N° RG 25/00276 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVFT

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Ordonnance du 05 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00276 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVFT

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S.C.I. BS CAPITAL

C/

S.A.S. SOCIÉTÉ D&S

MI :

Copie exécutoire délivrée

à

la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES

la SCP FALLOURD PAPIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

05 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. BS CAPITAL, dont le siège social est sis 75 boulevard Pereire – 75017 PARIS

représentée par la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000054

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SOCIÉTÉ D&S, dont le siège social est sis 10 grande rue Maurice Violette – 28100 DREUX

représentée par la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, demeurant 8 Place Anatole France – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 et mise en délibéré au 05 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2021, la SCS Selectirente a donné à bail à la SAS D&S un local commercial au sein de l’ensemble immobilier situé 10 grande rue Maurice Viollette à Dreux (28100), pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 40 000 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte authentique du 5 décembre 2024, la SCI BS Capital a fait l’acquisition, auprès de la SCS Selectirente, de l’ensemble immobilier précité, situé 10 grande rue Maurice Viollette à Dreux (28100).

Le 21 juillet 2025, au motif que le preneur se révélait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SCI BS Capital a fait signifier à la SAS D&S, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme au principal de 38 292,24 euros au titre d’un reliquat de loyer et charges de 3 934,80 euros arrêté au 31 décembre 2024 ainsi que les échéances de loyers et charges du 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 ; sur la somme de 7 658,44 euros au titre de la pénalité contractuelle de 20% ; sur les intérêts de retard et les frais du présent commandement.

L’état certifié des inscriptions délivré le 6 mai 2025 ne fait état d’aucun créancier privilégié.

Le commandement étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la SCI BS Capital a fait assigner la SAS D&S devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la SAS D&S.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI BS Capital, représentée, conclut au débouté de la SAS D&S de l’intégralité de ses demandes. Elle sollicite du juge des référés de constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 juillet 2025 n’ont pas été réglées, et en conséquence, à titre principal, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la SAS D&S (enseigne commerciale CHB) pour les locaux commerciaux sis 10 grande rue Maurice Viollette à Dreux (28100), à compter du 1er septembre 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SAS D&S (enseigne commerciale CHB) des lieux qui lui ont été loués à cette adresse, ainsi que celle de tout occupant et de toute occupation de son chef, et si nécessaire avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée et si besoin était d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira au président du tribunal de désigner et ce, aux frais et risques de la société défenderesse,

— Condamner la SAS D&S (enseigne commerciale CHB) à payer à la SCI BS Capital les sommes suivantes :

Le solde des causes du commandement : 34 292,24 euros,

Majoration forfaitaire de 20% sur le loyer du T2 : 6 848,44 euros,

Le tout, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2025,

Une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er septembre 2025, égale au double des loyers et charges en vigueur, TVA comprise.

A titre subsidiaire, la SCI BS Capital, ne s’oppose pas à ce que le juge des référés accorde à la SAS D&S 12 mois de délais pour apurer sa dette locative s’élevant au jour de l’audience à la somme de 38 106 euros, à condition que durant ces délais, les loyers et charges courants soient réglés à la bonne date et qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges courants comme d’une seule échéance mensuelle de l’arriéré locatif, la clause résolutoire soit déclarée acquise.

En tout état de cause, la SCI BS Capital sollicite la condamnation de la SAS D&S à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront ceux du commandement de payer, ceux de la présence instance, de ses suites et les frais d’expulsion.

La SAS D&S, représentée, sollicite du juge des référés, concernant la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire invoquée par la SCI BS Capital, de :

— A titre principal :

Constater que la clause résolutoire invoquée par la SCI BS Capital à l’encontre de la SAS D&S a été mise en œuvre de manière irrégulière (dette moindre que celle invoquée), avec une certaine mauvaise foi, mais également alors même qu’il n’a jamais été justifié, malgré diverses demandes, des charges facturées à la SAS D&S,

En conséquence, constater l’existence de contestations sérieuses quant à cette demande,

En conséquence, dire et juger n’y avoir lieu à référé sur ce point et renvoyer la SCI BS Capital à mieux se pourvoir au fond pour faire état de ses demandes à ce titre.

— A titre subsidiaire :

Constater que la SAS D&S fait légitimement état de motifs sérieux (dette contestable ; exception d’inexécution, mauvaise foi), mais également d’une manifeste bonne foi, de nature à permettre au juge des référés de neutraliser les effets de la clause résolutoire,

En conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire invoquée par la SCI BS Capital à l’encontre de la SAS D&S,

Accorder à la SAS D&S les plus larges délais de paiement, sur une période de 24 mois, pour s’acquitter de sa dette envers la SCI BS Capital, en sus du loyer courant.

Sur la demande d’expulsion des locaux loués formulée par la SCI BS Capital, la SAS D&S conclut qu’il n’y a pas lieu à référé, au regard des contestations sérieuses précédemment évoquées, et sollicite que la SCI BS Capital soit renvoyée à mieux se pourvoir au fond.

Sur la demande de condamnation provisionnelle formulée par la SCI BS Capital, la SAS D&S, à titre principal, conclut n’y avoir lieu à référé et au renvoi de la SCI BS Capital à mieux se pourvoir au fond. A titre subsidiaire, elle sollicite que sa dette locative soit ramenée à une plus juste mesure et qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter, sur une période de 24 mois.

Enfin, en tout état de cause, la SAS D&S sollicite la condamnation de la SCI BC Capital à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI BS Capital justifie, par la production du contrat de bail commercial du 20 décembre 2021 et de l’acte authentique de vente du 5 décembre 2024, être liée par un bail commercial avec la SAS D&S, concernant un local commercial au sein de l’ensemble immobilier situé 10 grande rue Maurice Viollette à Dreux (28100).

Le bail contient une clause résolutoire (article 25 – page 23) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 21 juillet 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI BS Capital a mis en demeure la SAS D&S d’avoir à régler la somme de 38 292,24 euros au titre d’un reliquat de loyer et charges de 3 934,80 euros arrêté au 31 décembre 2024 ainsi que les échéances de loyers et charges du 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 ; sur la somme de 7 658,44 euros au titre de la pénalité contractuelle de 20% ; sur les intérêts de retard et les frais du présent commandement.

La SCI BS Capital justifie, par la production du relevé détaillé de compte locataire de la SAS D&S du 6 novembre 2025, recensant ses impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 (4ème trimestre inclus), que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées en totalité dans le mois de la délivrance de cet acte.

Si la SAS D&S discute le montant de sa dette, il n’en demeure pas moins qu’il est établi qu’elle n’a pas réglé dans le mois le montant total des sommes qu’elle devait devoir – ainsi que cela sera détaillé infra. Dès lors, la clause résolutoire joue.

En outre, la SAS D&S n’établit pas la mauvaise foi de la SCI BS Capital. En effet, le simple fait que le quantum de la dette demandée soit erroné dans le commandement est inopérant pour qualifier la mauvaise foi. De plus, c’est à bon droit que la SCI BS Capital n’a pas comptabilisé dans le décompte joint au commandement les règlements du 20 février et 5 mars 2025 puisque ces règlements ont été faits entre les mains de la SCS Selectirente, ancien bailleur du locataire, et non de la SCI BS Capital. Enfin, si la SAS D&S fait valoir qu’elle n’a été informée du changement de bailleur qu’au mois de mai 2025, créant une légitime confusion quant à son créancier et quant au quantum de sa créance ; force est de constater qu’il ressort du courrier de son conseil du 22 janvier 2025, transmis à la SCS Selectirente et à la SCI BS Capital, que la SAS D&S avait connaissance de la cession du bail à cette date et, qu’en outre, la SCS Selectirente, par un courrier du 4 février 2025, a répondu aux différentes interrogations soulevées par la SAS D&S, de sorte que cette dernière ne peut se prévaloir d’une quelconque mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire à son encontre.

Dès lors, la SAS D&S, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne justifie pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, et ce, même si elle justifie avoir procédé à différents virements entre mai et novembre 2025.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail commercial au 21 août 2025.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La dette qui résulte du relevé détaillé de compte locataire du 6 novembre 2025, arrêtés au mois d’octobre 2025 est de 38 106 euros.

Néanmoins, il ressort de la sommation de payer du 6 janvier 2025 que la SAS D&S était redevable, auprès de la SCS Selectirente, de la somme de 8 599,11 euros au titre du loyer trimestriel de la période du 1er octobre au 31 décembre 2024. Or, le commandement de payer du 21 juillet 2025, délivré par la SCI BS Capital, comprend un reliquat de loyer et charges à hauteur de 3 934,80 euros au titre du mois de décembre 2024. Dès lors, si la SCI BS Capital justifie de sa qualité de bailleresse envers la SAS D&S à compter du 5 décembre 2024, il n’en demeure pas moins que cette dernière se retrouve débitrice de deux loyers pour la même période – à savoir décembre 2024 – et pour le même local commercial à l’égard de deux bailleurs différents. Dès lors, l’échéance du mois de décembre de 3 934,80 euros, qui apparait sérieusement contestable, sera déduite de la dette due par la SAS D&S.

En outre, il convient de soustraire à la somme due le virement effectué par la SAS D&S le 27 novembre 2025 à hauteur de 5 000 euros.

Dès lors, la SAS D&S sera donc condamnée à la somme provisionnelle de 29171,20 euros (38 106 euros – 3 934,80 euros – 5 000 euros) restant due au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2025, mois de décembre 2025 inclus (4ème trimestre).

Si la SCI BS Capital inclut dans sa créance la clause prévue à l’article 25 du bail commercial, prévoyant une majoration de ces sommes à hauteur de 20% à titre d’indemnité forfaitaire, soit la somme de 6?858,44 euros ; il n’en demeure pas moins que cette dernière s’analyse comme étant une clause pénale et implique, comme tel, l’appréciation des juges du fond, de sorte qu’il convient de débouter la SCI BS Capital de cette demande.

La SAS D&S sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 29171,20 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés depuis janvier 2025, mois de décembre 2025 inclus (4ème trimestre), qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 juillet 2025

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Si la SCI BS Capital sollicite que la SAS D&S soit condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au double des loyers et charges en vigueur, TVA comprise, force est de constater que le bail liant les parties ne fait nullement mention d’une telle majoration.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la SAS D&S à compter du 1er janvier 2026 (1er trimestre) jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer mensuel contractuel, augmenté des charges, impôts, taxes et redevances, soit la somme mensuelle de 4604,58 euros (13 813,76 euros /3).

En conséquence, la SAS D&S sera condamnée à payer à la SCI BS Capital :

— La somme provisionnelle de 29171,20 euros restant due au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2025, mois de décembre 2025 inclus (4ème trimestre), assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 juillet 2025,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 4604,58 euros à compter du 1er janvier 2026, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SAS D&S sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de son retard de paiement. A titre subsidiaire, le bailleur donne son accord pour des délais de paiement à hauteur de 12 mois.

S’il ressort du relevé détaillé de compte locataire du 6 novembre 2025 que la SAS D&S reste redevable d’une dette importante à l’égard de la SCI BS Capital et ce, depuis le mois de janvier 2025, soit depuis le début du bail liant les parties ; il n’en demeure pas moins que cette dernière justifie avoir effectué plusieurs règlements depuis la délivrance du commandement de payer à hauteur de 19 000 euros, respectivement les 23 juillet, 10 septembre, 8 octobre et 27 novembre 2025.

Dès lors, il y a lieu d’accorder un délai de 18 mois à la SAS D&S pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Durant ces délais, les loyers et charges courants devront être réglés à la bonne date.

En cas de non-respect des délais de paiement accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La société défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge.

Le sort des meubles garnissant le logement sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La SAS D&S qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, lesquels, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, comprendront les frais du commandement de payer.

La SAS D&S sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI BS Capital la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat bail liant les parties à compter du 21 août 2025 ;

CONDAMNONS la SAS D&S à payer à la SCI BS Capital Invest la somme prévisionnelle de 29171,20 euros restant due au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2025, mois de décembre 2025 inclus (4ème trimestre), assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 juillet 2025 ;

DISONS que la SAS D&S pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 17 mensualités de 1 620 euros, la 18ème mensualité couvrant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants le 10 de chaque mois ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais;

RAPPELONS à la SAS D&S qu’elle reste débitrice des loyers et charges courants ;

DISONS que la clause résolutoire ne produira pas ses effets si la SAS D&S respecte les délais de paiement qui lui sont accordés par la présente décision et que, dans ce cas, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais joué ;

DISONS, qu’à défaut pour la SAS D&S de respecter l’une des échéances fixées, comprenant la mensualité pour la dette locative et le loyer du trimestre courant, la suspension de la clause résolutoire sera révoquée de plein droit, le bail étant résilié et la totalité de la dette étant immédiatement exigible et ce, quinze jours après la délivrance demeurée infructueuse d’un commandement de payer rappelant les termes de la présente décision ;

et, en ce cas,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 août 2025 ;

CONDAMNONS la SAS D&S à restituer le local commercial au sein de l’ensemble immobilier situé 10 grande rue Maurice Viollette à Dreux (28100), dans le mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

DISONS que le sort des meubles garnissant le logement sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS la SAS D&S à payer à la SCI BS Capital, à titre provisionnel:

— La somme de 29171,20 euros restant due au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2025, mois de décembre 2025 inclus (4ème trimestre), assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 juillet 2025,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 4?604,58 euros à compter du 1er janvier 2026, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

en tout état de cause,

CONDAMNONS la SAS D&S à payer à la SCI BS Capital la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS D&S aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT