N° RG 25/00158 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GWFB

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[R] [S] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [S] [J]

demeurant 12 rue des Grandes Filles Dieu – Etg 3 – Appt 4132 – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 20 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 13 novembre 2009, la société LOGEMENT FRANCILIEN a donné à bail à Monsieur [F] [C] et Madame [R] [S] [J] un logement situé au 12 rue des Grandes Filles Dieu, étage 3, appartement n° 4132 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 496,63 euros hors charges locatives.

A compter du 06 juillet 2015, Madame [R] [S] [J] est restée seule locataire de l’appartement, ce qui a donné lieu à la signature d’un contrat de location « avenant au contrat » du 13 novembre 2009, prévoyant le paiement d’un loyer mensuel de 531,07 euros hors charges locatives.

A compter du 1er janvier 2019, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT est devenu propriétaire des biens loués.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08 juillet 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4 887,45 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 30 septembre 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [R] [S] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

5 177,94 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,Une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5 196,34 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il indique avoir récemment reçu des paiements et précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais.

Madame [R] [S] [J], convoquée par remise de l’assignation en l’étude, comparait personnellement. Elle ne conteste pas la dette et indique avoir des difficultés financières suite à un licenciement économique. Elle précise avoir trouvé un emploi et être en mesure de rembourser sa dette.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié d’un signalement aux organismes payeurs des aides au logement en raison de la persistante de la situation d’impayés, notamment le 03 octobre 2024. La saisine de la CCAPEX est ainsi réputée constituée.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 08 juillet 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 08 juillet 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [R] [S] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 septembre 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [S] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de non-respect par Madame [R] [S] [J] des délais qui lui ont accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 09 septembre 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [R] [S] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte et situation de compte – que Madame [R] [S] [J] reste devoir une somme de 5 196,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, plusieurs sommes ont été retenues au titre de pénalités d’enquête et notamment la somme de 7,62 euros les 22 mars 2024, 23 avril 2024, 23 mai 2024, 21 juin 2024, 25 juillet 2024, 23 août 2024, 23 septembre 2024 et 24 octobre 2024.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif, la somme de 60,96 euros au titre des pénalités d’enquête.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [S] [J] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme provisionnelle de 5 135,38 euros (5196,34 – 60,96 euros au titre des pénalités d’enquête) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Cette dette sera apurée par mensualités de 146,72 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [R] [S] [J] à compter du 09 septembre 2025 et portant sur les lieux situés au 12 rue des Grandes Filles Dieu, étage 3, appartement n° 4132 à CHARTRES 28000 ;

CONDAMNONS Madame [R] [S] [J] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme provisionnelle de 5 135,38 euros (cinq mille cent trente-cinq euros et trente-huit centimes) au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISONS Madame [R] [S] [J] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de cent quarante-six euros et soixante-douze centimes (146,72 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêt et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Madame [R] [S] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [S] [J], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L ; 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Madame [R] [S] [J] à payer à titre provisionnel à C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 09 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [S] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonné et prononcé le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION