N° RG 25/00189 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7LB /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 25/00189 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7LB

Minute n° 25/00344

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [I]

né le 12 Mars 1955 à [Localité 8] ([Localité 11]),

demeurant [Adresse 4]

Madame [B] [C] épouse [I]

née le 29 Septembre 1958 à [Localité 10] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de Châteauroux

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [O],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie GOMOT-PINARD, avocat au barreau de Châteauroux

substituée par M^e Louise PINARDON, avocat au barreau de Châteauroux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-1322 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [Z] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie GOMOT-PINARD, avocat au barreau de Châteauroux

substitué par M^e Louise PINARDON, avocat au barreau de Châteauroux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-1323 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 20 juin 2022, M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] ont loué à M. [Z] [J] et Mme [U] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors charges.

Par décision du 19 décembre 2023, M. [Z] [J] et Mme [U] [O] ont été déclarés recevables à la procédure de surendettement des particuliers. Le 6 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 9] a imposé le rééchelonnement de leurs dettes, qu’ils ont contesté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2024, M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 541 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] ont fait assigner M. [Z] [J] et Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner aux défendeurs ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux à compter de la présente décision, après en avoir remis les clés, sous peine de voir leur expulsion poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner les défendeurs :° à leur payer la somme de 3 341 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 21 mars 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 9] le 2 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, précisant que les défendeurs avaient sans doute déménagé.

M. [Z] [J] et Mme [U] [O], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont référés et aux termes desquelles ils sollicitent du juge, au visa des articles 1343-5 du code civil et L. 722-2 et L. 722-6 du code de la consommation, qu’il :

rejette la demande de constat de résiliation du bail par application de la clause résolutoire,leur accorde des délais de paiement dans le respect du plan de surendettement,suspende l’exécution de toute mesure d’expulsion dans le cadre de la procédure de surendettement,dise que les sommes ainsi versées viendront en déduction de la dette locative totale,dise que la clause résolutoire reste suspendue du fait du plan de surendettement et ne pourra produire effet qu’en cas de non-respect du plan de surendettement ainsi fixé,ordonne que la présente décision soit opposable à toute mesure d’exécution forcée pendant la durée fixée par le juge,rejette toute demandes contraires, fins et conclusions adverses. N° RG 25/00189 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7LB /

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 9] le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que si un commandement de payer est délivré après la décision de la commission de surendettement déclarant les locataires recevables au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, la clause résolutoire sera acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La commission de surendettement a toutefois déclaré les locataires recevables au bénéfice de la procédure de surendettement le 19 décembre 2023 et postérieurement, à savoir le 19 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois, s’achevant le 19 février 2025.

Ce commandement ne peut donc concerner que les loyers échus entre le 19 décembre 2023 et le 19 février 2025.

Il ressort du décompte que ces derniers n’ont pas été acquittés en totalité par M. [Z] [J] et Mme [U] [O].

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [U] [O] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Z] [J] et Mme [U] [O] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 600 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 mars 2025, la dette locative de M. [Z] [J] et Mme [U] [O] s’élève à la somme de 3 341 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [Z] [J] et Mme [U] [O] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 décembre 2024 pour la somme de 1 541 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiements

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI de ce même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…) 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation (…).

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Z] [J] et Mme [U] [O] bénéficient d’une procédure de surendettement et il a précédemment été constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat les liant à M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I].

Cependant, il est établi par le décompte des sommes dues qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, ce qu’ils ne contestent pas.

Compte tenu de cette absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il n’est pas obligatoire d’accorder des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement, ainsi que le prévoient les dispositions du VI 3° de l’article 24 précitées, et prohibé de leur accorder d’office des délais de paiement sur le fondement du V du même article.

Par ailleurs, il n’apparaît pas légalement possible de contourner l’application de ces dispositions spéciales en invoquant les dispositions générales du code civil.

Au demeurant, si les défendeurs se prévalent de la gravité de leur situation financière et de la charge de leurs trois jeunes enfants pour fonder leur demande, force est de constater qu’ils ne produisent aucune pièce pour étayer cette situation et expliquer la raison pour laquelle ils n’ont pas acquitté leur loyer en dépit de la protection offerte par la procédure de surendettement dont ils bénéficient.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

En l’absence d’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et partant, l’expulsion évoquée ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [J] et Mme [U] [O] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, seul les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet seront mis à la charge des défendeurs. Les dépens seront par ailleurs recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [Z] [J] et Mme [U] [O] seront condamnés à verser à M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] la somme de 800 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [U] [O] à verser à M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] la somme de 3 341 euros (décompte arrêté au 20 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 1 541 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par M. [Z] [J] et Mme [U] [O] ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 20 juin 2022 entre M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] d’une part, et M. [Z] [J] et Mme [U] [O] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [Z] [J] et Mme [U] [O] ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [J] et Mme [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [J] et Mme [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [U] [O] à verser à M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros, à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [U] [O] à verser à M. [M] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [U] [O] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet, et qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,