N° RG 25/01029 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JIX

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 25/01029 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JIX

Minute :

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [W] [T] épouse [Z]

M. [D] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

à : [W] [T] et [D] [Z]

le : 15/12/2025

Formule exécutoire délivrée

à : TERRE D’OPALE HABITAT

le : 15/12/2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Madame [P] [F], gestionnaire au sein du service recouvrement et contentieux, avec pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [T] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

M. [D] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2010, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 9] désormais dénommé l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a donné à bail à Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel total de 566,76 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a fait signifier le 8 janvier 2025 par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3370,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a fait assigner Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 juin 2025, soit la somme de 2378,85 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 718,68 euros,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 janvier 2025, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3370,36 euros au jour de l’audience.

Madame [W] [T] épouse [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [D] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a transmis au juge, par un courriel du 26 novembre 2025, la quittance d’assurance qui lui a été communiquée par Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] conformément à l’autorisation donnée en audience de production d’une note en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2010 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2025, pour la somme en principal de 3370,36 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] restent lui devoir la somme de 3832,16 euros le 30 septembre 2025 et à l’audience, les parties conviennent qu’un mois de loyer a été réglé de sorte que la dette locative s’élève à 3370,36 euros au jour de l’audience soit le 14 octobre 2025 (en ce inclus 277,28 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [W] [T] épouse [Z] reconnaît d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 3093,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (en introduction) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et lorsque le juge a été saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif démontre que Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, il ressort des éléments du débat que Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] sont en situation de régler leur dette locative dès lors que la locataire explique que son époux est salarié et qu’il va augmenter le nombre d’heures de travail outre le fait qu’ils perçoivent des allocations.

De plus, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] sont autorisés à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si leurs ressources le leur permettent.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2010 entre l’Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 9] désormais dénommé l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT et Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] à verser à l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 3093,08 euros (décompte arrêté au 14 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 ;

AUTORISE Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 150 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] soient condamnés à verser à l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit à ce jour à 718,68 euros), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [T] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,