N° RG 25/00171 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXA6

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 706

Copie certifiée conforme

à :

M. [I] [T]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [H],

demeurant 5 chemin de Galerne – Clos du Verger – 38210 TULLINS

représenté par Maître Mathieu KARM, avocat au sein de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, postulant de Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocate au barreau de Bordeaux, demeurant 5 rue du Château Trompette – 33000 BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 706 plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [T],

demeurant Le Clos Le Notre – 30 rue du Maréchal Leclerc- Bât 10-Entrée A-Esc A-Porte 005 – 28110 LUCÉ

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN, statuant en matière de référé

En présence de : [S] [R], auditeur de justice.

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Mars 2026 et mise en délibéré au 14 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juillet 2022, M. [H], par l’intermédiaire de la société Pichet immobilier services, a donné à bail à M. [T], un appartement à usage d’habitation situé 30 rue du maréchal Leclerc (bâtiment 10, entrée 1, appartement n°005), Le Clos Le Notre, à Luce, moyennant un loyer mensuel de 485,00 euros outre 86,00 euros de charges locatives.

En outre, le 13 juillet 2022, M. [H], par l’intermédiaire de la société Pichet immobilier services, a donné en location à M. [T] une place de parking situé 30 rue du maréchal Leclerc (parking n°48), Le Clos Le Notre, à Luce, moyennant un loyer mensuel de 7,00 euros outre 3,00 euros de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juillet 2025 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 pour obtenir notamment la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 17 mars 2026, M. [H] est représenté par son conseil.

Il maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

Le constat de la résiliation du bail d’habitation et du bail du parking à effet du 12 septembre 2025, par le jeu de la clause résolutoire,L’expulsion de M. [T] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le tribunal,La condamnation de M. [T] à lui payer la somme actualisée de 7 214,90 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 10 mars 2026,La condamnation de M. [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,La condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de M. [T] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.Il expose que le paiement des loyers n’a pas été repris et il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

M. [T], comparant à l’audience en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Il expose vouloir rester dans le logement, ne pas avoir repris le paiement du loyer et avoir besoin de temps pour rembourser sa dette. Il déclare avoir été licencié et avoir été victime d’une escroquerie. Il perçoit une somme de 1 180 euros par France travail et doit rembourser un crédit à la consommation à hauteur de 850 euros. Il sollicite des délais de paiement pour rembourser sa dette locative et propose de verser 300 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 8 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [H] justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 juillet 2025 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du logement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et M. [H] a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [T] le 11 juillet 2025 pour un montant en principal de 1 870,62 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la résiliation du parking

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

En l’espèce, M. [H] et M. [T] ont conclu deux baux distincts, le premier bail portant sur le logement le 13 juillet 2022 et le second portant sur une place de parking le 13 juillet 2022. En outre, les parties sont similaires dans les deux baux et les adresses du logement et du parking sont identiques.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme accessoire au logement et de soumettre ainsi la location du parking aux mêmes dispositions que le logement, et de résilier le contrat de location à la date du 11 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Cependant, sa situation personnelle et financière ne lui permet pas de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [T] n’a en outre pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, M. [H] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de ne pas faire application de l’article précité, l’expulsion de M. [T] sera par conséquent ordonnée.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

M. [H] produit un décompte démontrant que M. [T] reste lui devoir, la somme de 7 214,90 euros au 10 mars 2026.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, une somme de 160,32 euros a été retenue le 21 juillet 2025 au titre des frais du commandement de payer et une somme de 60 euros a été retenue le 1er mars 2026 au titre des frais d’impayés bancaires.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 220,32 euros au titre des frais du commandement de payer et d’impayés bancaires.

M. [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 994,58 euros (7 214,90 euros – 220,32 euros) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 11 septembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (10 mars 2026).

Enfin, M. [T], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 10 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

M. [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la préfecture, de l’assignation, des droits de plaidoirie, et de tous frais d’exécution du titre obtenu.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, M. [T] sera condamné à verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2022 entre Monsieur [Z] [H], par l’intermédiaire de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, et Monsieur [I] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 30 rue du maréchal Leclerc (bâtiment 10, entrée 1, appartement n°005), Le Clos Le Notre, à Lucé, sont réunies à la date du 11 septembre 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2022 entre Monsieur [Z] [H], par l’intermédiaire de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, et Monsieur [I] [T] concernant le parking situé au 30 rue du maréchal Leclerc (parking n°48), Le Clos Le Notre, à Lucé, sont réunies à la date du 11 septembre 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [I] [T] au titre de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [I] [T] à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 6 994,58 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2026 ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [I] [T] à verser à Monsieur [Z] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis normalement sans indexation ni variation, à compter du 10 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la préfecture, de l’assignation, des droits de plaidoirie, et de tous les frais d’exécution du titre obtenu ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi ordonnée et prononcée le 14 Avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION