VT-D/CB

Jugement N°

du 20 DECEMBRE 2024

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 22/01955 – N° Portalis DBZ5-W-B7G-IQAS

du rôle général

S.C.I. MB IMMOBILIER

c/

S.A.R.L. LAC ET VOLCAN

la SCP BASSET

la SELARL CLERLEX

GROSSE le

— la SCP BASSET

— la SELARL CLERLEX

Copies à :

— la SCP BASSET

— la SELARL CLERLEX

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

LOYER COMMERCIAL

Le VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.

ENTRE

S.C.I. MB IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Philippe CRETIER de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. LAC ET VOLCAN

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-Eudes BASSET de la SCP BASSET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

et par Maître Philippe CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 08 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 27 mars 2007 reçu par Me [Y] [T], notaire au Mont-Dore, la société DF Max a pris à bail divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2]) appartenant à la SCI MB Immobilier, bail conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 27 mars 2007, et ce, moyennant un loyer de 27 600 euros par an HT HC.

Suivant acte d’huissier du 30 septembre 2015, la société DF Max a fait délivrer à la SCI MB Immobilier une demande de renouvellement de bail à compter du 27 mars 2016, moyennant un loyer de 24 000 euros HT HC par an.

Suivant acte d’huissier du 27 novembre 2015, la SCI MB Immobilier a fait délivrer à la société DF Max une réponse à la demande de renouvellement de bail, en acceptant le principe du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 27 mars 2016, mais en sollicitant un loyer de renouvellement porté à la somme de 32 936,04 euros par an HT HC, en application de la variation de l’indice.

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2016, le bail liant les parties a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 27 mars 2016 pour se terminer le 26 mars 2025, moyennant un loyer de 24 000 euros HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2020, la société DF Max dont la nouvelle dénomination est la SARL Lac et Volcan, a sollicité la révision triennale de son loyer et sa fixation à la somme de 15 000 euros par an HT HC, fixé selon elle, en fonction de la valeur locative des locaux, en raison de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dans le secteur des lieux loués, ayant entraîné une variation de la valeur locative des locaux supérieure à 10 % au sens de l’article L.145-38 du code de commerce.

Par courrier du 15 décembre 2020, la SCI MB Immobilier n’a pas accepté le montant du loyer proposé.

Par mémoire du 15 septembre 2021, puis par mémoire n°2 du 30 mai 2022, et enfin par mémoire n°3 du 1er juin 2022, la SARL Lac et Volcan a demandé au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand de fixer le loyer du bail révisé, à compter du 1er décembre 2020, en fonction de la valeur locative des locaux, estimée à la somme annuelle de 15 000 euros en principal, ainsi que la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au même montant.

Par jugement du 18 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a ordonné une expertise avant dire droit au fond.

L’expert judiciaire, Mme [U] [H], a déposé son rapport le 28 avril 2023.

Par mémoire signé le 28 mars 2024, notifié et déposé à la même date, la SCI MB Immobilier demande de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ;

— en l’absence de toute modification des facteurs locaux de commercialité sur la période écoulée, et au regard de la valeur locative réelle résultant des constatations de l’expert et des majorations à prendre en considération, fixer le montant du loyer du bail révisé à compter du 1er décembre 2020 à la somme de 2 136,33 euros HT HC par mois ;

— condamner en conséquence la SARL Lac et Volcan à lui payer et porter une somme de 4 498,89 euros HT au titre du reliquat sur la période échue du 1er décembre 2020 au 31 août 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la SARL Lac et Volcan à lui payer et porter une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens dont les frais d’expertise.

Par mémoire signé le 1er août 2024, notifié le 25 août 2024 et déposé le 25 octobre 2024, la SARL Lac et Volcan demande de :

> sur l’article L.145-38 du code de commerce (modification des facteurs locaux de commercialité et variation de 10 % sur les valeurs locatives) :

— juger recevable et bien fondée la demande de révision formée le 1er décembre 2020 ;

— juger qu’est intervenue, entre la prise d’effet du bail le 27 mars 2016 et la date de demande de révision du 1er décembre 2020, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

— en conséquence, fixer le loyer révisé des locaux sis [Adresse 2], à la somme de 15 000 euros par an en principal à compter du 1er décembre 2020;

> subsidiairement, sur l’article L.145-38 du code de commerce (valeur locative inférieure au loyer plafonné révisé et au loyer en vigueur) :

— juger que le loyer révisé plafonné au 1er octobre 2020 ressort à la somme de 25 636,16 euros par an HT HC ;

— juger que la valeur locative telle qu’estimée par la locataire, mais également par l’expert, est inférieure dans les deux cas, au loyer révisé plafonné de 25 636,16 euros par an HT HC ;

— juger que la valeur locative est inférieure au loyer contractuel en vigueur à la date de la révision, à savoir 24 000 euros par an HT HC ;

— juger que si la valeur locative est inférieure au loyer révisé plafonné et au loyer en cours, le loyer révisé doit être fixé au dernier loyer en cours ;

— en conséquence, fixer le loyer révisé au 1er décembre 2020 à la somme de 24 000 euros par an HT HC ;

— condamner la bailleresse en tous les dépens, incluant les frais d’expertise.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

Selon l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 30 juillet 2016, le bail liant les parties a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années à compter du 27 mars 2016 moyennant un loyer de 24.000 euros HT HC.

Le 1er décembre 2020, la société DF Max devenue la SARL Lac et Volcan a sollicité la révision triennale de son loyer et sa fixation à la somme de 15 000 euros HT HC, en invoquant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dans le secteur des lieux loués ayant entraîné une variation de la valeur locative des locaux supérieure à 10 % au sens de l’article L.145-38 du code de commerce.

Il s’agit donc d’une demande de fixation de loyer en révision puisque le bail a été renouvelé et signé le 30 juillet 2016. Les parties s’entendent sur la fixation d’un loyer révisé au 1er décembre 2020, et non sur la fixation d’un loyer de renouvellement au 27 mars 2016 qui est déjà contractuel.

— Sur l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité :

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.”

Le caractère matériel de la modification des facteurs locaux de commercialité implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle de l’un des éléments de la commercialité.

Il appartient au preneur de démontrer que la modification des facteurs locaux de commercialité a eu une influence sur le commerce considéré et que la variation de plus de 10 % de la valeur locative est due à la seule modification des facteurs locaux de commercialité.

La SARL Lac et Volcan soutient que du fait de la crise sanitaire, l’intérêt touristique majeur que constituent les remontées mécaniques permettant l’accès au domaine skiable du Sancy a été fermé, ce qui constitue une modification notable et locale des facteurs locaux de commercialité ; que par ailleurs, depuis le début du bail, soit le 27 mars 2016, le secteur des locaux loués a subi une modification des facteurs locaux de commercialité en raison de :

— la mise en redressement judiciaire de la SAEM Remontées Mécaniques ;

— la fermeture anticipée de la station le 15 mars 2020 et ses conséquences ;

— la fermeture des remontées mécaniques sur la saison 2020-2021 ;

— la fermeture des thermes sur la saison 2020-2021.

Elle ajoute que l’évolution des chiffres d’affaires des “locomotives” du [Localité 4] confirme son analyse. Elle se prévaut de la fermeture de nombreux commerces sur la période litigieuse, outre des procédures collectives qui ont augmenté en nombre. Enfin, elle rappelle que le magasin du [Localité 4] a subi une baisse de son chiffre d’affaires, contrairement à ses magasins situés à [Localité 5] et [Localité 8].

L’expert judiciaire a conclu que si l’environnement économique évoluait constamment, aucune modification des facteurs locaux de commercialité n’avait été constatée.

Elle a expliqué que la taxe de séjour perçue par la commune du [Localité 4] était le meilleur indicateur de la fréquentation touristique de la station et que sa perception entre 2017 et 2020 avait été stable, tout en relevant que l’année 2019 avait été plus élevée ; que les autre indicateurs analysés tels que la fréquentation des thermes, et l’évolution du chiffre d’affaires de la SAEM des remontées mécaniques indiquaient également que la période analysée était relativement stable à l’exception de l’année 2020 marquée par le Covid dans la période. Elle considère que la courbe de l’évolution du chiffre d’affaires de la SAEM des remontées mécaniques serait plutôt à lier à l’enneigement de la station (318 cm au total sur la saison la plus haute 2017-2018 versus 154 cm en 2016-2017).

L’expert ajoute, sur les fermetures et réouvertures de commerces, que ses nombreuses recherches n’avaient pas permis d’avoir un panorama objectif de l’activité commerciale du [Localité 4] durant les années 2016 à 2020 ; que la seule information obtenue qui pouvait être donnée à titre indicatif, émanait de la communauté de communes du Massif du Sancy qui indiquait qu’il y avait actuellement 138 commerces en activité sur la commune, dont 15 hôtels, et qu’il y avait à date, 14 locaux commerciaux vacants sur la commune, soit 10 %. Elle a précisé qu’il ressortait principalement des échanges avec plusieurs professionnels qu’il y avait toujours eu des ouvertures et des fermetures de commerce, que le turn-over était régulier. En page 22, elle a synthétisé ces différents échanges de manière suivante :

— la santé économique de la commune était plutôt bonne, sans être excellente pour les petits commerces des rues piétonnes ;

— la crise des gilets jaunes n’avait laissé aucun souvenir ;

— la crise sanitaire n’avait pas été catastrophique pour la commune.

Il convient au surplus de constater que la SCI MB Immobilier verse aux débats un extrait Kbis de la SAEM Remontées Mécaniques du [Localité 4] ne faisant nullement état d’une procédure collective passée ou en cours.

Concernant par ailleurs la crise sanitaire, il convient d’observer qu’il s’agissait d’un élément conjoncturel, indépendant des facteurs locaux de commercialité puisque s’agissant d’un événement national. La fermeture anticipée des remontées mécaniques et celle des thermes n’ont été que la conséquence de cet événement.

Le confinement lié au Covid-19 explique la baisse du chiffre d’affaires de la SARL Lac et Volcan en 2020 sur le magasin du Mont-Dore, puisqu’ainsi que le fait valoir la SCI MB Immobilier, il s’agit d’un chiffre d’affaires réalisé sur 9 mois (177 410 euros).

Si les chiffres d’affaires réalisés sur les exercices précédents étaient ramenés sur cette même durée de 9 mois, il serait constaté un chiffre d’affaires relativement stable sur les exercices de 2016 à 2020 :

2017 : 215 981 euros, soit sur 9 mois : 161 985,75 euros ;

2018 : 211 354 euros, soit sur 9 mois : 158 155 euros ;

2019 : 213 017 euros, soit sur 9 mois : 159 762,75 euros.

De surcroît, l’évolution des chiffres d’affaires réalisés par la SARL Lac et Volcan dans les magasins de Besse et Super-Besse est difficilement comparable sur plusieurs exercices à celle du chiffre d’affaires réalisé dans le magasin du Mont-Dore car ils n’ont été créés qu’en mai 2017 (pièces n°14bis de la SCI MB Immobilier).

Concernant la déclaration de l’agent immobilier reprise dans le rapport d’expertise selon laquelle “il m’arrive de faire des révisions à la baisse de 15 %… La [Adresse 7] devient catastrophique depuis qu’un propriétaire de [Localité 6] qui a plusieurs commerces dans la rue, a remplacé les baux commerciaux par des baux précaires”, il convient d’observer qu’il s’agit d’une déclaration isolée par rapport aux autres déclarations relatées ; qu’elle n’a pas été retenue par l’expert dans ses conclusions ; qu’en outre cette déclaration étayée d’aucun élément qualitatif ou quantitatif ne caractérise pas les critères de l’article L.145-38 du code de commerce.

Enfin, s’agissant de la fermeture de nombreux commerces invoquée par la SARL Lac et Volcan, la SCI MB Immobilier établit que trois d’entre eux sont toujours ouverts contrairement à ce que la preneuse soutient, que seuls les locaux de la bijouterie, de la banque BNP Paribas et de la boutique de vêtements Himalya sont toujours fermés. Il convient toutefois de mettre cela en parallèle avec les observations de l’expert selon lesquelles la santé économique de la commune est plutôt bonne, sans être excellente pour les petits commerces des rues piétonnes et que le turn-over dans les commerces est présent.

Ainsi, sur la période considérée du 27 mars 2016 au 1er décembre 2020, la SARL Lac et Volcan ne rapporte pas la preuve de l’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Elle sera donc déboutée de sa demande principale ayant pour objet de fixer le loyer révisé des locaux loués à la somme 15 000 euros par an à compter du 1er décembre 2020.

— Sur le calcul du loyer du bail révisé au 1er décembre 2020 :

L’article L.145-38 du code de commerce dispose que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction. Il est certain qu’en dehors de la modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10%, le loyer révisé ne peut être fixé en dessous du loyer précédemment payé même si la valeur locative est inférieure à celui-ci ( Civ 3ème 27/02/2002 Bul 50 et 11 juillet 2007 P0612888).

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction. (Cass. Civ. 3ème, 06/02/2008, n°06.21-983).

Ainsi, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé comme suit :

— si la valeur locative est supérieure au plafond : plafond ;

— si la valeur locative est inférieure au plafond et supérieure au loyer en cours : valeur locative;

— si la valeur locative est inférieure au loyer en cours : loyer en cours.

sur le calcul du loyer indiciaire

Ainsi que l’expose la SARL Lac et Volcan, le plafonnement du loyer révisé doit prendre en compte :

— le dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement ;

— comme indice multiplicateur, l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision a été notifiée conformément à l’article R.145-20 du code de commerce, soit l’indice du trimestre au cours duquel prend effet la révision : soit l’indice du 4ème trimestre 2020 ;

— comme indice diviseur, l’indice du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer : soit l’indice du 1er trimestre 2016.

Par conséquent, le loyer révisé plafonné à compter du 1er décembre 2020 ressort à 25 636,16 euros HT HC : 24 000 euros x 115,79 (indice 4ème trimestre 2020) /108,40 (indice 1er trimestre 2016)

sur la valeur locative

La SARL Lac et Volcan soutient que la valeur locative, qu’elle soit de 15 000 euros (estimation de la locataire) ou 22 560 euros (estimation de l’expert), est inférieure au loyer révisé plafonné de 25 636,16 euros, mais également inférieure au loyer contractuel en vigueur, à savoir 24 000 euros ; que dès lors, le loyer révisé au 1er décembre 2020 doit être fixé au loyer en vigueur à la date de révision, à savoir 24 000 euros par an HT HC.

La SCI MB Immobilier conclut au contraire que la valeur locative est supérieure au plafond. Elle conteste la valeur locative retenue par l’expert faisant état de deux critiques de l’analyse :

— l’expert a retenu la valeur locative médiane des 7 commerces de référence au lieu de retenir la valeur moyenne ;

— la valeur retenue ne prend pas en compte la réalité de la destination contractuelle prévue au bail qui permet normalement de majorer le loyer de 5 à 10 % en présence d’une large définition de la destination contractuelle ; que l’expert n’a pas non plus pris en considération les stipulations de l’article 17 du bail qui autorise le preneur à installer des étalages devant la vitrine ce qui entraîne une majoration de 5 à 15 %.

Elle demande in fine dans le dispositif de ses conclusions de fixer le montant du loyer du bail révisé à compter du 1er décembre 2020 à la somme de 2 136,33 euros HT HC par mois, soit 25.635,96 euros par an.

Il sera d’ores et déjà constaté qu’il a été retenu dans la mission de l’expertise une date d’évaluation au 27 mars 2016 correspondant à la date de renouvellement du bail, alors qu’elle aurait dû être arrêtée au 1er décembre 2020, date de révision.

En l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité sur la période du 27 mars 2016 au 1er décembre 2020, la valeur retenue par l’expert peut être considérée comme stable et fiable ainsi que le conclut la SCI MB Immobilier.

Dans son rapport, l’expert a tout d’abord décrit les lieux loués : situés au rez-de-chaussée d’un immeuble des années 50 sans intérêt architectural ; il s’agit d’un petit immeuble à pan coupé, situé en angle de deux rues ; le déballage installé en extérieur et sa situation en angle de rue mettent en valeur le magasin et lui confèrent une bonne visibilité ; les lieux sont facilement accessibles, un parking se situant à 30 m ; le magasin dispose d’une rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

Le magasin en rez-de-chaussée mesure 94 m², le WC en rez-de-chaussée 2 m² et la cave au sous-sol 37 m². La surface utile pondérée ressort à 98,50 m².

Les locaux sont bien entretenus ; au sein du magasin, la vétusté est constatée au sol, le carrelage est fissuré, et il n’y a pas de système de chauffage, seul un poêle à pétrole mobile chauffe les lieux. La cave et les WC présentent des signes de vétusté.

Dans le paragraphe consacré à l’analyse de la valeur locative, l’expert a précisé que pour l’ensemble des valeurs comparables retenues, c’étaient les surfaces commerciales qui étaient connues et prises en compte, que le point de comparaison pour la SARL Lac et Volcan était la surface commerciale (94 m²) et non la surface utile pondérée (98,5 m²).

L’expert a collecté plusieurs valeurs provenant d’annonces parues sur le Bon Coin avec échange téléphonique avec le professionnel de l’immobilier mandaté, ou communiquées par l’office notarial ou des contacts directs sur place. Elle a retenu notamment 7 valeurs de référence se situant en hyper centre. Le loyer mensuel au m² oscille entre 14 et 32 euros. Elle a fixé une valeur moyenne identique à la valeur médiane, soit 20 euros / m². En réalité, la moyenne des 7 valeurs locatives au m² ressort à 22,14 euros, mais ce montant s’explique en raison de la prise en compte notamment de trois locaux d’une surface inférieure ou égale à 25 m². En effet, la moyenne de la valeur locative au m² descend à 17,50 euros si seules les 4 références supérieures à 37 m² sont retenues.

L’expert fixe le montant du loyer mensuel à 20 euros HT HC par mois au m² de surface commerciale, soit 1 880 euros par mois, soit 22 800 euros annuel, ce montant tenant compte du caractère “tous commerces” de la destination du bail.

Il sera constaté que l’expert avait mentionné le déballage en extérieur, et n’a donc nullement éludé cet élément dans son appréciation.

Elle observe que si le montant demandé par le locataire de 13 euros /m² n’est pas cohérent avec la valeur locative de marché de 20 euros /m², celui demandé par le bailleur de 23 euros /m² est nettement supérieur à la valeur locative moyenne constatée, et notamment pour des magasins dont la surface commerciale est supérieure à 40 m².

Dans ces circonstances, il sera retenu une valeur locative de 20 euros par m².

Par conséquent, que l’on retienne la surface commerciale de 94 m² ou la surface pondérée de 98,50 m², la valeur locative annuelle ressort à un montant inférieur à celui du plafond : 22 560 euros ou 23 640 euros / 25 636,16 euros.

La valeur locative étant inférieure au plafond et inférieure au loyer en cours, c’est donc le montant du loyer en cours qui devra s’appliquer, à savoir 24 000 euros par an HT HC.

La SCI MB Immobilier sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre d’un éventuel arriéré de loyers.

— Sur les dépens :

Succombant principalement à l’instance, la SARL Lac et Volcan sera condamnée aux dépens qui incluront les frais d’expertise judiciaire.

Toutefois, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

REJETTE la demande de la SARL Lac et Volcan visant à fixer le loyer révisé des locaux sis [Adresse 2], à la somme de 15 000 euros par an en principal à compter du 1er décembre 2020 en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

FIXE le loyer révisé au 1er décembre 2020 à la somme de 24 000 euros par an HT HC ;

REJETTE la demande de la SCI MB Immobilier aux fins de voir condamner la SARL Lac et Volcan à lui payer une somme de 4 498,89 euros HT à titre de reliquat de loyer sur la période échue du 1er décembre 2020 au 31 août 2023, outre intérêts;

CONDAMNE la SARL Lac et Volcan aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,