N° RG 25/00560 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECCO /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 25/00560 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECCO

Minute n° 26/00029

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DE LA [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]

représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [O],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

en présence de [K] [I], auditrice de justice

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Décembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 16 Janvier 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00560 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECCO /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 29 mars 2024, la S.C.I. de la [Adresse 8] a loué à M. [T] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 305 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la S.C.I. de la [Adresse 8] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 303,06 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la S.C.I. de la [Adresse 8] a fait assigner M. [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux à compter de la présente décision, après en avoir remis les clés, sous peine de voir son expulsion poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner le défendeur :° à lui payer la somme de 2 587,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 septembre 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 2 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 9 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 décembre 2025.

À cette audience, la S.C.I. de la [Adresse 8], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [T] [O] explique qu’il n’honore pas tous les mois le paiement de son loyer en raison de certaines difficultés rencontrées dans le logement, tenant à l’absence de compteur électrique Linky, d’antenne, d’eau chaude et de double des clés. Il ajoute qu’il souhaite malgré tout se maintenir dans les lieux et propose pour ce faire d’ajouter au loyer la somme mensuelle de 50 euros, sollicitant que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il bénéficie actuellement du chômage à hauteur de 1 400 euros par mois en raison de problèmes de santé l’empêchant de travailler et que sa famille est en mesure de l’aider.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. de la [Adresse 8] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 septembre 2025, la dette locative de M. [T] [O] s’élève à la somme de 2 587,50 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [T] [O] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 décembre 2024 pour la somme de 1 303,06 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette locative que M. [T] [O] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de la situation financière qu’il a exposée à l’audience et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [T] [O] un échelonnement de la dette sur une durée de trente-six mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 72 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 23 décembre 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 février 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Toutefois, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande du locataire. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de M. [T] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [T] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 340,54 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de M. [T] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 698 du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution injustifiés sont à la charge des auxiliaires de justice qui les ont faits, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il en est de même des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution nuls par l’effet de leur faute.

En l’espèce, M. [T] [O] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière à la préfecture sera mis à la charge du défendeur.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [T] [O] sera condamné à verser à la S.C.I. de la [Adresse 8] la somme de 800 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [T] [O] à verser à la S.C.I. de la [Adresse 8] la somme de 2 587,50 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 1 303,06 euros et à compter du 1er octobre 2025 pour le surplus ;

AUTORISE M. [T] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 72 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 29 mars 2024 entre la S.C.I. de la [Adresse 8] d’une part, et M. [T] [O] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 février 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 23 février 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. de la [Adresse 8] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [T] [O] soit condamné à verser à la S.C.I. de la [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 340,54 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [O] à verser à la S.C.I. de la [Adresse 8] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [O] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,