TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Juillet 2025

N° RG 22/09057 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-X4VH

N° Minute :

AFFAIRE

[J] [U]

C/

S.A. ALLIANZ IARD, S.A.R.L.

IMMOBILIERE CL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [J] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédéric SUEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J152

DEFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.R.L. IMMOBILIERE CL

[Adresse 2]

[Localité 6]

toutes deux représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

L’affaire a été débattue le 20 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de location en date du 16 juillet 2020, Mme [J] [U] a chargé la société à responsabilité limitée Immobilière CL, agent immobilier exerçant sous le nom commercial All Immo, de louer la maison située [Adresse 3] à [Localité 9] (95), dont elle est propriétaire, en contrepartie d’une rémunération d’un montant total de 3390 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 12 octobre 2020, Mme [U] a donné à bail cette maison, meublée, à Mme [G] [D] et M. [B] [O], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1600 euros.

Un acte de caution solidaire a également été régularisé le 12 octobre 2020 pour une durée d’une année entre Mme [U] et M. [L] [Z], celui-ci s’engageant à satisfaire à toutes les obligations des locataires pour un montant maximum de 19 200 euros.

En raison de l’absence de paiement du dépôt de garantie et des loyers, la résiliation du bail a été constatée à compter du 30 janvier 2021 par jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 16 juillet 2021, lequel a également fixé la créance de Mme [U] à la somme de 5780,64 euros au titre de l’arriéré de loyers échus à janvier 2021. Les locataires ont ensuite été expulsés le 27 octobre 2021.

Lui reprochant un défaut de vérification de la solvabilité des locataires et de la caution, Mme [U], par actes judiciaires en dates des 21 et 24 octobre 2022, a fait assigner la société Immobilière CL et son assureur, la société anonyme Allianz Iard, aux fins de condamnation in solidum de celles-ci à lui verser les loyers impayés, à lui rembourser une partie de sa rémunération ainsi que les travaux de rénovation du logement, et à l’indemniser des préjudices qu’elle dit avoir subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, Mme [U] demande au tribunal de :

— juger que la société Immobilière CL a engagé sa responsabilité contractuelle ;

en conséquence

— condamner la société Immobilière CL à lui payer la somme de 93 480,47 euros au titre de l’article 1992 du code civil :

o 20 180,64 euros de loyers impayés (1600 euros x 12 mois + 980,64 euros),

o 215 euros au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures,

o 1946,08 euros au titre du remboursement des frais d’huissier engagés,

o 51 383,75 euros pour les travaux de rénovation du logement,

o 14 400 euros pour les 9 mois sans perception des loyers,

o 195 euros au titre des frais « Juriste Online »,

o 160 euros de frais de rejet bancaire,

o 5000 euros au titre du préjudice moral pour résistance abusive ;

— condamner la société Allianz à garantir intégralement la société Immobilière CL du montant des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum la société Immobilière CL et la société Allianz à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés Immobilière CL et Allianz aux entiers dépens ;

— juger que l’exécution provisoire ne sera pas écartée ;

— débouter les sociétés Immobilière CL et Allianz de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, Mme [U] fait valoir que la responsabilité du mandataire, la société Immobilière CL, est engagée sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil. Elle soutient que le mandataire, agent immobilier, n’a pas respecté son obligation de vigilance et de vérification de la solvabilité des locataires et de leur caution à laquelle il est tenu, lui causant plusieurs préjudices, soit 20 180,64 euros, correspondant à 1600 euros mensuels perdus sur une période de 12 mois, d’octobre 2020 jusqu’à octobre 2021, c’est-à-dire pendant la période d’occupation des lieux, auxquels elle ajoute 980,64 euros de dépôt de garantie ; 215 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; 51 383,75 euros au titre des travaux de rénovation du logement, celle-ci soutenant que les locataires l’ont laissé dans un état de dégradation avancé alors qu’il était en parfait état initialement, et qu’elle a même dû engager des frais à ce titre et souscrire un emprunt ; 14 400 euros au titre de la vacance locative du logement ; 195 euros au titre des frais « Juriste Online » ; 160 euros au titre des frais de rejet bancaire ; et 1946,08 au titre des frais d’huissier.

Elle conteste toute limitation du mandat à une mission d’entremise ne comportant pas d’obligation sur la vérification de la solvabilité.

Elle expose que le bulletin de paie du mois de juin 2020 transmis par Mme [G] [D] comportait une erreur flagrante et que l’employeur désigné avait cessé son activité depuis 2018. Elle ajoute que la société Immobilière CL n’a pas non plus requis de documents suffisants pour procéder aux vérifications nécessaires de solvabilité. Elle souligne que ni l’adresse ni la solvabilité de la caution n’ont été vérifiées. Elle observe qu’un chèque de dépôt de garantie émanant d’un tiers a été accepté au mépris de toute prudence.

Elle s’oppose à la déduction de la franchise prévue au contrat d’assurance du montant des condamnations in fine prononcées, celle-ci ne devant être opposable qu’au seul assuré.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, les sociétés Immobilière CL et Allianz demandent au tribunal de :

sur le fond

— constater l’absence de faute de la société Immobiliere CL, de préjudice indemnisable et de lien de cause à effet entre les deux ;

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Immobilière CL et de son assureur, la société Allianz ;

à titre subsidiaire

— réduire les préjudices revendiqués par Mme [U] à de plus justes proportions ;

— constater que toute condamnation à l’encontre de la société Allianz ne pourra se faire que dans la limite de la police souscrite, en ce compris des exclusions de garantie prévues au contrat, du plafond de garantie de 160 000 euros, et ce sous déduction de la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros, cette franchise étant opposable aux tiers ;

en tout état de cause

— condamner Mme [U] à payer à la société Immobilière CL et à la société Allianz la somme de 3500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin Porcher, avocat, qui justifie en avoir fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour s’opposer aux demandes d’indemnisation fondées sur la responsabilité contractuelle de la société Immobilière CL, les défenderesses estiment que Mme [U] ne démontre pas l’existence cumulée d’une faute et d’un préjudice en lien avec celle-ci.

Elles soutiennent que l’agent immobilier est responsable des dommages commis dans l’exercice de sa mission et n’est tenu que d’une obligation de moyens. Elles précisent que la mission était circonscrite à la présentation de candidats locataires à Mme [U] et que la société Immobilière CL n’avait aucune obligation portant sur la vérification de la solvabilité de ces candidats. Elles soulignent que le dossier locatif des potentiels locataires a été transmis à Mme [U], de sorte qu’elle a pu apprécier seule les revenus et justificatifs des locataires. Elles ajoutent que la propriétaire a ensuite donné son accord, à condition d’obtenir un garant supplémentaire. Elles indiquent encore que la société Immobilière CL a elle-même été trompée par les manœuvres des locataires qui, en l’occurrence, ont établi des faux.

Sur les préjudices allégués par Mme [U], elles prétendent que les sommes réclamées au titre de la dette locative ne sont pas établies et que l’agent immobilier ne saurait garantir un paiement incombant aux seuls locataires, et que le non-paiement des loyers procède d’un aléa inhérent à toute mise en location, en-dehors de la commission d’une faute, de sorte qu’il ne peut être sollicité une réparation équivalente à la totalité de l’avantage escompté. Subsidiairement, elles sollicitent un abattement sur le montant de la dette locative afin de tenir compte des impositions et des frais de gestion qui auraient été décomptés des loyers perçus par la propriétaire.

Elles contestent également le paiement des taxes d’ordures ménagères, estimant que l’agence immobilière n’a jamais bénéficié de la jouissance du bien, ainsi que le remboursement des frais d’huissier, considérant que la réalité du paiement effectué à ce titre n’est pas rapportée. Elles ajoutent qu’il existe un risque d’enrichissement sans cause, que l’agence n’était pas tenue d’une mission portant sur la gestion locative et qu’il ne lui appartenait pas de recouvrer les loyers impayés.

S’agissant du préjudice allégué au titre des travaux de réparation, elles soutiennent que la preuve de leur réalisation n’est pas rapportée, qu’il s’agissait au demeurant de travaux d’amélioration et d’embellissement, et qu’il n’existe aucune causalité avec l’occupation des locataires défaillants.

Elles soulignent aussi que la vacance locative résulte du choix de Mme [U] de procéder à des travaux d’embellissement sans causalité avec l’occupation des locataires défaillants, ni avec un quelconque manquement de l’agence immobilière. Elles ajoutent enfin que les frais bancaires, d’huissier et de juriste sont insuffisamment démontrés dans leur principe et leur imputabilité.

Subsidiairement, en cas de mise en cause de la responsabilité de la société Immobilière CL, elles relèvent que la franchise contractuelle du contrat d’assurance et le plafond de garantie sont opposables à Mme [U].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « dire et juger » et « constater », qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais un simple rappel de moyens.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

1.Sur la recevabilité de l’appel en garantie formulé par la demanderesse contre l’assureur

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir étant irrecevable.

L’article 122 du même code dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte enfin des dispositions de l’article 125 du même code que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours, et que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, il convient de relever que Mme [U] n’a ni intérêt ni qualité à solliciter que la société Immobilière CL soit intégralement garantie du montant des condamnations prononcées à son encontre par la société Allianz.

Dans ces conditions, cette demande sera déclarée d’office irrecevable.

2.Sur l’action en responsabilité contractuelle intentée contre l’agence immobilière

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte enfin des articles 1991 et 1992 du même code que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, celui-ci répondant non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens en vertu de ces dispositions. En cas de mauvaise exécution du mandat, il appartient au mandant d’établir les fautes commises par son mandataire (1ère Civ., 18 janvier 1989, pourvoi n° 87-16.530). Un agent immobilier engage sa responsabilité en concluant ou négociant un bail d’habitation sans avoir contrôlé au préalable ni la solvabilité du preneur, ni celle de la caution dont l’engagement était entaché de nullité (1ère Civ., 16 novembre 2016, pourvoi n° 15-23.790).

En l’espèce, il résulte de la lecture du mandat de location en date du 16 juillet 2020, versé aux débats, que Mme [U] a chargé la société Immobilière CL de louer la maison dont elle est propriétaire, en contrepartie d’une rémunération. Ce mandat prévoit, au titre des pouvoirs du mandataire, qu’il peut « proposer, présenter et faire visiter les locaux à toute personne pouvant répondre aux conditions de location édictées au recto », lesquelles mentionnent bien le montant du loyer, en l’occurrence 1695 euros par mois. Il prévoit également, au titre des obligations du mandataire, qu’il doit " entreprendre, d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour ; les actions menées et leurs modalités sont indiquées au recto (paragraphe ''obligations particulières du mandataire'') ".

Il résulte de ce qui précède qu’il entrait dans la mission de la société Immobilière CL de vérifier que les candidats à la location étaient en mesure d’assumer le loyer fixé à 1695 euros par mois et, partant, de vérifier leur solvabilité ainsi que celle de leurs éventuelles cautions.

Or, la défenderesse ne démontre pas avoir réalisé les vérifications qui s’imposaient.

Au contraire, il apparaît que le bulletin de paye présenté par Mme [G] [D] au soutien de sa candidature contenait des erreurs grossières. Notamment, son titre était « bulletin de paye – juin 2020 » alors qu’il était ensuite mentionné comme période de paye « du 1er au 31 août 2020 ». Cela aurait dû conduire la société Immobilière CL à ne pas proposer cette candidature à Mme [U] ou, à tout le moins, à effectuer des vérifications complémentaires, étant relevé que la simple consultation de sites internet en accès public lui aurait permis de constater que la société décrite comme étant l’employeur de la candidate avait été radiée depuis plusieurs années.

Il sera également relevé que la société Immobilière CL n’a sollicité aucun justificatif concernant M. [B] [O]. Elle n’a également exigé aucun justificatif concernant la caution.

La société Immobilière CL engage donc sa responsabilité contractuelle vis à vis de Mme [U], compte-tenu des fautes qu’elle a ainsi commises.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de la condamner à verser à Mme [U] les indemnités ci-après allouées.

3.Sur l’évaluation des préjudices subis

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information, de conseil, ou de vigilance ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse (1ère Civ., 20 mars 2013, pourvois n° 12-14.711 et 12-14.712 & 1ère Civ, 14 janvier 2021, pourvoi n° 19?24.881).

En l’espèce, il résulte de la lecture du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 16 juillet 2021 que sur la période allant d’octobre 2020 à octobre 2021, aucun loyer n’a été perçu par Mme [U].

Ainsi, le préjudice subi par Mme [U] doit s’analyser en une perte de chance de percevoir les loyers en cause dont le montant total s’élève à 19 200 euros (1600 euros de loyer mensuel x 12 mois) ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 215 euros, que les données du cas d’espèce commandent de fixer à 80%.

L’absence de versement du dépôt de garantie n’a toutefois quant à elle pas vocation à être indemnisée, en ce que celui-ci ne tend qu’à couvrir un risque de non-paiement des loyers ou de dégradation du bien.

Dans ces conditions, il convient d’allouer la somme de 15 532 euros à ce titre [(19 200 + 215) x 80%].

En ce qui concerne l’indemnisation réclamée au titre de la rénovation du logement, il ne pourra qu’être relevé que Mme [U], qui produit uniquement un devis non-signé et des factures imprécises quant aux prestations fournies, ne justifie tout d’abord pas que les travaux en question ont effectivement été réalisés. En outre, il ne pourra qu’être constaté que celle-ci échoue à démontrer un lien de causalité entre ces travaux et les fautes commises par l’agent immobilier, celui-ci ne pouvant être tenu garant du comportement des locataires une fois installés dans les lieux.

Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

En ce qui concerne l’indemnisation relative à l’inoccupation ultérieure du logement, il ne pourra qu’être constaté que la vacance alléguée n’est pas établie, et que la demanderesse échoue également à démontrer un lien de causalité avec les fautes commises par l’agent immobilier.

Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Enfin, il convient de constater que la demanderesse justifie avoir exposé la somme de 1946,08 euros de frais d’huissier, aux fins de notification du jugement précité et d’expulsion, consécutivement aux fautes commises par l’agent immobilier, selon les factures des 22 décembre 2020, 30 mars 2021, ainsi que 4, 7 et 12 octobre 2021. Elle justifie également de frais bancaires liés au rejet des chèques impayés à hauteur de 160 euros, selon le relevé qu’elle produit. Elle échoue en revanche à démontrer la réalité de ses frais de juriste, faute de toute pièce produite au soutien de sa prétention.

Dans ces conditions, il convient d’allouer la somme de 1684,86 euros [(1946,08 + 160) x 80%] à ce titre.

4.Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive

Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’abus de droit doit révéler de la part de son auteur une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute.

En l’espèce, il ne résulte pas de la procédure et du refus opposé par les sociétés Immobilière CL et Allianz une intention de nuire ou un comportement fautif, dès lors qu’elles ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits et qu’elles n’ont fait que défendre leurs intérêts.

En toute hypothèse, Mme [U] ne justifie pas que la présente instance lui a causé un préjudice distinct des frais de l’instance qui seront étudiés ci-après.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la demande ne pourra qu’être rejetée.

5.Sur la demande relative aux exclusions de garantie et à la franchise d’assurance

Selon l’article L.112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, la demande formulée par les défenderesses tendant à constater que toute condamnation de l’assureur ne pourra se faire que dans la limite de la police souscrite, en ce compris des exclusions de garantie prévues au contrat, du plafond de garantie de 160 000 euros, et ce sous déduction de la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros, cette franchise étant opposable aux tiers, demeure sans objet, vu la fin de non-recevoir ci-dessus relevée et l’absence de toute condamnation prononcée in fine par le présent jugement à l’encontre de la société Allianz.

Dans ces conditions, la demande ainsi formulée ne pourra qu’être rejetée.

6.Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

La société Immobilière CL, qui succombe en la présente instance, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Celle-ci sera également déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la société Immobilière CL devra supporter les frais irrépétibles engagés par Mme [U] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3500 euros, comme sollicité. Il convient également de condamner Mme [U] à verser à la société Allianz, à l’égard de laquelle elle n’a formulé aucune demande recevable, la somme de 1500 euros à ce titre.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, rien ne justifiant de l’écarter ou de la limiter conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020. La demande des défenderesses tendant à « dire n’y avoir lieu à exécution provisoire » ne pourra donc qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare Mme [J] [U] irrecevable en sa demande tendant à voir la société à responsabilité limitée Immobilière CL être intégralement garantie du montant des condamnations prononcées à son encontre par la société anonyme Allianz Iard ;

Condamne la société à responsabilité Immobilière CL à verser à Mme [J] [U] les sommes suivantes :

15 532 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

1684,86 euros au titre des frais de rejet bancaire et d’huissier ;

Condamne la société à responsabilité Immobilière CL aux dépens ;

Condamne la société à responsabilité Immobilière CL à payer à Mme [J] [U] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [U] à verser à la société anonyme Allianz Iard la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT