TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SERFATI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FRAYSSE

Madame [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09034 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LGN

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. PATLOG,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître SERFATI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0635

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [H],

demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître FRAYSSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B716

Madame [F] [G] [M] [P] EPOUSE [H],

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09034 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LGN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1993, Madame [U] [J] a donné à bail à Madame [P] [F] [G] [M], pour une durée de 3 ans, un appartement sis [Adresse 3], situé au 5eme étage 1ère porte à droite.

Madame [P] [F] [G] [M] et M. [H] [H] ont divorcé par jugement du 9 juin 1997 du tribunal de grande instance de Paris.

La propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a été transférée par acte notarié en date du 17 août 2020 à la société PATLOG.

Par courrier en date du 22 septembre 2022, la société PATLOG a informé M. [H] [H] de son souhait de mettre un terme au contrat de bail d’habitation le 30 septembre 2023 aux fins d'« exécution de gros travaux dans les parties communes et privatives de l’immeuble en vue de sa rénovation ».

Par acte d’huissier en date du 30 mars 2023, la société PATLOG a fait délivrer un congé à Monsieur [H] pour le 30 septembre 2023 par exploit de la SCP CALIPPE, Huissier de Justice pour motif légitime et sérieux aux fins de « procéder à d’importants travaux dans les parties communes et privatives de l’immeuble en vue de sa rénovation ».

Par acte d’huissier en date 13 novembre 2023, la société PATLOG a fait délivrer une assignation à Monsieur [H] et Madame [P], à comparaitre devant le Juge du Contentieux et de la Protection aux fins de voir :

— DIRE et JUGER la société PATLOG recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

— DECLARER pleinement régulier et valable le congé pour motifs légitimes et sérieux, délivré par la société PATLOG à Monsieur [H] [H] et à Madame [P] [F] [G].

— DECLARER que le congé délivré par la société PATLOG a mis fin au contrat de bail de Monsieur [H] [H] et à Madame [P] [F] [G].

— JUGER Monsieur [H] [H] et Madame [P] [F] [G] Madame déchus de tout droit d’occupation et de maintien dans les lieux sis [Adresse 2] situé au 5eme étage 1ere porte à droite.

En conséquence et en tout état de cause :

— PRONONCER la résiliation pure et simple du bail d’habitation consenti par la société PATLOG venant aux droits de Madame [U] [J].

— ORDONNER l’expulsion pure et simple et immédiate de Monsieur [H] [H] et de Madame [P] [F] [G] des lieux occupés sis [Adresse 3] situé au 5ème étage 1ere porte à droite ainsi que tous occupants de son chef et de ses biens moyennant une astreinte de 100 € par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique, de deux témoins et d’un serrurier ;

— PRONONCER la suppression du délai de deux mois, visée à l’article 412-1 du code de procédure des procédures civiles d’exécution à la vue du délai dont a disposé Monsieur [H] [H] et Madame [P] [F] [G] pour quitter les lieux et eu égard au fait que cette dernière ne semble plus habiter les lieux loués.

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [H] et de Madame [P] [F] [G] pour sûreté des sommes impayées ;

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par Monsieur [H] [H] et à Madame [P] [F] [G] à la somme de 1.192,76 euros mensuel, rétroactivement à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs ;

— CONDAMNER Monsieur [H] [H] et Madame [P] [F] [G] à payer la somme de 2.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, notamment ceux de la sommation de quitter les lieux étant donné qu’il serait inéquitable que la société PATLOG supporte les frais non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

A l’audience du 27 septembre 2024, après un renvoi ordonné à l’audience du 28 mars 2023, le demandeur, représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues au cours de l’audience, aux termes desquelles il a réitéré ses demandes.

M. [H] [H], représenté par son conseil a sollicité de la juridiction, se référant à ses conclusions déposées à l’audience :

A titre principal,

Qu’elle reçoive le concluant en ses écritures, l’y dise bien fondé et ce faisant,Qu’elle déboute la demanderesse de sa demande d’expulsion du concluant dès lors que on congé n’était pas assorti d’une proposition de relogement conformément aux dispositions légales de ce chef et partant nul, Qu’elle déboute la demanderesse de toutes ses demandes fins et moyens en ce qu’ils sont manifestement inopérants,A titre subsidiaire,

Qu’elle sursoit à l’expulsion du concluant pour une durée maximale autorisée d’un an, En tout état de cause :

Qu’elle condamne la demanderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la Loi relative à l’aide juridictionnelle du 10/7/91 modifiée par celle de 2021,Qu’elle déboute la demanderesse de tous ses plus amples demandes, fins et moyens notamment au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir notamment que le bailleur ne respecte pas les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locataires âgés de plus de 65 ans.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré à la date de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur pour motif sérieux et légitime

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Sur l’existence d’un motif légitime et sérieux

Il convient de rappeler que la justification d’un congé pour motif légitime et sérieux n’est pas limitée à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. La rénovation de l’immeuble loué constitue un tel motif, dès lors qu’il est établi que les travaux prévus par le bailleur, nécessités par l’état des parties communes et privatives, comportent d’une part, l’amélioration du bien, et exigent d’autre part, la libération de l’appartement occupé par le preneur. En effet, seuls des travaux incompatibles avec l’occupation de l’immeuble sont de nature à justifier un congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé pour motif légitime et sérieux est nul s’il s’avère que le motif allégué n’est pas réel.

Il est rappelé à cet effet qu’il faut, donc, que l’intention du bailleur de faire réaliser les travaux soit réelle et sérieuse, ce caractère se déduisant par tous moyens fournis par le bailleur. Il appartient, de ce fait, au bailleur de rapporter la preuve de la réalité de ses intentions. Cette justification pourra être apportée par divers documents de nature à vérifier la réalité du projet, comme la production du projet architectural, du projet de financement de l’opération, outre la preuve des démarches administratives à l’appui des travaux envisagés. Il convient de rappeler que tous types de travaux peuvent justifier un congé pour motif légitime et sérieux. A titre d’illustration, des travaux peuvent être imposés par l’état de délabrement et de vétusté de l’immeuble qui nécessite une réhabilitation complète imposant une démolition de l’immeuble, comme ils peuvent être simplement souhaités par le propriétaire pour améliorer l’état de son bien, et par voie de conséquence, sa valeur et sa rentabilité. Force est de relever que cet objectif de gestion ne peut pas être reproché au bailleur.

La jurisprudence rappelle également que les travaux doivent nécessiter pour leur réalisation le départ du locataire. Tel n’est pas le cas de travaux importants pour lesquels seule une absence temporaire du locataire suffirait à leur réalisation.

En l’espèce, la bailleresse, à l’appui de ses demandes, verse en tout et pour tout deux documents postérieurs à la date de l’assignation :

Une attestation d’une société CAPSTRUCTURES en date du 12 mars 2024Un courrier CD CONSEIL du 20 mars 2024 Au regard des documents produits, il apparaît que l’intention de réaliser les travaux n’est pas prouvée. En effet, il n’est produit aucun document technique, administratif, financier, tels que permis de travaux, autorisation d’urbanisme, étude de faisabilité, étude de coût ou projet de financement justifiant de la réalité du projet et de la nature des travaux à réaliser.

Au surplus, la demanderesse n’apporte pas davantage d’éléments permettant de justifier que l’ampleur des travaux serait incompatible avec le maintien dans les lieux ou avec une absence temporaire.

Elle échoue, ainsi, à justifier le caractère légitime et sérieux de sa demande de congé.

Sur l’offre de relogement

En outre, il est constaté que la bailleresse ne respecte pas les dispositions du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sus visées en ce qu’elle ne fait aucune proposition de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire M. [H] [H], né le 16 juin 1957, âgé de 66 ans, soit de plus de 65 ans au jour du renouvellement du bail, le 1 er septembre 2023, et dont le revenu imposable s’élève à 7036 euros au titre de l’année 2022, et de son épouse Mme [X] [T], née le 4 novembre 1957, dont le revenu imposable s’élève à 6656 euros au titre de l’année 2022.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande visant à voir valider le congé délivré le 30 mars 2023 à Monsieur [H] et Madame [P].

Sur les demandes accessoires

La société demanderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles à hauteur de la somme de 1000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société PAT LOG visant à voir valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux par acte d’huissier du 30 mars 2023 à Monsieur [H] [H] et Madame [F] [G] [M] [P], afférent au logement sis [Adresse 4] à droite ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la société PATLOG aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros au visa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 7], le 05 décembre 2024.

La greffiere La juge des contentieux de la protection