MINUTE N° : 25/01116

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 24/04250

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. A.F.D.I.C, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 494 220 833

ET :

[I] [O]

[C] [O]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à M^e MERCIER

copie le :

à M^e LE COZ

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. A.F.D.I.C, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 494 220 833, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [O]

née le 15 Mars 1990 à , demeurant [Adresse 3]

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e RIBAUT

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 28 décembre 2018 à effet du 2 janvier 2019, la SCI A.F.D.L.C a donné à bail à Mme [I] [O], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 560 euros, révisable et payable à terme échu outre 16 euros de provisions pour charges.

Un dépôt de garantie de 560 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par acte séparé, non daté, M. [C] [O] s’est porté caution pour la première période du bail et ses éventuels renouvellements et s’est engagé à garantir « dans la limite d’un montant maximum de 36 mois du loyer initial, le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes dus en vertu de ce bail ou ses suites ».

Mme [I] [O] a donné congé et un état des lieux sortant a été dressé contradictoirement le 3 novembre 2023.

Un compte de fin de location a été établi par le mandataire du bailleur et adressé à Mme [O] par courrier du 24 janvier 2024. Une mise en demeure a été adressée à Mme [O] par courrier recommandé avec accusé réception du 27 février 2024 et à M. [O] le 11 avril 2024.

Arguant du défaut de paiement du solde du loyer et du coût des réparations, le bailleur a assigné Mme [O] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2024, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] au paiement du solde des loyers et de la part locataire de la réalisation de l’état des lieux ainsi que du coût des dégradations locatives outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Après renvoi pour permettre la mise en état, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 2 octobre 2025.

La SCI A.F.D.L.C, représentée par son conseil, s’est référé aux conclusions écrites visées à l’audience et demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— condamner in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] au paiement de la somme de 22.285 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 à titre de dommages et intérêts au titre des frais exposés afin de reprise des dégradations locatives,

— condamner in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] au paiement de la somme de 456,46 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges du 1er octobre 2023 au 3 novembre 2023 et au titre de la prise en charge de la part locataire des honoraires de réalisation de l’état des lieux de sortie,

— condamner in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] au paiement de la somme 500 euros pour résistance abusive, 5.000 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.

Mme [I] [O] et M. [C] [O], représentés par leur conseil, se sont référé aux conclusions écrites visées à l’audience et demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

A titre principal :

— réduire au montant de 3.610 euros la somme réclamée par la SCI A.F.D.L.C au titre de dégradations locatives et la débouter de sa demande tendant à voir assortir la somme correspondant à la réparation des dégradations locatives des intérêts au taux légal.

— réduire à 306,96 euros la somme due au titre de l’arriéré de loyer en excluant les honoraires de réalisation de l’état des lieux de sortie.

— débouter la SCI A.F.D.L.C de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

En tout état de cause

— leur accorder les plus larges délais de paiement et leur donner acte de ce qu’ils proposent de régler les condamnations à venir par échéance de 100 euros avec effacement de la créance restant au bout de 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

— Sur la demande de condamnation en paiement de la somme de 22.205 euros au titre des réparations locatives.

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15175).

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient au bailleur de démontrer l’existence de dégradations locatives qui résultent normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Enfin, il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

Il est constant que le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la partie subissant le dommage dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu sans que cette réparation ne constitue pour elle un profit.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 2288 du Code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, la SCI A.F.D.C. poursuit l’indemnisation de son préjudice né du coût des réparations locatives qu’elle évalue à 22.285 euros après déduction du dépôt garantie. Elle produit l’état des lieux entrants, l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, un courrier accompagnant le devis des travaux de reprise et la facture correspondant aux travaux réalisés.

Mme [O] reconnait être redevable de certains des postes réclamés à hauteur de de 3.610 euros mais en conteste la majorité invoquant la vétusté normale des lieux loués.

Il sera sur ce point observer que la durée d’occupation de janvier 2019 à novembre 2023 n’est pas suffisante pour envisager une dégradation du bien loué par vétusté.

La comparaison des états des lieux entrant et sortant amène à l’analyse suivante :

— porte d’entrée

Mme [O] se reconnait redevable de la réparation du bouton de la sonnette brulé pour 35 euros,

L’état de la porte est bon à l’entrée dans les lieux. A la sortie c’est état est bon avec toutefois la précision manque des gouttes d’eau extérieures et la saleté des vitrages.

La facture ne détaillant pas le prix de la remise en état des joints, confondu avec la remis en état du bec de cane dont aucune dégradation n’est envisagée en sortie la somme de 50 euros sera écartée.

— [Localité 2]-salle à manger- Pièce à vivre

Mme [O] se reconnait uniquement redevable du nettoyage des prises et seuils de fenêtre pour 90 euros, alors que le bailleur réclame 3.810 euros.

L’état des lieux d’entrée décrit la pièce en bon état avec la précision que les murs présentent « des traces de vie, stickers muraux laissés par les précédents locataires, griffures, angles abimés, accrocs rebouchés ». Le plafond présente des traces, les plinthes des races de colle blanche et le sol des joints plus ou moins foncés.

Dans l’état des lieux de sortie les plinthes et le sol présentent des taches et traces éparses sur l’ensemble de leurs surfaces. L’ensemble du plafond est taché et les murs présentent de nombreuses nuances de teinte.

Les interrupteurs, adaptateurs et radiateurs électriques en bon état à l’entrée dans les lieux sont tachés et enfoncés et présentent des traces de brulures en tête de radiateur et des traces bleues.

Les films apposés sur les fenêtres par les précédents locataires sont toujours en place et les seuils des fenêtres n’ont pas été nettoyés. Une tringle à rideau inexistante à l’entrée dans les lieux apparait à la sortie avec un trou non rebouché et des traces rougeâtres.

Le nettoyage des sol, plinthe, prises et seuils des fenêtres sera retenu de même que la remise en peinture des murs et plafond, la réparation des adaptateurs enfoncés et le nettoyage de la tringle à rideau qui n’apparaissait pas dans l’état des lieux entrant.

L’état des lieux sortant a été fait alors qu’il n’y avait plus d’électricité dans le logement. L’entreprise chargé des travaux atteste que les deux radiateurs qui présentent des traces de brulure n’ont pas pu être remis en fonctionnement après rétablissement du courant. Leur replacement sera dès lors pris en charge la locataire qui ne justifie pas d’une cause extérieure exonératoire de sa responsabilité.

La pose d’un détecteur de fumée pour 40 euros dont l’existence n’est pas mentionnée à l’entrée sera exclue.

Cuisine

Mme [O] se reconnait redevable des reposes, reprises ponçage et nettoyage de divers équipements de la cuisine pour 515 euros sur les 1.735 euros demandés par le bailleur.

Les réparations reconnues sont la remise en état d’un encadrement de bâti de porte, la repose d’une plinthe arrachée, la reprise de placo au-dessus de l’évier, le ponçage et le vernissage d’une tablette, le nettoyage de la plaque de lustrerie, le nettoyage de la VMC, la reprise du mur moisi sous l’évier et le changement des spots moisis.

L’état des lieux d’entrée décrit cette pièce comme étant en bon état avec toutefois sur le mur des traces dans le bas et des coulures sur la faïence ainsi qu’une éraflure. Les joints du carrelage sont foncés et 2 trous et des traces apparaissent sur le plafond ; une des prises est sans cache.

L’état des lieux de sortie faite état de la dégradation des murs par taches et traces notamment par le fait que le réfrigérateur a brûlé une partie du mur. Le plafond est maculé de taches et de traces réparties sur l’ensemble de sa surface. Le sol présente des traces et tâches éparses. Les portes du meuble sous évier sont gonflées probablement en raison d’un dégât des eaux et l’intérieur du meuble est fortement taché et l’évier est également taché avec résidus au fond des deux bacs. Le radiateur électrique qui présente des traces de brûlure tout comme ceux de la pièce de vie n’a pu être remis en état de fonctionnement après restauration de l’électricité. Les crêtes des carreaux de la crédence sont tachées.

