TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00773 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYSR

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Monsieur [M] [E]

C /

Monsieur [V] [D], Madame [P] [I], Madame [S] [D]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M. [M] [E]

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M. [M] [E]

Mme [S] [D]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [E]

Lieudit la Guelle

63500 SAINT BABEL

comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [D]

15 rue du Four

63490 SAUXILLANGES

non comparant, ni représenté

Madame [P] [I]

15 rue du Four

63490 SAUXILLANGES

non comparante, ni représentée

Madame [S] [D]

11 lotissement de la Toison

63570 LAMONTGIE

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé le 1er août 2020, Monsieur [M] [E] a donné à bail à Madame [P] [I] et à Monsieur [V] [D] un logement situé 15 rue du Four, à SAUXILLANGES (63490) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435 € outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte du 31 juillet 2020, Madame [S] [D] s’est portée caution solidaire de l’engagement de Madame [P] [I] et de Monsieur [V] [D] envers Monsieur [M] [E].

Le 12 juin 2024, le bailleur a fait signifier par acte séparé aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.302,87 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le même jour.

La CCAPEX a été informée de la situation des locataires le 18 juin 2024.

En l’absence de règlement amiable, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Monsieur [M] [E] a fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] ainsi que Madame [S] [D] en qualité de caution devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties, pour manquement des locataires à leur obligation de paiement des loyers ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— condamner solidairement Madame [S] [D] avec Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.302,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 455 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux ;

* outre la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience. Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] ne s’étant pas présentés au rendez-vous fixé.

A l’audience, Monsieur [M] [E] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu du décompte arrêté au mois de juin 2024 l’arriéré qui s’élève à la somme de 2.302,87 euros comprend des charges impayées en 2022 auquel s’ajoute 1.000 euros au titre des charges 2024. Il précise que Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] ont réglé 1.310,87 euros sur la période d’octobre 2024 à décembre 2024 mais qu’ils n’ont pas payé les poubelles de 2024 ainsi qu’un supplément de consommation d’eau, que Monsieur [V] [D] est agressif avec tout le monde et qu’il y a une plainte des voisins pour tapage nocturne.

Madame [S] [D] indique qu’elle s’est portée caution, qu’elle touche une pension d’invalidité de 541,35 euros et que son mari perçoit 1.016 euros. Elle explique qu’elle a contacté les locataires mais qu’ils lui ont dit que cela ne la regarde pas, qu’ils refusent tout contact. Elle ajoute qu’ils ont tous les deux un CDI.

Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] qui ont été cités à personne n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du Code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] ont été cités à personne mais ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, Monsieur [M] [E] justifie avoir régulièrement signifié le 12 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.302,87 € euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 12 août 2024.

Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [M] [E], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] et de Monsieur [V] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef. A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné que Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] ne se sont pas présentés à l’audience, qu’ils n’ont pas sollicité de rester dans les lieux et de délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon note en délibéré autorisée sous 8 jours par le juge des contentieux de la protection pour produire les justificatifs de charges de 2022 et 2024, il produit un décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Ce décompte fixe l’arriéré locatif à la somme de 810 € pour les loyers dûs en 2022, 695 € pour les loyers dûs en 2023 et fait apparaître un solde créditeur pour les locataires pour les loyers de 2024 de 650,87 €, soit la somme totale de 854,13 € (810 € +695 € – 650,87 €).

Par ailleurs, il apparait que les locataires sont redevables au titre des charges contractuellement fixées entre les parties de la somme de 160 euros en 2023 et de la somme de 120 euros en 2024, soit la somme totale de 280 euros.

S’agissant des nouveaux appels et régularisations de charges, en dehors des provisions sur charge prévues au bail, ceux-ci ne sauraient être portés à la charge des locataires en l’absence de pièces justificatives valablement versées au débat. Monsieur [M] [E] fait en effet seulement valoir sur ce point que les 120,99 euros correspondent à l’enlèvement des ordures ménagères en 2022, que les 1.119,76 euros correspondent à une surconsommation d’eau en 2022 et que les 842,73 euros correspondent à une surconsommation d’eau en 2023. Il ne produit cependant aucune pièce à ce titre.

Les frais ainsi identifiés ne satisfaisant pas à ces conditions, il y a lieu de ne pas les porter à la charge des locataires.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [M] [E] est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l’arriéré locatif à hauteur de 854,13 € et les charges contractuellement prévues à hauteur de 280 €, à savoir la somme totale de 1.134,13 €.

Il s’agit d’une somme moindre que celle sollicitée au sein de l’assignation. Ainsi, quoique Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] n’aient pas comparu, elle doit s’analyser comme un désistement partiel du demandeur à ses demandes et à ce titre, est recevable dans son principe.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, la somme retenue étant moindre que celle du commandement de payer.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Par ailleurs, Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [M] [E] soit la somme mensuelle de 455 €.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de Madame [S] [D] résulte du contrat accessoire au bail du 31 juillet 2020, qu’elle a signé et qui comporte la mention exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamnée solidairement avec les locataires au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [I], Monsieur [V] [D] et Madame [S] [D] qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection ;

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er août 2020 conclu d’une part entre Monsieur [M] [E] et d’autre part, Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] à compter du 12 août 2024 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [P] [I] et Monsieur [V] [D] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 15 rue du Four, à SAUXILLANGES (63490), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [I], Monsieur [V] [D] et Madame [S] [D] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 1.134,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Madame [P] [I], Monsieur [V] [D] et Madame [S] [D] à la somme mensuelle de 455 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à Monsieur [M] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [I], Monsieur [V] [D] et Madame [S] [D] in solidum à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [E] du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection