TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11097 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2B3F

N° de MINUTE : 25/00819

Madame [X] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Madeleine SEEUWS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E106

Monsieur [G] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Madeleine SEEUWS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E106

DEMANDEURS

C/

Monsieur [W] [I] [S] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0020

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique reçu par Maître [H] [U], notaire à [Localité 6], le 8 novembre 2022, M. [W] [K] a vendu à Mme [X] [J] et M. [G] [V] les lots de copropriété n°101 (un appartement au rez-de-chaussée) et n°216 (un parking) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 5] (93) [Adresse 2], moyennant le prix de 725.000 euros, ainsi que les meubles meublant la cuisine moyennant le prix de 20.000 euros.

A la suite de leur aménagement dans les biens immobiliers, Mme [X] [J] et M. [G] [V] ont informé le notaire instrumentaire de la présence de rats dans leur appartement.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, Mme [X] [J] et M. [G] [V], ont fait assigner M. [W] [K], devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins d’être indemnisés au titre de la garantie des vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2025, Mme [X] [J] et M. [G] [V] demandent au tribunal de :

A titre principal : Sur le fondement des vices cachés

• Juger que Monsieur [K] a vendu aux termes d’un acte authentique en date du 8 novembre 2022 à Madame [J] et Monsieur [V] un immeuble affecté d’un vice caché,

• Juger que Monsieur [K] avait connaissance du vice caché,

• Condamner Monsieur [K] à exécuter sa garantie contre les vices cachés,

Par conséquent,

A titre principal,

• Condamner Monsieur [K] à payer à Madame [J] et Monsieur [V] la somme de 10.000 € au titre de restitution d’une partie du prix de la chose, sur le fondement de l’article 1644 du Code civil,

A titre subsidiaire,

• Condamner Monsieur [K] à payer à Madame [J] et Monsieur [V] la somme de 6.641 € au titre de la prise en charge des travaux de remise en état et de décontamination,

En tout état de cause,

• Condamner Monsieur [K] à payer à Madame [J] et Monsieur [V] la somme de 16.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil,

A titre subsidiaire : Sur le fondement du dol

• Dire et Juger que le consentement de Madame [J] et de Monsieur [V] a été vicié par les agissements de Monsieur [K], lequel a commis un dol,

• Condamner Monsieur [K] à payer à Madame [J] et Monsieur [V] la somme de 22.641 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

• Débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,

• Condamner Monsieur [K] à payer à Madame [J] et Monsieur [V] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus de la prise en charge du cout du constat d’huissier du 29 décembre 2022 à hauteur de 240 € TTC,

• Condamner Monsieur [K] aux entiers dépens,

Se fondant sur les articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, Mme [X] [J] et M. [G] [V] soutiennent que l’appartement acquis était affecté au moment de la vente d’un vice caché dont ils n’ont pas eu connaissance. Ils expliquent que deux trous, situés derrière les meubles de cuisine, non visibles lors de la visite de l’appartement, ont causé le passage de rats dans leur cuisine, portant atteinte à l’état sanitaire du bien et à son habitabilité. Ils affirment que ce vice était antérieur à la vente et que M. [W] [K], de mauvaise foi, en avait connaissance, mais qu’il n’en a pas informé les acquéreurs. Ils estiment que, s’ils avaient connu ce vice, ils auraient sollicité une décote du prix de vente de 10.000 euros. Par ailleurs, ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral, du fait de la présence de rats dans leur appartement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, M. [W] [K] demande au tribunal de :

• DEBOUTER les consorts [J]-[V] de toutes leurs demandes

• CONDAMNER in solidum les consorts [J]-[V] sur le fondement de l’article 1240 du code civil à payer à Monsieur [W] [K] une somme de 5.000 euros

• CONDAMNER in solidum les consorts [J]-[V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 5.000 euros

• CONDAMNER in solidum les consorts [J]-[V] à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Norbert NAMIECH sur le fondement de l’article 699 du CPC

• NE PAS DEROGER à l’exécution provisoire, sauf en cas de condamnation de Monsieur [W] [K].

En défense, M. [W] [K] fait valoir la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente. Il affirme qu’il n’y avait pas de rats dans l’appartement en novembre 2022 et qu’il n’a jamais vu de rats pénétrés dans son appartement avant la vente des biens. Par ailleurs, il soutient qu’il avait rebouché et scellé la dalle se trouvant sous les meubles de cuisine, rendant impossible le passage de rats. Il doute de la présence effective de rats dans l’appartement en décembre 2022 et, le cas échéant, estime que ces rats ont pu entrer par les portes fenêtres. Il fait valoir certaines contradictions des acquéreurs sur les dates de leur emménagement, de commande de leur nouvelle cuisine et de la découverte des rats. En outre, il affirme que les acquéreurs ont manipulé les planches qui scellaient le sol avant le passage de l’huissier. Enfin, il estime que les frais de rebouchage de la dalle sont à la charge de la copropriété et que la somme de 10.000 euros ne correspond à rien. De surcroît, il affirme que les acquéreurs avaient eu connaissance du trou par l’agent immobilier.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

1. Sur la demande de restitution partielle du prix de vente

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’application de la clause d’exclusion de garantie doit être écartée en cas de mauvaise foi du vendeur, consistant dans la connaissance effective du vice au moment de la vente et dans l’inexécution de l’obligation d’information de l’acheteur.

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats :

— que suite à la signature de l’acte de vente le 8 novembre 2022, Mme [X] [J] et M. [G] [V] ont déménagé le 3 décembre 2022,

— que les 15 et 16 décembre 2022 les demandeurs ont échangé entre eux par messages sur la présence de rongeurs dans leur appartement, notamment dans une poubelle, et de l’intervention d’une personne prénommée [L] pour jeter un rongeur piégé dans une tapette,

— que le 17 décembre 2022, ils ont commandé une nouvelle cuisine.

La présence de rats dans l’appartement en décembre 2022 est corroborée par :

— le témoignage de Mme [L] [T] épouse [F], nounou des enfants des demandeurs, laquelle atteste notamment :

* qu’elle a entendu du bruit provenant de la poubelle située dans le meuble sous l’évier de la cuisine et qu’en ouvrant le meuble elle a aperçu un rongeur quittant précipitamment la poubelle pour aller derrière le meuble en passant par l’espace prévu pour les tuyaux,

* qu’elle a posé des tapettes dans le meuble de la cuisine, constaté que deux tapettes avaient permis de capturer deux rats le même jour, que ces rats provenaient du dessous de la cuisine et que ce jour-là la baie vitrée et les fenêtres de l’appartement étaient fermées en raison du froid.

— le procès-verbal établi par un commissaire de justice le 29 décembre 2022 ayant constaté dans la cuisine :

* un trou en partie basse droite dans un mur recouvert de plaques de placoplâtre, derrière un meuble de cuisine ayant été déposé,

* deux planches recouvrant un trou dans la chappe de béton, sous un meuble de la cuisine ayant été déposé,

* dans le trou : des excréments de rongeurs.

Il ressort de ces éléments que la présence de rats dans l’appartement en décembre 2022 est démontrée et que ces rats pénétraient dans la cuisine depuis le trou dans la chappe de béton situé au sol dans la cuisine. Il est également établi que ce trou, localisé sous un meuble de cuisine, n’était pas apparent et ne pouvait donc pas être décelé lors de la visite des biens immobiliers. Enfin, quand bien même M. [W] [K] aurait effectué des travaux visant à sceller ce trou, force est de constater que les travaux entrepris par le vendeur n’ont pas empêché le passage de rats dans la cuisine de l’appartement et, ce, en tout état de cause, avant toute intervention éventuelle des acquéreurs sur les planches disposées au-dessus du trou, entre la découverte des rats et le passage de l’huissier.

A l’évidence, la présence de rats dans un appartement constitue bien un vice rendant le bien immobilier acquis impropre à l’usage d’habitation auquel il est destiné ; la présence de rats portant atteinte à l’état sanitaire du bien et à son habitabilité, de surcroît en présence d’enfants en bas âge.

Aux termes de l’acte de vente du 8 novembre 2022, il a été stipulé au paragraphe 13.3. « Etat du bien » :

« L’acquéreur, sous réserves des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le vendeur, prend les Biens dans l’état où ils se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés.

(…)

Toutefois, et par dérogation aux principes énoncés ci-dessus, le Vendeur sera tenu à la garantie des vices cachés ou des dommages à l’ouvrage suivant le cas, dans les termes de droit, s’il est un professionnel de l’immobilier ou si la mutation intervient dans les dix ans de l’achèvement de l’ensemble immobilier ou des Biens, ou dans les dix ans de la réalisation de travaux entrant dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du code civil, mais, dans ces derniers cas, dans la mesure où le Vendeur a construit ou fait construire en tout ou partie les Biens objet des présentes, ou a réalisé ou fait réaliser lui-même lesdits travaux. »

Il ressort des emails adressés les 31 janvier et 8 février 2023 par M. [W] [K] au notaire instrumentaire de la vente qu’il avait connaissance, antérieurement à la vente, de la présence de rongeurs et de l’existence d’un trou sous la cuisine.

Ses dires sont corroborés par (1) le constat du commissaire de justice du 29 décembre 2022 ayant relevé, dans le trou sous la cuisine, la présence de boîtes d’appâtage pour rongeurs de couleur noir, d’aspect ancien, de marque Mondial Hygiène et par (2) la confirmation de l’intervention de la société Mondial Hygiène dans les biens à l’initiative de M. [W] [K] en janvier et février 2021, laquelle avait constaté une forte consommation des appâts dans la gaine canalisation et technique et un trou sous l’évier au niveau du sol qu’il convenait de reboucher.

Le fait que des proches de M. [W] [K] n’aient pas constaté la présence de rats dans l’appartement, alors même qu’ils n’habitaient pas les lieux, ne permet pas d’exclure la présence de rats dans l’appartement, tels que constaté par les acquéreurs seulement dix jours après leur aménagement et un peu plus d’un mois après la vente.

Ainsi, il ressort de ces éléments que M. [W] [K] avait connaissance, antérieurement à la vente, de la présence de rongeurs et de l’existence d’un trou dans le sol de la cuisine permettant le passage de rats dans son appartement. Il ne démontre pas que, depuis l’intervention de la société Mondial Hygiène en janvier et février 2021, les rats avaient disparus, pour réapparaître seulement un mois après la vente. Il n’établit pas non que les travaux qu’il avait entrepris pour boucher le trou étaient suffisants pour bloquer le passage des rats.

La mauvaise foi de M. [W] [K] est en conséquence caractérisée. L’application de la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente sera donc écartée.

Ainsi, M. [W] [K] doit garantir Mme [X] [J] et M. [G] [V] à raison de la présence, en décembre 2022, dans l’appartement vendu, de rats provenant d’un trou situé dans le sol de la cuisine caché par un meuble au moment de la vente.

Mme [X] [J] et M. [G] [V] ont choisi d’opter pour une action estimatoire.

Ils versent aux débats des factures justifiant de l’achat d’une nouvelle cuisine et de sa pose après dépose de l’ancienne cuisine pour un montant total de 6.641 euros.

Or, la présence de rats dans la cuisine provenant d’un trou au sol ne justifie pas le changement entier de la cuisine par les acquéreurs.

En revanche, Mme [X] [J] et M. [G] [V] sont bien fondés à demander au vendeur de leur restituer une partie du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, à savoir la dépose et la repose d’une partie des meubles de la cuisine, le nettoyage/désinfection de la cuisine et la neutralisation du trou dans l’attente des travaux définitifs à effectuer sur cette partie commune par le syndicat des copropriétaires et à sa charge.

En l’absence de plus amples éléments, le tribunal retient une juste évaluation de 2.000 euros.

En conséquence, M. [W] [K] sera condamné à restituer à Mme [X] [J] et M. [G] [V] la somme de 2.000 euros sur le prix de vente des lots de copropriété n°101 (un appartement au rez-de-chaussée) et n°216 (un parking) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 5] (93) [Adresse 2], acquis le 8 novembre 2022 suivant acte authentique reçu par Maître [H] [U], notaire à [Localité 6].

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il est démontré que M. [W] [K] avait connaissance du vice de la chose et que l’existence de ce vice, caché aux acquéreurs, les a contraints de :

— faire intervenir un commissaire de justice dont le coût du constat s’est élevé à 240 euros,

— procéder au montage et au démontage des meubles de cuisine se situant au-dessus de trou et au rebouchage du trou dans l’urgence dans l’attente de véritables travaux.

Par ailleurs, l’existence d’un préjudice de jouissance est incontestable en son principe au regard de l’impossibilité pour les demandeurs de jouir paisiblement de leur lieu de vie en raison de la présence de rats au cours du mois de décembre 2022.

En revanche, Mme [X] [J] et M. [G] [V] ne justifient pas souffrir de troubles anxieux consécutifs à la présence des rats dans leur appartement.

Toutefois, il résulte des éléments du dossier que la nécessité pour Mme [X] [J] et M. [G] [V] d’avoir fait intervenir un commissaire de justice pour établir des constats, d’avoir exécuté des travaux pour faire disparaître le vice et la nécessité de s’engager dans une procédure judiciaire et tous les tracas s’y attachant, pour faire reconnaître leur droits à être garantis d’un vice caché par un vendeur de mauvaise foi, entraîne pour eux un préjudice moral réel et certain.

Pour l’ensemble de ces préjudices et en l’absence de plus amples éléments, le tribunal retient une juste évaluation de 5.000 euros pour indemniser l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs.

3. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [W] [K]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Mme [X] [J] et M. [G] [V] ont commis une quelconque faute en engageant la présente procédure.

La demande à ce titre de M. [W] [K] sera donc rejetée.

4. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [W] [K], partie tenue aux dépens, sera condamnée à verser à Mme [X] [J] et M. [G] [V] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros ; étant ici précisé que le coût du constat d’huissier du 29 décembre 2022 a été pris en compte au titre des dommages et intérêts alloués aux demandeurs.

La demande à ce titre de M. [W] [K], qui succombe, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [W] [K] à restituer à Mme [X] [J] et M. [G] [V] la somme de 2.000 euros sur le prix de vente des lots de copropriété n°101 (un appartement au rez-de-chaussée) et n°216 (un parking) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 5] (93) [Adresse 2], acquis le 8 novembre 2022 suivant acte authentique reçu par Maître [H] [U], notaire à [Localité 6] ;

04/11/2025

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à Mme [X] [J] et M. [G] [V] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [W] [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à Mme [X] [J] et M. [G] [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [W] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,