La totalité des dépenses faites pour la remise en état de ces pièces sont justifiées à l’exception du changement de l’évier dont il n’est pas indiqué que les taches ne peuvent être nettoyées. En conséquence en somme de 375 euros correspondant à ce poste sera extournée.

Toilette du rez de chaussée

Mme [O] se reconnait redevable du nettoyage de la cuvette des toilettes entartrée pour 35 euros. Le bailleur réclame 110 euros correspondant au nettoyage des sols, murs, plafond, bouche VMC, interrupteur et douille et adaptateur ainsi qu’au changement du siège des toilette présentant un défaut de fixation.

L’ensemble de la pièce et de ses équipement est en bon état à l’entrée dans les lieux. A la sortie, il est noté des taches et traces sur l’ensemble des surfaces des murs, les crêtes des plinthes sont tachées et les joints du carrelage présentent une importante différence de teinte. L’aération est poussiéreuse et le siège des toilettes présente un défaut manifeste de fixation.

La somme demandée est dès lors entièrement justifiée.

Cage d’escalier

Mme [O] conteste la totalité de la demande chiffrée à 1.890 euros pour le décrassage et reprises des nombreuses projections huileuses et des traces d’usure avec ponçage et re-vitrification de l’escalier. Cette somme comprend également le lessivage des murs tachés avec projections huileuses, chocs sur la fibre de verre et peinture des murs usagés avec tache et enlèvement des décalcomanies.

A l’entrée dans les lieux les murs sont décrits en bon état, la rampe est en bois brut et les marches présentes des traces d‘usure. A la sortie, les marches présentent des traces d’usure, la rambarde, la main courante sont en état d’usage avec des traces de passage et d’encrassement sur la rambarde inférieure. Le mur présente quelques chocs et d’importante traces de passage en partie inférieure avec des décalcomanies.

L’état de l’escalier ne justifie dès lors pas les 15 heures de travail facturées 30 euros de l’heure car le ponçage et la « re-vitrifrication » de cet élément présentant déjà des traces d’usure à l’entrée dans les lieux constituerait un enrichissement du bailleur. En conséquence seule une heure de travail à 30 euros sera retenue pour le nettoyage de la rambarde. La somme de 450 euros -30 euros = 420 euros sera en conséquence déduite de la créance du bailleur.

La reprise des murs sera par contre retenue.

Palier et couloir premier étage

Mme [O] se reconnait redevable de la reprise du placo de l’escalier au niveau de la chambre 2 et du nettoyage des toiles d’araignées au plafond pour 70 euros sur les 125 euros demandés comprenant le nettoyage des interrupteurs et la pose d’un adaptateur pour lustre.

L’état des lieux d’entrée note des équipements électriques en bon état sans préciser la présence d’un adaptateur pour lustre sur les douilles. A la sortie les interrupteurs sont tachés. Le remplacement de cet adaptateur sera donc exclu soit 25 euros.

En ce qui concerne les murs, des stickers sont notés à l’entrée sur un mur en bon état, le sol présente un éclat et les plinthes un angle abimé par l’humidité. A la sortie les plinthes sont dégradées soit par dégâts de eaux soit arrachées et les murs dégradés au niveau de la chambre 2 par des enfoncements de types griffures sur presque 1 centimètre de profondeur. A noter cependant que la reprise du sol, des plinthes et des murs est chiffrée avec les reprises de la chambre 1 qui regroupent l’ensemble des reprises du premier étage pour ces postes. Au regard des constatations de l’état des lieux de sortie ces reprises sont justifiées pour cette pièce

Chambre 1

Mme [O] se reconnait redevable des réparations des portes et fenêtres de la chambre 1 et du nettoyage de la VMC pour 355 euros.

A l’entrée dans les lieux, les murs sont décrits en bon état sauf 4 trous rebouchés, des accrocs et traces de frottement. Une lame du sol est légèrement gondolée, le plafond est en bon état et un angle des plinthes est abimé. Les équipements sont notés en bon état.

A la sortie les murs sont marqués de nombreuses traces de doigts et d’encrassement sur toute la surface. Les lames du parquet sont boursouflées ou épaufrées sur l’ensemble de la surface, les plinthes sont dégradées avec traces d’un important dégât des eaux. Le plafond présente des traces de stickers et de main. Le radiateur électrique présente des taches et traces. L’argument selon lequel les dégâts occasionnés au parquet pendant le temps de la location par un dégâts des eaux relèvent du gros œuvre exclusif de la responsabilité du locataire manquent de pertinence au regard des règles légales énoncées ci- dessus. Les travaux facturés seront retenus à l’exception de la pose d’un adaptateur pour lustre (25 euros), l’état des lieux d’entrée notant des équipements électriques en bon état sans préciser la présence d’un tel adaptateur, la vérification de l’installation électrique (30 euros) sera également exclue dans la mesure où elle ne relève pas de dégradations locatives.

Chambre 2

Mme [O] se reconnait redevable du nettoyage des déjections d’oiseaux sur l’extérieur de la fenêtre, de la remise en état des plinthes, radiateur électrique et portes coulissantes et de la pose d’une serrure à clé dans la porte de la chambre 2, le tout pour 255 euros.

A l’entrée dans les lieux, les sols, plafond les murs sont décrits en bon état sauf des traces de frottement sur les murs et une tache de rouille au sol. Les équipements sont notés en bon état.

A la sortie le sol présente une importante rayure en plein milieu, une dégradation importante de deux lames sur 20 cm et des bords de jonction entre certaines lames boursouflées. Les murs présentent de nombreuses traces sur toute la surface. Le radiateur électrique présente des traces de brulure en crête de même que les interrupteurs qui sont tachés.

Contrairement aux affirmations de la locataire, ces dégradations sont au-delà d’un état d’usage. La totalité des sommes réclamées sera retenue.

Salle d’eau

Mme [O] se reconnait redevable des travaux de reprise de cette pièce à hauteur de 1.605 euros mais conteste la facture d’un miroir absent à l’entrée dans les lieux et la reprise des chocs sur la porte qui préexistaient lors de l’entrée dans les lieux.

À l’entrée dans les lieux, l’existence de 6 miroirs est mentionnée et la porte présente 2 chocs colmatés et est fissurée coté salle de bain.

À la sortie la porte est dans un état dégradé avec des griffures et des chocs et est multiplement tachée. Il n’est pas fait mention des 6 miroirs existants à l’entrée dans les lieux mais la facture des travaux prévoit l’enlèvement de 4 petits miroirs et leur remplacement par un unique miroir plus grand.

La reprise de la porte et la remise en état des miroirs manquants est dès lors justifiée.

Chaufferie ou local technique.

Mme [O] conteste la totalité de la demande chiffrée à 195 euros pour la réparation des griffures et le décollage des décalcomanies et la reprise de choc et d’enfoncement sur la porte ainsi que son réglage et sa mise en peinture outre le nettoyage des murs et la vérification et l’entretien du ballon d’eau chaude.

À l’entrée dans les lieux ces équipements étaient déclarés en bon état sauf quelques traces de couleur sur la toile de verre des murs et un frottement au sol de la porte qui comprenait 3 chocs colmatés sur l’ouvrant.

À la sortie l’état des lieux note des griffures et décalcomanies sur la porte qui a été rénovée mais non repeinte, la poignée ne fonctionne plus. Les murs présentent de légères tâches et traces.

Les frais de reprise de la porte et de nettoyage des murs seront retenus de même que celui de l’entretien du ballon d’eau chaude solaire qui relève des obligations d’entretien du locataire qui ne justifie pas avoir procédé à cet entretien.

Escalier montant au second étage

Mme [O] se reconnait redevable des travaux de reprise de cette pièce.

Chambre de l’étage

Mme [O] se reconnait redevable de la reprise d’enduit dans la chambre sur le placo, du nettoyage du sol et des équipements pour 120 euros. Elle conteste la facturation du nettoyage des murs qui selon elle était déjà dans le même état à l’entrée dans les lieux de même que les travaux de peinture et de lasure sur les montants des fenêtres qui selon elle touchent le gros-œuvre et sont normalement à la charge du propriétaire.

L’état des lieux d’entrée décrit cette pièce en bon état avec toutefois des traces de colle d’anciens stickers et au sol des traces d’empiètement de lit. L’entourage du velux est mentionné comme griffé avec des traces d’adhésif.

À la sortie le sol est mentionné comme présentant quelques traces avec décollement partiel de petites dalles. Il est noté pour les murs, à droite, la présence de tâches ayant dégradé le mur-pignon ainsi que des traces au niveau de la VMC. Certaines prises électriques sont très sales. La fenêtre de toit n’a manifestement été jamais entretenue et il est noté des traces de moisissures au niveau de l’encadrement. L’appui de fenêtre est fortement dégradé par des griffures et des taches.

Les travaux de reprise sont dès lors intégralement justifiés.

Salle de bain de l’étage

Mme [O] se reconnait redevable de la reprise de la porte enfoncée de la salle de bain, le nettoyage des velux et le détartrage des sanitaires (lavabo-baignoire-WC) avec remplacement de l‘abattant des toilettes pour un total de 215 euros.

L’état des lieux d’entrée décrit cette pièce en bon état à l’exception d’écailles de peinture au plafond. Quatre miroirs collés sont en place ;

À la sortie les murs sont marqués de traces de doigts de traces éparses. La fenêtre de toit présente des vitrages non faits et des traces de moisissure sur les coins. Le radiateur électrique est poussiéreux. Le robinet mitigeur du lavabo a été décalé, le joint sanitaire de la baignoire est partiellement moisi, la faïence présente des tâches et traces et enfin le robinet mélangeur est fortement calcairisé et la douchette dégradée.

Les travaux facturés seront retenus à l’exception du remplacement du mécanisme des toilettes (90 euros) dont la dégradation n’apparait pas dans l’état des lieux de sortie et le remplacement des miroirs déjà en place à l’entrée dans les lieux et dont le remplacement relève du choix du propriétaire (60 euros).

Garage

Mme [O] se reconnait redevable du nettoyage du garage pour 115 euros.

Extérieurs

Mme [O] fait observer que la comparaison entre l’état des lieux à l’entrée et celui existant à la sortie est impossible dans la mesure où le constat fait à la sortie par le commissaire de justice ne fait aucune mention des extérieurs pour la remise en état desquelles il est réclamé la somme de 3.435€.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Dans la mesure où l’état des lieux de sortie n’envisage pas les extérieurs et où les photographies versées au débat par le demandeur ne sont pas horodatées, la demande relative aux reprises des extérieurs sera rejetée. La somme de 3.435€ sera donc déduite de la créance revendiquée par la bailleresse.

La somme correspondant au changement de barillet des serrures soit 105 euros, non justifiée au regard de la restitution des clefs sera également déduite

Récapitulatifs de la créance retenue après déduction des sommes laissées à la charge du bailleur :

Créance revendiquée 22. 285 euros

A déduire

Entrée : – 50 euros,

Pièce à vivre – 40 euros,

Cuisine – 345 euros,

Cage d’escalier – 420 euros,

Palier 1er étage – 25 euros,

Chambre 1 – 55 euros,

Salle de bain de l’étage : – 150 euros,

Extérieurs – 3.435 euros.

Changement barillet – 105 euros

Total à déduire 4.520 euros

La somme de 22. 285 euros – 4.520 euros soit 17.765 euros sera mise à la charge solidaire de Mme [I] [O] et de M. [C] [O] en qualité de caution garantissant les sommes dues au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts à compter de la mise en demeure du 27 février 2024.

— Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et de la moitié du coût de l’état des lieux sortant dressé par commissaire de justice.

— Sur l’arriéré des loyers

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, La SCI A.F.D.L.C revendique une créance de 306,96 euros, au titre des loyers et charges impayés. Mme [O] se reconnait redevable de cette créance.

Monsieur [C] [O] s’est engagé en qualité de caution solidaire à garantir les loyers dus.

La demande condamnation solidaire au titre des loyers dus est donc justifiée.

— Sur le partage du coût de l’état des lieux de sortie fait par commissaire de justice.

La SCI A.F.D.L.C revendique une créance de 149,50 euros au titre de la moitié des frais de commissaire de justice ce que contestent les consorts [O] aux motifs que le recours au commissaire de justice a été du seul choix du bailleur qui doit en conséquence en garder le coût à sa charge.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il est constant que lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût. (Cour de cassation Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-20.183).

En l’espèce le constat d’huissier ne fait pas état de ce que la locataire ait été avisée au moins sept jours à l’avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées.

En conséquence, la demande de remboursement de la moitié du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie doit être rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SCI A.F.D.L.C.

La SCI AFDLC réclame la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 500€ pour résistance abusive.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI AFDLC qui sollicite une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard de paiement, de sorte que ce chef de demande sera rejeté.

— Sur la demande de délais de paiement de Mme [I] [O] et M. [C] [O] .

Mme [I] [O] et M. [C] [O] sollicitent l’étalement de la créance de la SCI demanderesse sur 24 mois à raison de 100 euros par mois avec effacement du solde la dette en fin d’échéancier.

A l’appui de cette demande, ils font valoir que Mme [O] ne perçoit qu’un revenu de 1.371,15 euros mensuels pour des charges de 700 euros, ce qui la laisse avec à peine de quoi finir le mois alors que la SCI ne justifie pas d’avoir un besoin urgent des sommes réclamées.

M. [O] ne donne aucune indication sur sa situation financière.

La SCI A.F.D.L.C s’oppose à cette demande en faisant valoir que Mme [O] omet de déclarer les aides sociales qui viennent compléter ses ressources et que M. [C] [O] caution solidaire ne justifie pas d’une situation justifiant l’octroi des délais demandés.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Il convient tout d’abord d’observer que Mme [O] a quitté les lieux en novembre 2023 soit depuis plus de 2 ans. Bien qu’elle ait reconnu être redevable d’un certain nombre de sommes, excédent le montant du dépôt de garantie, elle n’a procédé à aucun versement.

Il ressort par ailleurs des pièces produites qu’elle a perçu un salaire net au 31 octobre 2024 de 24.414 euros soit 2.441 euros, par mois et que ses charges étaient partagées en 2024 avec M. [A] [H]. Elle ne produit au soutien de sa demande aucun élément de nature à justifier de sa situation personnelle en 2025.

Il s’ensuit que la demande en délais de paiement doit être rejetée.

— Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [O] et M. [C] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum à supporter les frais de la procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des frais que la SCI A.F.D.L.C a dû exposer pour la défense de ses droits et eu égard à l’équité, Mme [I] [O] et M. [C] [O] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1.200 euros au titre l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] à verser à la SCI A.F.D.L.C la somme de trois cent six euros et quatre-vingt-seize (306,96 euros), au titre des loyers et charges impayés.

REJETTE la demande en paiement au titre du partage du coût de l’état des lieux.

CONDAMNE in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] à verser à la SCI A.F.D.L.C la somme de dix-sept mille sept cent soixante-cinq (17.765 euros) euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

REJETTE le surplus de la demande.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 27 février 2024.

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI A.F.D.L.C au titre de la résistance abusive.

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [I] [O] et M. [C] [O].

CONDAMNE in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [O] et M. [C] [O] à verser à la SCI A.F.D.L.C la somme de mille deux cent (1.200) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.