TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01789 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3S53

Minute : 25/00301

Monsieur [C] [J]

Représentant : M^e Kahina TADJADIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1932

Madame [L] [N] épouse [J]

Représentant : M^e Kahina TADJADIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1932

C/

Madame [Y] [R]

Monsieur [T] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Kahina TADJADIT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [T] [R]

Madame [Y] [R]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

— Monsieur [C] [J]

— Madame [L] [J] née [N]

[Adresse 5]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Kahina TADJADIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1932

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

non comparante

Monsieur [T] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 19 novembre 2022, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] ont donné à bail à Madame [Y] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 870 euros outre des provisions sur charges. Par acte sous seing privé signé le 17 novembre 2022, Monsieur [T] [R] s’est porté caution solidaire des engagements locatifs de Madame [Y] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7 240 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 mars 2025. Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] ont fait assigner Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 10 mai 2025, soit la somme de 8 800 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— les autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre indemnitaire,

— condamner solidairement Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R] à leur payer la somme de 5 220 euros au titre de l’indemnité de relocation, et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 mars 2025.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la créance à titre provisionnel à la somme de 12 537 euros, selon décompte en date du 10 septembre 2025. Ils ont précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 7 240 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Madame [Y] [R] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [Y] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [Y] [R] étant sans droit ni titre depuis le 8 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] produisent un décompte démontrant que Madame [Y] [R] reste leur devoir la somme de 12 537 euros à la date du 10 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 12 537 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 240 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Madame [Y] [R] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 11 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la condamnation solidaire de la caution

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d’une obligation s’engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En application de l’article 1359 du code civil, la preuve d’une obligation supérieure à 1 500 euros ne peut être établie que par écrit ; toutefois, en application de l’article 1362 du même code, il en va autrement en présence d’un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée, rendant vraisemblable le fait allégué et complété par des témoignages et des présomptions.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Madame [Y] [R], pour la durée du bail initial à savoir trois ans. Toutefois en ce qui concerne le montant, il résulte des stipulations manuscrites qu’il s’engage “dans la limite d’un montant de 870 euros”. Aussi si cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1, avec la dénonciation à bonne date du commandement de payer, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution qui sera condamné solidairement au paiement des sommes dues par Madame [Y] [R] mais dans la limite de 870 euros, le surplus réclamé étant sérieusement contestable.

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce les demandeurs sollicitent à titre indemnitaire la conservation du dépôt de garantie pour 870 euros et le versement de la somme de 5 220 euros au titre de l’indemnité de relocation. Toutefois, ils ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, alors au surplus que ces demandes indemnitaires sont sérieusement contestables, faute de connaître à ce stade la durée de vacance du logement avant relocation et faute pour la locataire d’avoir rendu les clés du logement.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2022 entre Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] et Madame [Y] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 mai 2025 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] de leur demande d’astreinte;

Disons qu’à défaut pour Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [Y] [R] à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] la somme provisionnelle de 12 537 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025 sur la somme de 7 240 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons solidairement Monsieur [T] [R] en sa qualité de caution à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] la somme provisionnelle de 870 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité ;

Condamnons Madame [Y] [R] à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 020 euros), à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R] à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] née [N] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [Y] [R] et Monsieur [T] [R] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection