N° RG 25/00403 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTK2

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[E] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

(RCS PARIS n°824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [O]

demeurant 4 rue des Vaux de Lèves – Appt 111 – 28300 LEVES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 10 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 09 mai 2022, Monsieur [X] [D] a consenti à Monsieur [E] [K] [O] un bail d’habitation portant sur un logement situé 4 rue des Vaux de Lèves, étage 1, appartement n°111 à LEVES 28300, moyennant le paiement mensuel de la somme de 690,00 euros hors charges locatives.

Par un autre acte sous seing privé en date du 07 mai 2022, Monsieur [X] [D] a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [D] a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative, faisant suite aux versements intervenus au titre des loyers impayés des mois de juillet 2022 à juin 2024, a été réalisée le 15 juillet 2024 pour le loyer impayé du mois de juillet 2024.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 06 mars 2025 pour une somme en principal de 6 226,29 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [K] [O] le 11 mars 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 06 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [E] [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

6 032,48 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 mars 2025,Une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, dépose son dossier et actualise sa créance à la somme de 5 982,48 euros. Le logement ayant été restitué, elle se désiste de sa demande d’expulsion.

Monsieur [E] [K] [O], convoqué par remise de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

En l’espèce, l’assignation du 06 juin 2025 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au-delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

Il est amis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 07 mai 2022 et une quittance subrogative en date du 15 juillet 2024.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative en date du 15 juillet 2024 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [X] [D] et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre ses locataires défaillants au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 7 347,21 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à Monsieur [E] [K] [O] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte d’huissier du 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article intitulé « Clause résolutoire » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mars 2025 pour un principal de 6 226,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mai 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [E] [K] [O] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2024. Cependant, l’absence de comparution de Monsieur [E] [K] [O] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile “le demandeur peut, en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance” et il résulte de l’article 395 du même code que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, compte tenu du départ volontaire de Monsieur [E] [K] [O] des lieux loués et de la restitution du logement le 31 août 2025, le juge constate le désistement de la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte-tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [X] [D], et en cas de subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 07 mai 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [E] [K] [O], survenu le 31 août 2025 au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [E] [K] [O] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Monsieur [E] [K] [O] s’élève à la somme de 5 982,48 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 août 2025.

Il convient de condamner Monsieur [E] [K] [O] au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [E] [K] [O], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur la demande d’expulsion de Monsieur [E] [K] [O]

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 07 mai 2025 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail signé entre d’une part Monsieur [X] [D] et d’autre part Monsieur [E] [K] [O] le 09 mai 2022 et portant sur un logement situé 4 rue des Vaux de Lèves, étage 1, appartement n°111, à LEVES 28300 ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 07 mai 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, soit le 31 août 2025, sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [X] [D], la somme de 5 982,48 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et quarante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025, date du commandement de payer ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 10 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION