Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01300 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XWZ

[L] [W], [G] [D]

C/

[Y] [R]

— Expéditions délivrées à

M. [Y] [R]

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [W]

né le 09 Juillet 1983 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [G] [D]

née le 20 Mars 1977 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [R]

né le 27 Septembre 1966 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2024, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] ont donné à bail à Monsieur [Y] [R] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 8], ainsi que deux emplacements de stationnement n°99 et 100 situés à la même adresse, moyennant un loyer de 616 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2025, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.403,70 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] ont assigné Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER la réunion à la date du 7 avril 2025 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 19 janvier 2024 et visée dans le commandement de payer délivré le 6 février 2025 ;

— ORDONNER en conséquence à Monsieur [Y] [R] de libérer le logement situé [Adresse 7] ;

— ORDONNER à défaut l’expulsion immédiate de Monsieur [Y] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [L] [W] et à Madame [G] [D] la somme provisionnelle de 2.180,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [L] [W] et à Madame [G] [D] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de la présente assignation, le coût du commandement de payer du 6 février 2025.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors de l’audience du 19 septembre 2025, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.403,70 euros au 15 septembre 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [Y] [R] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement durant 24 mois et la suspension de la clause de résiliation durant cette période.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 septembre 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] ont fait signifier à Monsieur [Y] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.403,70 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 février 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 avril 2025.

* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] produisent le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (146,85 euros), la somme de 1.256,85 euros (et non 1.403,70 euros) à la date du 15 septembre 2025 (mois de septembre inclus).

Monsieur [Y] [R] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.256,85 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Y] [R] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Y] [R] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du loyer et des provisions pour charges en vigueur à la date de la résiliation du bail comme sollicité par les bailleurs, soit la somme de 629,72 euros.

— Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Tenu aux dépens, Monsieur [Y] [R] sera condamné à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 07 avril 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 19 janvier 2024 liant Monsieur [Y] [R] à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 8];

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D], à titre provisionnel, la somme de 1.256,85 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [R] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 52,36 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, frais, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Y] [R] sera tenu de payer à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 629,72 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [D] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION