Sur le droit d’agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de constater la résiliation du contrat de location consenti par Monsieur [V] [Y] à Madame [L] [Q] le 24 novembre 2017 ;

Elle produit à cet égard le contrat de cautionnement VISALE n° A10015542707 que Monsieur [V] [Y] a souscrit auprès d’elle le 22 novembre 2017 et qui la subroge dans tous ses droits et actions à l’encontre de la locataire défaillante, Madame [L] [Q] ;

L’article 8.2 de ce contrat prévoit expressément que la caution s’engage notamment, dès la déclaration de l’impayé, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés, à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion et à en informer le bailleur, en précisant que ce dernier a la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution ;

Par ailleurs, l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de PARIS daté du 14 juillet 2019 prouve que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne compte qu’un seul actionnaire ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte ainsi la preuve que Monsieur [V] [Y] lui a donné pouvoir d’agir en justice à l’encontre de Madame [L] [Q] pour obtenir le paiement de sa dette.

Sur le respect du formalisme légal

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, à compter du 1er janvier 2015 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 1er septembre 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 29 août précédent à Madame [L] [Q] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment citée, dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties le 24 novembre 2017 recèle, à l’article VIII de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET CLAUSES PÉNALES, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [Q], le 29 août 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 014,36 euros; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, laissant au contraire prospérer sa dette locative qui s’élevait à 1 335,34 euros le jour de l’assignation ;

Elle lui réclame aujourd’hui, au titre de sa dette arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 885,42 euros ; Madame [L] [Q] conteste ce montant en assurant ne plus lui devoir, au 31 décembre 2025, que 10,48 euros ;

En application de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ;

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, cette subrogation devant être expresse et consentie en même temps que le paiement, la concomitance de la subrogation et du paiement pouvant être prouvée par tous moyens ;

En vertu de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SASU ACTION LOGEMENT fonde sa demande sur trois quittances subrogatives dans les droits de Monsieur [V] [Y] numérotées 20, 23, 24 et respectivement datées des 12 août, 5 novembre et 11 décembre 2025, ainsi que sur un état détaillé de sa créance établi le 13 février 2026 ;

Il s’évince de la première quittance subrogative que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [V] [Y], en raison de la défaillance de Madame [L] [Q], une somme de 4 134,01 euros qui agrège les impayés des mois de février, mars, octobre et novembre 2020, juillet et septembre 2021, février, juin, juillet, octobre, novembre et décembre 2023, janvier, février, juin à décembre 2024 et janvier à juillet 2025 inclus, de la deuxième qu’elle lui a réglé en sus, au titre des échéances des mois d’août, septembre et octobre 2025 une somme de 1 411,44 euros (470,48 x 3) et de la troisième qu’elle lui a également payé 10,48 euros au titre du loyer du mois du mois de novembre 2025 ;

La SASU ACTION SERVICES LOGEMENT, ainsi, a réglé à Monsieur [V] [Y] une somme totale de 5 555,93 euros (4 134,01 + 1 411,44 + 10,48) ;

Ces trois quittances subrogatives démontrent en outre, en leur article 5 intitulé ACCEPTATION, SUBROGATION ET MANDAT, la concomitance des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [V] [Y] ainsi que de la transmission par celui-ci de ses droits et actions contre Madame [L] [Q] pour les mêmes montants ;

Cependant, l’état détaillé de la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES daté du 13 février 2026 établit que Madame [L] [Q] avait réglé au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2025, une somme de 4 670,11 euros si bien qu’à cette date sa créance n’était plus que de 885,82 euros (5 555,93 – 4 670,11) ;

La défenderesse conteste ce montant en assurant, sur la foi de son compte locatif établi le 13 janvier 2026 par le mandataire de Monsieur [V] [Y], qu’elle n’était plus redevable, au 31 décembre 2025, que de 10,48 euros ;

Le décompte produit par Madame [L] [Q] démontre que Monsieur [V] [Y] a reçu de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre du loyer et charges des mois de novembre et décembre 2025, une somme de 930,48 euros, soit 460 euros pour le mois de novembre, étant rappelé que le versement de 10,48 euros a déjà été pris en compte dans la créance de la demanderesse, et 470,48 euros pour celui de décembre (460 + 10,48) ce qui porte le montant de ses paiements, arrêté au 31 décembre 2025, à 5 600,59 euros (4 670,11 + 930,48), alors que celui qu’elle devait à cette date s’élevait, compte tenu du loyer des mois de novembre et décembre 2025, à 6 486,41 euros (5 555,93 + 460 + 470,48)

La somme de 885,82 euros (6 486,41 – 5 600,59) réclamée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [L] [Q] au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Madame [L] [Q] sollicite l’octroi de délais de paiement pour solder cette dette, une demande pour laquelle la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’en remet ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas Madame [L] [Q] qui a repris le paiement du loyer depuis le mois d’août 2025, remboursé une importante partie de sa dette locative et qui prouve être en situation de la solder ;

En effet, l’attestation de paiement établie par la caisse d’allocations familiales le 16 février 2026 et qu’elle verse aux débats, démontre que ses ressources mensuelles, exclusivement constituées d’aides sociales, s’élèvent à 3 399,20 euros, et son avis d’imposition sur les revenus de 2024 qu’elle n’est pas assujettie à cet impôt ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront donc suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [L] [Q] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [L] [Q] ;

Il serait tout à fait inéquitable, dès lors, de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [L] [Q] sera par conséquent condamnée à lui payer une indemnité de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madam [L] [Q], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 août 2025.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ;

Tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [L] [Q] est redevable envers la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, d’une somme de HUIT CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS et QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES (885,82 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025.

L’autorise à s’en libérer en HUIT (8) versements mensuels de CENT DIX EUROS (110 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant majoré du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [L] [Q] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 30 octobre 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [L] [Q] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [L] [Q] sera condamnée au paiement, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Madame [L] [Q] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [L] [Q] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 août 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.