LNB/FC

Jugement N°

du 27 JUIN 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/00286 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I32O / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[R] [A] veuve [K]

[Y] [K]

Contre :

[N] [X] épouse [P]

Grosse :

la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies :

la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Dossier

la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [R] [A] veuve [K]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Madame [Y] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentées par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSES

ET :

Madame [N] [X] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSE

Lors de l’audience de plaidoirie du 17 Mars 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

assistées, lors de l’appel des causes de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffière.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente, (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

Après avoir entendu en audience publique du 17 Mars 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 11 décembre 2020, un compromis de vente a été signé entre Madame [R] [A] et Madame [Y] [K], acquéreurs, et Madame [N] [P] et Madame [J] [U], vendeurs.

S’agissant des quotités vendues, l’acte a mentionné que :

Madame [N] [P] vendait :la maison cadastrée AO [Cadastre 6] : la totalité en pleine propriété,le garage cadastré AO [Cadastre 3] : 5/16ème en pleine propriété et 3/16ème en usufruit,Madame [J] [U] vendait pour sa part :le garage cadastré AO [Cadastre 3] : ½ en pleine propriété et 3/16ème en nue-propriété.

La vente a été réitérée selon acte notarié dressé par Maître [C], le 15 février 2021.

La vente a été conclue moyennant le prix de 106 000 € se répartissant de la façon suivante :

la maison cadastrée AO [Cadastre 6] pour un prix de 96 000 €, (dont 1 100 € de meubles),le garage cadastré AO [Cadastre 3] pour un prix de 10 000 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2022, les consorts [K] ont mis en demeure Madame [N] [P] et Madame [J] [P] [U] de régler des factures de travaux à hauteur de 45 186,68 €, outre 20 000 € au titre de leur préjudice moral, arguant de l’existence de prétendus vices cachés dans l’habitation et indiquant qu’un constat d’huissier avait été réalisé le 24 mars 2021, décrivant de l’humidité et des dégradations dans l’habitation et alléguant que les différents artisans intervenus sur les travaux auraient constaté de « graves dommages ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2022, le conseil de Mesdames [N] [P] et [J] [P] [U] a contesté l’existence d’un quelconque vice caché dans l’habitation, rappelant que la vente avait été effectuée par l’intermédiaire d’un mandataire immobilier, Monsieur [F], présent lors de chacune des visites des acquéreurs.

Par courrier officiel du 7 mars 2022, le premier conseil des consorts [K] a indiqué que le prix de vente initialement sollicité avait baissé en raison des réparations à effectuer sur les seuls dommages visibles.

Par actes de commissaire de justice, signifiés les 12 et 13 janvier 2023, Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] ont fait assigner Madame [J] [P] épouse [U] et Madame [N] [X] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins notamment d’obtenir une diminution du prix de vente, en raison de la présence de vices cachés.

Statuant sur incident, le juge de la mise en état a notamment, par ordonnance du 17 octobre 2023 :

déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] à l’encontre de Madame [J] [P] épouse [U] ;condamné in solidum Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] à verser à Madame [J] [P] épouse [U] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamné in solidum Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] aux dépens de l’incident ;rejeté le surplus des demandes.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] demandent, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

Juger que l’immeuble litigieux était affecté d’un vice caché antérieur à la vente dont les consorts [P] avaient connaissance ; Condamner Madame [N] [P] à porter et payer à Madame [R] [A] et Madame [Y] [K] : la somme de 45 747,68 € TTC en diminution du prix de vente ; la somme de 20 000 € en indemnisation du préjudice moral subi ; la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ; Débouter Madame [N] [P] de ses prétentions plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses font valoir que le bien litigieux a été acquis moyennant une réduction de prix, au vu des travaux de rénovation à engager, mais que celui-ci était présenté comme structurellement sain ; qu’à l’occasion de l’engagement des travaux de réfection de la maison, il a été découvert que celle-ci présentait, en réalité, de nombreux dommages causés par l’humidité et des infiltrations. Elles versent aux débats diverses pièces, afin de corroborer leurs dires et notamment : un procès-verbal de constat d’huissier de justice, un rapport du 28 juin 2018 de l’association SOLIHA, des attestations d’anciens locataires, une attestation d’un voisin, une attestation de l’ancienne agente immobilière de Madame [P], des photographies, des attestations des entrepreneurs intervenus sur les lieux, un rapport d’expertise (réalisé suite à un dégât des eaux impliquant l’habitation voisine).

Sur la demande de diminution du prix de vente, elles soutiennent qu’au vu de l’importance des désordres et des éléments de preuve fournis, il doit être considéré que Madame [N] [P] avait connaissance du vice affectant la chose vendue, lequel présentait un caractère caché et rendait impropre le bien à sa destination ; qu’elle est de mauvaise foi ; que la somme sollicitée correspond aux travaux indispensables pour assainir la maison et remédier aux inondations récurrentes et est parfaitement justifiée ; que, par ailleurs, elles sont fondées à solliciter la somme de 20 000 € en réparation de leur préjudice moral.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 août 2025, Madame [N] [X] épouse [P] demande, au vu des articles 1641 et suivants du code civil, de :

Débouter purement et simplement Mesdames [R] [A] et [Y] [K] de1'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner Mesdames [R] [A] et [Y] [K] solidairement à lui payer et porter la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens ; En toute hypothèse, dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la défenderesse soutient qu’il n’existe aucun vice caché portant sur le bien litigieux, dont elle aurait eu connaissance, de nature à engager sa responsabilité et à justifier une diminution du prix de vente ; qu’il était d’ores et déjà prévu des travaux de rénovation d’envergure, ainsi qu’il en résulte du courrier du 24 janvier 2022 ; qu’avant la vente, les acquéreurs se sont déplacés à diverses reprises, notamment en présence d’entrepreneurs et pouvaient se convaincre de l’état du bien ; que sa vétusté a conduit à une négociation du prix, le bien étant initialement proposé pour la somme de 130 000 € ; qu’après la vente, un dégât des eaux a été signalé et il a été considéré que la cause se trouvait dans un défaut d’étanchéité de la canalisation des eaux pluviales de la maison voisine ; que Madame [K] a été indemnisée par son assureur ; qu’elle-même n’est en rien responsable de ce dégât des eaux et ne pouvait en avoir connaissance.

Elle évoque les diverses pièces produites par Mesdames [K], au soutien de leurs prétentions, pour les contester. Elle souligne, notamment, le manque de clarté du procès-verbal de constat d’huissier de justice, lequel ne repose sur aucune considération technique ; la mauvaise foi des anciens locataires, auxquels elle reproche un manque d’entretien du bien loué ; la partialité des entrepreneurs sollicités, payés par les demanderesses pour la réalisation de travaux de réfection. Selon elle, la demande de diminution du prix de vente, correspondant aux travaux dits nécessaires pour assainir la maison et remédier aux inondations, repose, en réalité, sur des factures de rénovation que les demanderesses comptaient, en tout état de cause, faire réaliser. Elle s’oppose à cette demande, de même qu’à la demande au titre du préjudice moral, qu’elle estime ne reposer sur aucun moyen sérieux.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 février 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience collégiale du 17 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 27 juin 2025, par mention au dossier.

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

L’article 1642 du code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

L’article 1643 du code civil dispose que « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

L’article 1644 du même code dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose d’établir la preuve de :

l’existence d’un vice inhérent à la chose d’une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage ;du caractère caché de ce vice ;de son antériorité à la vente.

Par ailleurs, l’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 144 du code de procédure civile dispose que « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. »

En l’espèce, l’acte de vente du bien immobilier litigieux prévoit, en page 11, une clause d’exonération de garantie, notamment en raison de vices cachés et il est précisé que cette exonération ne s’applique pas s’il est démontré par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Plusieurs éléments sont susceptibles d’amener la juridiction à se questionner sur l’existence de vices cachés :

L’acte de vente ne mentionne aucunement les infiltrations et traces d’humidité évoquées par les demanderesses, non plus que l’existence de travaux antérieurs (page 15 de l’acte de vente : absence de rénovation dans les dix dernières années), alors que la défenderesse verse elle-même aux débats des éléments tendant à indiquer que des travaux de réfection de la salle de bain auraient été entrepris deux à trois ans avant la vente et qu’ils étaient en lien avec des infiltrations derrière l’ancienne baignoire, selon attestation de son artisan ;

Plusieurs attestations d’anciens locataires et de Monsieur [G] (voisin direct) tendent à indiquer qu’il y aurait eu de précédents dommages en lien avec une humidité des lieux et que la propriétaire en aurait été alertée : ces attestations sont concordantes et rien ne permet de considérer que ces témoins, tiers au litige se seraient connus et entendus pour établir lesdites attestations ;

Un avis de l’association SOLIHA Puy-de-Dôme, sur délégation de l’ADIL, conclut, après visite du 21 juin 2018, que le bien litigieux présente des infractions au règlement sanitaire départemental, au décret décence et représente un risque pour la sécurité des occupants (sont pointées notamment des problématiques d’inondations et de moisissures) ;

Les demanderesses produisent un procès-verbal de constat d’huissier de justice qui relève la présence, notamment, de placards et cloisons pourris, de traces d’humidité et d’éléments de construction neufs (poutres, dalles de plancher dans la salle de bains) ;

Elles versent également aux débats des attestations des artisans qu’elles ont mandatés, qui sont toutes concordantes quant au fait que la présence de désordres, en lien avec une humidité importante, a été découverte après dépose de certains éléments de construction et ont nécessité des travaux plus importants que ceux qui étaient envisagés initialement. Si ces attestations ne respectent pas strictement les exigences formelles de l’article 202 du code de procédure civile, elles doivent néanmoins être retenues dans le cadre de la présente décision dès lors qu’elles présentent des garanties suffisantes quant à leur établissement, leur contenu et la conviction qu’avaient leurs auteurs de leur utilisation en justice ;

Elles produisent un rapport d’expertise amiable d’assurance, réalisé par Monsieur [M] [I], par suite d’un dégât des eaux intervenu sur le système d’évacuation des eaux pluviales de la propriété voisine (propriété [G]), qui mentionne effectivement l’existence d’infiltrations et de dommages, mais sur le seul mur du salon et non dans le reste de l’habitation.

Le tribunal, malgré ces éléments, ne s’estime pour autant pas suffisamment informé, dans la mesure où :

Mesdames [K] ont confirmé elles-mêmes qu’elles entendaient, avant même l’achat, faire exécuter des travaux de rénovation, à savoir : rénover la salle de bains, isoler le grenier, restaurer la véranda et agrandir le salon par démolition des murs non porteurs ;

Il n’est pas contesté que ce souhait de rénovation et les désordres apparents ont justifié une négociation du prix de vente ;

Les factures que Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] présentent sont, soit peu détaillées, soit détaillées, mais ne discriminent pas entre les travaux de rénovation effectivement désirés par les demanderesses et les travaux supplémentaires rendus strictement nécessaires par les infiltrations alléguées ;

Peut également se poser la question de savoir si une partie desdites factures, ou la totalité de celles-ci, pourrait être en lien avec des désordres occasionnés par le dégât des eaux, impliquant la propriété voisine ;

Si les attestations des artisans qu’elles ont mandatés donnent des avis sur l’origine des désordres constatés, ces avis techniques ont été effectivement réalisés de manière non contradictoire et sans qu’il ne soit possible de déterminer si les entrepreneurs avaient été informés de l’existence d’un dégât des eaux, survenu sur la canalisation de la maison voisine (seul le maçon évoque un problème d’étanchéité entre les deux maisons, mais n’apporte pas de précision).

Le tribunal estime donc opportun, bien que les demanderesses n’aient pas souhaité solliciter d’expertise judiciaire, d’ordonner une telle mesure d’instruction, considérant qu’il est nécessaire d’obtenir un avis technique contradictoire, afin de forger son opinion.

Dans la mesure où les demanderesses ont intérêt à une telle mesure, bien qu’elles ne l’aient pas souhaitée, elles devront prendre à leur charge les frais de consignation. Faire peser cette charge sur Madame [N] [X] épouse [P] pourrait, en effet, conduire à une caducité de l’expertise, en absence de consignation dans les délais requis.

Il sera sursis à statuer sur les demandes des parties, dans l’attente du dépôt du rapport.

En l’absence de toute certitude par rapport aux délais engagés, il convient de prononcer une radiation de la présente affaire, laquelle pourra être réinscrite à la demande de la partie la plus diligente.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la réalisation d’une mesure d’expertise portant sur le bien immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AO numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 3], acquis par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] le 15 février 2021 auprès de Madame [N] [X] épouse [P] ;

COMMET pour y procéder :

Monsieur [D] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Port. : 06.88.18.53.32

Mèl : [Courriel 10]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, de recueillir leurs explications contradictoires et prendre connaissance des pièces communiquées par les parties, ainsi que tout autre élément utile ;

— examiner le bien immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AO numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 3], acquis par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] le 15 février 2021 auprès de Madame [N] [X] épouse [P], en procédant à toutes les constatations et investigations techniques nécessaires ;

— déterminer si l’immeuble présente des anomalies et désordres ;

— dans l’affirmative, dresser la liste exhaustive et détaillée des avaries, dysfonctionnements et dégradations subis par ce bien ;

— déterminer précisément la cause de chaque avarie, dysfonctionnement ou dégradation et en chiffrer le coût de réparation ;

— le cas échéant, indiquer les travaux d’ores et déjà intervenus sur le bien litigieux, les lister en indiquant leur date de réalisation, leur objet et préciser la partie des travaux en lien avec les problématiques d’infiltrations et d’humidité telles qu’alléguées par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] ;

— donner son avis sur le surcoût ayant dû être, le cas échéant, supporté par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K], au vu des travaux de rénovation qu’elles envisageaient, à savoir : rénover la salle de bains, isoler le grenier, restaurer la véranda et agrandir le salon par démolition des murs non porteurs ; préciser si ce surcoût est en lien, en tout ou partie, avec le dégât des eaux du 24 mars 2021 ;

— préciser si les désordres allégués existaient avant la vente du 15 février 2021 et s’ils présentaient un caractère caché ou non pour l’acquéreur ;

— donner un avis sur les préjudices éventuellement subis par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K] ;

— fournir tous éléments techniques et de fait relevant de son domaine de compétence, utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

FIXE à 1500 € le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT que cette somme devra être versée au régisseur de ce tribunal avant le 18 août 2025 par Madame [R] [A] veuve [K] et Madame [Y] [K], ou à défaut par la partie la plus diligente ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge, ou le montant de la première échéance ;

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui de solliciter une consignation supplémentaire couvrant le coût de sa prestation, et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DIT que l’expert pourra rechercher tout renseignement utile ;

DIT que l’expert rédigera au terme des opérations un pré-rapport qu’il communiquera aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées dans le délai imparti ci-dessus, l’expert devra déposer au greffe un rapport définitif en double exemplaire avant le 19 janvier 2026 ;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leurs avocats ;

SURSOIT à statuer sur les demandes formées par les parties ;

RADIE l’affaire et dit qu’elle sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT