Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 15 mai 2025, n° 24/00500

TJ Clermont-Ferrand 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la créance de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES était établie tant dans son principe que dans son montant, et a condamné M. [V] [G] à payer l'arriéré locatif.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Résiliation du bail entraînant l'expulsion
La cour a ordonné l'expulsion de M. [V] [G] en raison de la résiliation du bail et des impayés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer, en cas de maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner M. [V] [G] à payer une somme au titre des frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 15 mai 2025, n° 24/00500
Numéro(s) :	24/00500
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS VILLATTE - DESSERT
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00500 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVKC

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [V] [G], rep/assistant : la SCP VILLATTE-DESSERT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

SCP VILLATTE-DESSERT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 20 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [G], demeurant 16 avenue du Puy de Dôme, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SCP VILLATTE-DESSERT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2024-007959 du 06/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 avril 2023 avec prise d’effet le 22 avril 2023, M. et Mme [U] [E] ont donné à bail à M. [V] [G] un logement situé 16 avenue du Puy-de-Dôme à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros, provision sur charges comprise.

Suivant contrat de cautionnement souscrit par M. et Mme [U] [E] en date du 16 avril 2023, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du paiement des loyers dus par M. [V] [G] .

Suivant quittance subrogative en date du 12 juin 2024, les bailleurs ont reconnu avoir perçu la somme de 1.816,50 euros de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 23 octobre 2023, la caution, subrogée dans les droits des bailleurs, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.361 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [G] le 24 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleurs, a fait assigner M. [V] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ou, à défaut, de prononcer la résiliation du bail pour inexécution contractuelle,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [V] [G] à lui payer les sommes suivantes :

* 1.429,50 euros à valoir sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023 sur la somme de 1.361 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juin 2024.

Lors de l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’une quittance subrogative du 10 février 2025 et d’un décompte arrêté au 14 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2.276,28 euros.

De son côté, M. [V] [G] demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— suspendre la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter du solde de sa dette d’un montant de 2.061,28 euros,

— juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas aoir joué en cas de paiement dans le délai de 36 mois,

— débouter la SAS Action Logement Services de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu de la bonne foi de M. [V] [G],

— statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [V] [G] expose qu’il a repris le paiement des loyers et qu’il a effectué des versements à hauteur de 582,72 euros pour réduire la créance locative. Il explique qu’il n’a pas réglé les mois de juillet, septembre et octobre 2023 en l’absence de jouissance paisible des lieux en raison de nuisibles dans son logement et que les bailleurs ont sollicité la caution pour garantir le règlement des loyers impayés ; qu’il a repris le paiement des loyers à compter du mois de novembre 2023 et remboursé la somme de 375 euros à son bailleur pour réduire la dette locative à hauteur de 986 euros. Il précise qu’il a rencontré des difficultés financières ne lui permettant pas de régler la totalité des loyers et charges des mois de mai et juin 2024.

Le diagnostic social et financier expose que M. [V] [G] est demandeur d’emploi, qu’il élève seul sa fille pour laquelle il ne perçoit pas de pension alimentaire. Suite à sa séparation avec son ex-compagne, il rembourse un crédit immobilier. Il précise que M. [V] [G] souhaite rester dans son logement le temps d’accéder à un logement social plus adapté à son budget, qu’il a engagé des démarches en ce sens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SAS Action Logement Services a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [V] [G].

M. [V] [G] a indiqué qu’il envisage de solliciter une procédure de traitement de sa situation auprès de la Commission de Surendettement des Particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleurs, produit une quittance subrogative du 10 février 2025 et un décompte arrêté au 14 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.276,28 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleurs, est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [V] [G] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023 sur la somme de 1.361 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleur, justifie avoir régulièrement signifié le 23 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.361euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 23 décembre 2023.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il apparait que M. [V] [G] a repris le paiement des loyers. De plus, sa proposition apparait raisonnable en ce qu’elle permet l’apurement de la dette locative dans le délai légal de trente-six mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [V] [G] selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, M. [V] [G] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleurs, serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleurs, en l’occurrence la somme mensuelle de 620 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

M. [V] [G], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 16 avril 2023 entre M. [V] [G] et M. et Mme [U] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé 16 avenue du Puy-de-Dôme à CLERMONT-FERRAND (63000), à la date du 23 décembre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [V] [G] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2.276,28 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023 sur la somme de 1.361 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [G] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 63 euros et DIT qu’à la trente-sixième et dernière échéance M. [V] [G] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 2.276,28 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 23 décembre 2023 et M. [V] [G] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 16 avenue du Puy-de-Dôme à CLERMONT-FERRAND (63000) si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [V] [G] à la somme mensuelle de 620 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis et sous réserve de la production par cette dernière d’une quittance subrogative attestant du paiement de l’indemnité d’occupation au bailleur pour le compte du locataire,

CONDAMNE M. [V] [G] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 23 octobre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection