N° RG 26/00008 – N° Portalis DBXV-W-B7K-GZCP

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

[A] [J]

Préf28

Copie certifiée conforme

à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

(RCS BLOIS n°967 200 049)

dont le siège social est sis 7 rue Latham – 41000 BLOIS

prise en son établissement sis 5 Rue Michel Royer – 45000 ORLEANS

pour la correspondance

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Madame [I] [Z], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, muni d’un pouvoir spécial

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [J]

demeurant 19 rue de la Libération – Appartement 65 – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Février 2026 et mise en délibéré au 05 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 13 novembre 2015, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [A] [J] un logement situé 19 rue de la Libération, appartement n°0065, à MAINVILLIERS 28300, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,47 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 775,04 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 12 décembre 2025, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [A] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante quant au bail consenti à Madame [A] [J], qui devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef, Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [A] [J] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux loués et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Madame [A] [J] à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,Condamner Madame [A] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le montant des loyers et charges dus actualisé à la date du 26 août 2025, la mensualité de juillet 2025 étant incluse, à hauteur de la somme de 1 429,05 euros, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,Condamner Madame [A] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,Condamner Madame [A] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution, et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,Condamner Madame [A] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,Condamner Madame [A] [J] aux dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

A l’audience, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par son avocat, maintient les demandes contenues dans l’assignation.

Madame [A] [J], régulièrement citée à comparaître, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 12 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

A titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 12 septembre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [A] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 novembre 2024.

En outre, l’absence de comparution de Madame [A] [J] et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [A] [J] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 13 novembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [A] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer, relevé de compte – que Madame [A] [J] reste devoir une somme de 1 429,05 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 26 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, une somme de 157,03 euros a été retenue le 30 novembre 2024 au titre de frais. En outre, une somme de 7,62 euros a été retenue les 28 février 2022, 31 mars 2022, 30 avril 2022 et 31 mai 2022 au titre de pénalités d’enquête d’occupation et une somme de 2,00 euros a été retenue les 31 janvier 2020, 31 septembre 2021 et 30 septembre 2023 au titre de frais de rejet de prélèvement.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 193,51 euros au titre de frais, de pénalités d’enquête d’occupation et de frais de rejet de prélèvement.

Madame [A] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 1 235,54 euros (1429,05 euros – 193,51 euros au titre de frais, de pénalités d’enquête d’occupation et de frais de rejet de prélèvement) au titre de l’arriéré de loyers et charges dues au 26 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2015 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [A] [J] à compter du 13 novembre 2024 et portant sur les lieux situés au 19 rue de la Libération, appartement n°0065, à MAINVILLIERS 28300 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [A] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les indemnités d’occupation dues à compter du 13 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [A] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1 235,54 euros (mille deux cent trente-cinq euros et cinquante-quatre centimes) au titre des loyers et charges dus au 26 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 5 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence,

La République française mande et ordonne :

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”