N° RG 25/00316 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GV54

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Ordonnance du 02 Février 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00316 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GV54

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[R] [T], [L] [T]

C/

[V] [J]

Copie exécutoire délivrée

à

M^e Valentin PLANCHENAULT

la SELARL THIBAULT DECHERF

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

02 Février 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [T], demeurant 5 rue des Bannetons – 15260 NEUVEGLISE-SUR-TRUYERE

Madame [L] [T], demeurant 5 rue des Bannetons – 15260 NEUVEGLISE-SUR-TRUYERE

représentés par M^e Valentin PLANCHENAULT, demeurant 2 Allée des Atlantes – Propylées 1 – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J], demeurant 14 La Touche – 28480 CHASSANT

représenté par la SELARL THIBAULT DECHERF, demeurant 57 bis Rue du Docteur Maunoury – 2ème étage – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 et mise en délibéré au 02 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 24 mars 2025, M. [R] [T] et Mme [L] [G] épouse [T] (ci-après dénommés « époux [T] ») ont conclu, avec M. [V] [J], un compromis de vente portant sur l’acquisition par ce dernier d’une maison d’habitation située 14 La Touche à Chassant (28840), moyennant un prix de vente fixé à la somme de 85 000 euros, sans aucune condition suspensive.

La réitération de l’acte a été fixée au plus tard au 24 juin 2025, devant notaire.

Le 26 mars 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’office notarial a rappelé à M. [J] sa faculté d’exercer son droit de rétractation dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de ce courrier.

Par acte du 27 mars 2025, les époux [T] ont consenti un contrat de location d’habitation principale à M. [J] et ce, jusqu’à la signature définitive de l’acte authentique de vente devant notaire.

Le 31 mars 2025, M. [J] est entré dans les lieux.

Par courrier du 24 juin 2025, le notaire a informé M. [J] que la réitération de l’acte se tiendrait le 30 juin 2025.

Par courrier du 29 juin 2025, M. [J] a sollicité l’annulation de la vente, se prévalant notamment de désordres sur les panneaux solaires et l’installation électrique.

Les 6 et 13 août 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception, les époux [T] ont mis en demeure M. [J] de prendre contact avec l’étude notariale aux fins de convenir d’un rendez-vous de signature de l’acte authentique.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025, les époux [T] ont fait assigner M. [J] devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

— Constater que M. [J] a acquis, sans aucune condition suspensive, auprès des époux [T], une maison située 14 La Touche à Chassant (28480) moyennant un prix de vente fixé à la somme de 85 000 euros, par acte sous seing privé du 24 mars 2025,

— Constater que la réitération de la vente par acte authentique devait avoir lieu par le ministère de Maître [N] [D] au plus tard le 24 juin 2025,

— Constater que M. [J] se maintient aujourd’hui dans la maison et refuse de réitérer la vente authentique devant Notaire,

— En conséquence, ordonner à M. [J] de se présenter, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’étude de Maître [N] [D], Notaire de Nogent-le-Rotrou, afin de signer l’acte authentique de vente du bien sis 14 La Touche – 28480 Chassant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et jusqu’à la signature effective de l’acte authentique de vente,

— Ordonner M. [J] à payer aux époux [T] la somme de 8 500 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 24 mars 2025, à titre de provision, en application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile,

— Condamner M. [J] à payer aux époux [T] la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner M. [J] à payer aux époux [T] la somme de 2 400 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [J] aux entiers dépens.

A l’audience du 5 janvier 2026, les époux [T], représentés, réitèrent les termes de leur assignation. Ils sollicitent, en outre, que le juge des référés constate l’absence de contestation sérieuse et l’absence de vice caché et, en conséquence, que M. [J] soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

M. [J], représenté, conclut, à titre principal, au débouté des époux [T] de l’ensemble de leurs demandes au regard de l’existence d’une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, M. [J] sollicite du juge des référés qu’il constate que le bien immobilier vendu est affecté de vices cachés, antérieurs à la vente, d’une gravité telle qu’ils rendent le bien impropre à sa destination ou, à tout le moins, en diminuent notablement l’usage et la valeur, et demande, en conséquence, la désignation d’un expert judiciaire.

En tout état de cause, M. [J] sollicite la condamnation des époux [T] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991 portant sur l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

Sur la demande de présentation à l’étude notariale aux fins de signature de l’acte authentique de vente

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.

Le juge des référés doit évaluer le trouble manifestement illicite au jour où il statue.

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1583 du même code indique que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, il est constant qu’un compromis de vente a été conclu entre les parties, par acte sous-seing privé du 24 mars 2025, aux fins d’acquisition d’une maison d’habitation située 14 La Touche à Chassant (28840), sans aucune condition suspensive.

Il ressort de l’acte notarié, conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 602 du code civil, que M. [J] pouvait se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis. Par lettre recommandée du 26 mars 2025, le compromis a été notifié à M. [J] qui disposait, dès lors, d’un délai de 10 jours commençant à courir le 27 mars et prenant fin le 7 avril 2025 (jour ouvrable).

Il n’est pas contesté que M. [J] n’a pas exercé sa faculté de rétractation dans les délais.

Si M. [J] conteste la validité de la vente, en produisant un procès-verbal de commissaire de justice du 25 juin 2025 constatant la présence de désordres, il convient néanmoins de constater que M. [J] réside au sein du bien litigieux depuis le 31 mars 2025, en vertu d’un bail locatif conclu entre les parties. Dès lors, M. [J], qui disposait d’un délai de rétractation encore en cours, lui permettant de constater l’existence d’éventuels désordres, ne saurait, plus de trois mois après son emménagement, s’en prévaloir et ce, à la veille de la réitération de l’acte devant notaire.

Dès lors, il convient de constater que le compromis a produit son plein et entier effet à compter de cette date et que la réitération de l’acte devait avoir lieu au plus tard, devant notaire, le 24 juin 2025 – date pouvant être prorogée jusqu’au 30 juin 2025.

Il est néanmoins constant que la réitération de l’acte authentique n’a pas eu lieu dans le délai prévu, au regard de la non-présentation de l’acquéreur devant le notaire, et qu’un procès-verbal de carence a été dressé en ce sens par le notaire le 12 décembre 2025.

M. [J] n’a ainsi pas satisfait aux obligations alors exigibles en vertu du compromis de vente, constituant dès lors, à l’égard des vendeurs, un trouble manifestement illicite que le Juge des référés est parfaitement compétent, sans excéder ses pouvoirs, à constater et à faire cesser.

Les dispositions relatives à la réitération authentique du compromis de vente (pages 23-24), prévoyant les conditions d’exécution et de saisine de la juridiction en cas de non réitération spontanée de la vente par l’acquéreur, tendent par conséquent à s’appliquer.

En l’absence d’une stipulation particulière assortissant le délai prévu pour la réitération de l’acte de la sanction de la caducité, le fait de prévoir une date de signature de l’acte authentique dans le compromis de vente ne constitue qu’un simple terme suspensif et non une condition suspensive, de sorte que le dépassement du terme du délai de signature ouvre la possibilité aux vendeurs de solliciter la réalisation forcée de la vente.

Par conséquent, il convient d’ordonner à M. [J] de se présenter, dans un délai de quinze jours, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’étude de Maître [N] [D], Notaire de Nogent-le-Rotrou, afin de signer l’acte authentique de vente du bien sis 14 La Touche – 28480 Chassant, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et jusqu’à la signature effective de l’acte authentique de vente.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Les époux [T] sollicitent la condamnation de M. [J] à leur payer la somme de 8 500 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 24 mars 2025, à titre de provision.

En l’espèce, le compromis de vente, établi le 24 mars 2025, entre les parties, prévoit « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie, la somme de 8 500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Néanmoins, si le compromis de vente comporte une clause pénale, il est constant que le montant indemnitaire est susceptible de modération, tel que rappelé par ladite clause, cette faculté de modération ressortant cependant de la seule compétence du juge du fond et non de celle du juge des référés, juge de l’évidence, dès lors qu’elle suppose de porter une appréciation sur les possibles manquements contractuels de la partie défaillante.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision pour résistance abusive

Il appartient à toutes les juridictions, y compris celle des référés, de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural dont elle a eu à connaître (Cass. com., 2 mai 1989, n° 87-11.149, Bull. 1989 IV N° 143 p. 96). Il en résulte que le juge des référés peut prononcer des dommages et intérêts en réparation d’une procédure ou d’une résistance abusive, sans être limité au prononcé d’une provision.

En l’espèce, au regard de l’absence de réitération de l’acte authentique par l’acquéreur et ce, malgré plusieurs mises en demeure des vendeurs, ayant notamment nécessité la rédaction d’un procès-verbal de carence par le notaire le 12 décembre 2025, caractérisant un trouble manifestement illicite pour les vendeurs, il y a lieu de retenir l’existence d’une résistance abusive de la part de M. [J].

Dès lors, M. [J] sera condamné au paiement d’une provision au titre d’une résistance abusive, qu’il convient néanmoins de réduire à de plus juste proportions.

En conséquence, M. [J] sera condamné à payer aux époux [T] la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La double condition pour obtenir une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tient à l’existence d’un litige et d’un motif légitime à conserver ou établir une preuve avant tout procès. La première est suffisamment caractérisée dès lors que le demandeur précise en quoi les parties sont en désaccord ou pourraient être en désaccord dans le cadre du litige à venir. La seconde est présumée, sauf au défendeur à démontrer que l’action au fond serait vouée à l’échec.

En l’espèce, si M. [J], par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 juin 2025, fait valoir que le bien immobilier vendu est affecté de vices cachés, antérieurs à la vente, d’une gravité telle qu’ils rendent le bien impropre à sa destination ou, à tout le moins, en diminuent notablement l’usage et la valeur ; force est de constater que cela ne ressort nullement du procès-verbal.

En tout état de cause, en l’absence de réitération de l’acte authentique, une action au fond pour réduction du prix de vente serait vouée à l’échec, M. [J] n’ayant toujours pas réglé le prix de vente à ce jour et ce, d’autant plus qu’il n’est pas encore propriétaire du bien litigieux au regard du report du transfert de propriété convenu par les parties, au sein du compromis, au jour de la régularisation de la vente par acte authentique.

Par conséquent, M. [J] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner M. [J], partie qui succombe, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [T] la somme de 2 000 euros.

M. [J] sera en outre condamnés aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

ORDONNONS à M. [V] [J] de se présenter à l’étude de Maître [N] [D], Notaire de Nogent-le-Rotrou, afin de signer l’acte authentique de vente du bien sis 14 La Touche – 28480 Chassant, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’à la signature effective de l’acte authentique de vente ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS M. [V] [J] à payer à M. [R] [T] et Mme [L] [G] épouse [T] la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETONS la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS M. [V] [J] à payer à M. [R] [T] et Mme [L] [G] épouse [T] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [V] [J] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT